Qué es una mejora en el contrato de arrendamiento?
El término mejora del alquiler se refiere a cualquier cambio realizado para personalizar una propiedad de alquiler para satisfacer las necesidades particulares de un inquilino específico. Estos cambios y alteraciones pueden incluir la pintura, la instalación de tabiques, el cambio del suelo o la colocación de accesorios de iluminación personalizados. Las mejoras pueden ser realizadas por el propietario o el inquilino y pueden ser pagadas por el inquilino. Aunque la vida económica útil de la mayoría de las mejoras en el arrendamiento es de entre cinco y diez años, el Código de Impuestos Internos (IRC) exige que la depreciación de dichas mejoras se produzca a lo largo de la vida económica del edificio.
Puntos clave
- Una mejora en el contrato de arrendamiento es un cambio realizado en una propiedad de alquiler para adaptarla a las necesidades particulares de un inquilino.
- Los propietarios pueden acordar estas mejoras para los inquilinos existentes o nuevos.
- Las mejoras en el arrendamiento pueden ser realizadas por el propietario o por el inquilino.
- La pintura, la instalación de tabiques o lámparas personalizadas y el cambio de suelo son mejoras en el arrendamiento.
- Las ampliaciones de los edificios, los ascensores y las escaleras mecánicas, los tejados, los sistemas de protección contra incendios, de alarma y de seguridad, y los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado no se consideran mejoras en el contrato de arrendamiento.
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Mejora del arrendamiento
Cómo funciona una mejora en el contrato de arrendamiento
Las mejoras en el arrendamiento se denominan comúnmente mejoras del inquilino o construcciones. Estos cambios suelen ser realizados por los propietarios de inmuebles comerciales y pueden realizarse para un inquilino existente o para uno nuevo. Todos los cambios realizados se adaptan a las necesidades específicas del inquilino y hacen que el espacio sea más atractivo y atrayente para él.
Hay ciertos criterios que deben cumplirse para que los cambios se consideren mejoras en el arrendamiento. Los cambios deben hacerse en el interior para acomodar las necesidades específicas del inquilino, incluyendo cualquiera de los siguientes:
- Modificaciones estructurales
- Nuevos paneles de yeso y suelos
- Actualizaciones de los sistemas de iluminación, eléctricos y tecnológicos
- Adición de habitaciones, cubículos, tabiques
- Estanterías y encimeras
No todos los cambios se consideran mejoras en el arrendamiento. Las modificaciones realizadas para un inquilino no son válidas para otros inquilinos, incluidos sus vecinos. Las renovaciones exteriores del edificio, como la jardinería, las reparaciones en el aparcamiento o el tejado, tampoco son subvencionables. Ni siquiera las reformas interiores, como las realizadas en el ascensor o en los sistemas de climatización del edificio, se consideran mejoras en el arrendamiento. Eso es porque no benefician a un inquilino específico.
Una vez que el contrato de arrendamiento finaliza, las mejoras suelen pertenecer al arrendador, salvo que se especifique lo contrario en el acuerdo. Si el inquilino puede llevárselas, debe retirarlas sin dañar la propiedad.
Las mejoras en el arrendamiento se consideran bienes de mejora cualificados a efectos fiscales, junto con las mejoras en los edificios, los bienes cualificados en los restaurantes y las mejoras cualificadas en los comercios, según la Ley de recortes fiscales y empleos (TCJA) de 2017.
Tipos de mejoras en el arrendamiento
Asignación de mejoras para el inquilino
Este tipo de mejoras en el contrato de arrendamiento otorga al inquilino la autoridad para supervisar el proyecto, lo que quita la carga al propietario, especialmente si el proceso lleva mucho tiempo. El arrendador suele establecer disposiciones en el contrato que cubren el presupuesto de la mejora del inquilino. Esto suele figurar como una suma global o por pie cuadrado. Los propietarios pueden pagar directamente a la empresa de renovación/construcción o reembolsar directamente al inquilino. Si se superan los presupuestos del proyecto, el inquilino cubre el saldo.
Descuento en el alquiler
El propietario puede ofrecer al inquilino descuentos en el alquiler por las mejoras en el inmueble. Si esta opción está incluida en el contrato de arrendamiento, el inquilino puede obtener algún tipo de desgravación en el alquiler, como un mes gratis o una reducción del alquiler durante determinados periodos del año. Esto permite al inquilino ahorrar en las alteraciones del espacio. Al igual que en el caso de la TIA, el inquilino supervisa el proyecto y controla las mejoras del arrendamiento. El inquilino también es responsable si los costes superan el presupuesto.
Compensación por el estándar de construcción
Esta opción también se denomina „build-out”. En este caso, el propietario presenta un paquete de mejoras u otras opciones al inquilino. El arrendador suele ser quien gestiona el proyecto, lo que permite al inquilino dedicar más tiempo a su negocio. En la mayoría de los casos, los inquilinos pueden no terminar con las modificaciones que realmente desean para ayudar a su negocio a crecer. Si deciden añadirse a los cambios, deben cubrir el coste adicional.
Llave en mano
Este tipo de mejoras en el contrato de arrendamiento se realiza normalmente al principio del mismo. En la mayoría de los casos, el inquilino presenta las estimaciones de costes y los planos, mientras que el propietario es quien supervisa y paga todas las obras.
Reglas de las mejoras del arrendamiento
En diciembre de 2015, la U.S. El Congreso aprobó la Ley de Protección de los Estadounidenses contra el Aumento de los Impuestos (PATH), que modificó y amplió muchas disposiciones fiscales relacionadas con la depreciación, incluidas las mejoras en el arrendamiento. El proyecto de ley hizo permanente una disposición de ahorro de impuestos que permitía la recuperación de los costes en línea recta durante 15 años en las mejoras de arrendamiento cualificadas. Bajo esas directrices:
- No se permite que los arrendadores y los inquilinos estén relacionados
- Las mejoras sólo se consideran si se realizan en el interior del edificio y sólo el inquilino ocupa el espacio
- Las mejoras en el contrato de arrendamiento debían estar terminadas a los tres años de la primera ocupación del edificio para el servicio
La aprobación de la Ley de Recortes Fiscales y Empleos en 2017 cambió la forma en que los propietarios y los inquilinos pueden reclamar deducciones que implican mejoras en el arrendamiento. La nueva ley modifica algunos de los requisitos. Las mejoras deben seguir realizándose en el interior del edificio, lo que significa que las ampliaciones de los edificios, los ascensores y las escaleras mecánicas, los tejados, los sistemas de protección contra incendios, de alarma y de seguridad, y los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado siguen sin ser válidos.
La propiedad de mejora calificada ya no requiere que ambas partes (propietarios e inquilinos) no estén relacionadas. También eliminó el requisito de los tres años, estableciendo que todas las mejoras pueden realizarse „después de la fecha en que la propiedad fue puesta en servicio por primera vez”, según el Servicio de Impuestos Internos (IRS).
La Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica (CARES) hizo algunos ajustes a la propiedad de mejora calificada (QIP) cuando se aprobó en 2020. La ley estableció un periodo de recuperación de 15 años para el QIP y permitió a los declarantes reclamar la depreciación del primer año para cualquier QIP.
La mayoría de los prestamistas no permitirán plazos de reembolso más allá de la vida del contrato de arrendamiento si se requiere financiación para pagar cualquier mejora en el arrendamiento.
Contabilización de las mejoras en el arrendamiento
La Agencia Tributaria no permite deducir las mejoras. Pero como las mejoras se consideran parte del edificio, son susceptibles de depreciación. El IRS permite las deducciones por depreciación, siempre que se cumplan estas condiciones. Quien realice las obras podrá deducir la amortización, ya sea el propietario o el inquilino. La nueva ley fiscal aumentó la cantidad máxima permitida a 1 millón de dólares desde 500.000 dólares.
Los expertos contables sugieren contabilizar como gasto cualquier mejora realizada que sea inferior al límite de capitalización de la empresa durante el mismo periodo. Si superan este importe, el total debe capitalizarse y amortizarse a lo largo de la duración del contrato de arrendamiento o durante el período más corto de la vida de las mejoras.
Mejoras en el arrendamiento frente a. Mejora de edificios
Aunque pueden ser efectivamente mejoras en el edificio, las mejoras en el arrendamiento son claramente diferentes. Esto se debe a que sólo tienen un impacto real en el espacio para un inquilino específico. Las mejoras en los edificios, por otro lado, benefician a todos los habitantes de la propiedad y generalmente cambian la estructura general del edificio en sí.
Algunos ejemplos de mejoras en el edificio son la colocación de un nuevo tejado, la pavimentación de un camino de entrada y/o un aparcamiento, la renovación del vestíbulo, la adición de un nuevo ascensor o la reparación de uno ya existente, y la actualización del sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado. Así, las mejoras en el edificio contribuyen a prolongar la vida útil de la estructura.
Ejemplos de mejoras en el arrendamiento
Los propietarios pueden pagar por las mejoras del contrato de arrendamiento para animar a los inquilinos a alquilar espacios durante más tiempo, especialmente en el sector minorista. Por ejemplo, el propietario de un negocio alquila un edificio para su tienda de golf de disco. El arrendador puede optar por añadir cuatro paredes a la zona arrendada para crear expositores y zonas de almacenamiento para los discos. Estas reformas se consideran mejoras en el contrato de arrendamiento.
Tomemos otro ejemplo del sector minorista. El propietario de la tienda A decide alquilar el espacio a través de la empresa B. La tienda sólo tiene cuatro paredes y ningún otro servicio. A través de la negociación del contrato de arrendamiento, la empresa B -el arrendador- se compromete a instalar estanterías, un mostrador de servicio para las cajas registradoras y un expositor con iluminación especial antes de que la tienda A abra sus puertas.
Preguntas frecuentes sobre las mejoras del contrato de arrendamiento
Ejemplos de mejoras en el arrendamiento?
Una mejora en el arrendamiento es cualquier cosa que beneficie a un inquilino específico, normalmente en una propiedad comercial. Esto incluye pintar, añadir nuevas paredes, colocar estanterías, cambiar el suelo y la iluminación, y añadir oficinas, paredes y tabiques.
Quién paga las mejoras en el arrendamiento?
Los propietarios presupuestan y pagan las mejoras ofreciendo un subsidio de mejora al inquilino o mediante descuentos en el alquiler. También pueden pagar ofreciendo al inquilino un paquete de modificaciones entre las que puede elegir. El inquilino suele ser responsable de los costes adicionales que superan el presupuesto.
¿Son deducibles las mejoras en el edificio arrendado??
No se pueden deducir las mejoras en el arrendamiento. Pero el IRS sí permite a los propietarios de edificios contabilizar su depreciación porque cualquier mejora realizada se considera parte del edificio.
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