¿Qué es una cláusula de vencimiento en la venta??
La cláusula de vencimiento en la venta es una disposición del contrato hipotecario que exige al prestatario el reembolso íntegro del préstamo en el momento de la venta o la transmisión de un interés parcial o total en la propiedad que garantiza la hipoteca. Las hipotecas con cláusula de vencimiento no son asumibles por el nuevo comprador del inmueble.
Puntos clave
- Una cláusula de vencimiento en la venta es una cláusula hipotecaria que obliga al prestatario a reembolsar al prestamista la totalidad de la deuda si se vende la propiedad.
- Por el contrario, las hipotecas asumibles permiten que el nuevo comprador de la propiedad se haga cargo de la hipoteca existente.
- Incluso cuando las hipotecas tienen una cláusula de vencimiento en la venta, hay ocasiones en las que el prestamista no puede invocarla legalmente o puede decidir voluntariamente no hacerlo.
Hipoteca con vencimiento en la venta frente a. Hipoteca asumible
Con una cláusula de vencimiento en la venta, los propietarios no pueden transferir la hipoteca al comprador cuando venden su propiedad, como podrían hacerlo con una hipoteca asumible. En cambio, deben utilizar el producto de la venta para pagar la hipoteca, y el comprador debe obtener una nueva hipoteca por su cuenta.
De este modo, una cláusula de vencimiento en la venta ayuda a proteger al prestamista (o al propietario de la hipoteca) del riesgo de que la hipoteca se transfiera al nuevo propietario en un momento en el que los tipos de interés vigentes sean más altos que el tipo de esa hipoteca. El nuevo comprador tendría que conseguir una nueva hipoteca a los tipos de interés actuales.
Los prestamistas, así como los titulares de conjuntos de hipotecas, como los valores respaldados por hipotecas, los valores respaldados por activos o las obligaciones de deuda colateralizadas, suelen favorecer la retirada anticipada de las hipotecas con tipos de interés bajos.
Si un vendedor intenta eludir la cláusula de vencimiento en la venta y transferir la propiedad a un nuevo propietario sin pagar inmediatamente la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la hipoteca y tomar posesión de la propiedad.
Excepciones a la ley de cláusula de vencimiento en la venta
Según la ley Garn-St de 1982. Ley Germain, los prestamistas no pueden aplicar la cláusula de vencimiento en la venta en determinadas situaciones, incluso cuando la propiedad del inmueble hipotecado haya cambiado.
Si se produce un divorcio o una separación legal y cambia la titularidad entre los cónyuges (por ejemplo, el inmueble era de propiedad conjunta y pasa a ser de un solo cónyuge), el prestamista no puede aplicar la cláusula de vencimiento por venta. Lo mismo ocurre si el propietario transfiere la propiedad a sus hijos, si el prestatario fallece y la propiedad se transfiere a un familiar, o si la propiedad se transfiere a un fideicomiso en vida y el prestatario es el beneficiario del fideicomiso.
¿Por qué un prestamista no invoca una cláusula de vencimiento en la venta??
Incluso si el prestamista tiene derecho a invocar una cláusula de vencimiento en la venta, puede haber situaciones en las que puede optar por no hacerlo. Por ejemplo, en un mercado inmobiliario débil, podría ser ventajoso para el prestamista permitir que un nuevo comprador asuma la antigua hipoteca en lugar de arriesgarse a la posibilidad de que el prestatario original la incumpla.
O bien, si el valor de la vivienda ha disminuido considerablemente y su venta no aporta suficiente dinero para cubrir la deuda, el prestamista puede aceptar un pago inferior al total para recuperar al menos una parte de lo que se le debe.