La compra de una vivienda, especialmente la primera, es un gran paso en la vida. También puede ser confuso navegar por todos los diferentes aspectos y la terminología. Al realizar una compra tan importante, debe asegurarse de estar preparado desde el principio y de tomar las decisiones correctas a medida que avanza el proceso. Si está pensando en obtener una hipoteca o refinanciar la que ya tiene, aquí tiene una serie de factores que debe tener en cuenta.
Puntos clave
- Si está planeando obtener una nueva hipoteca, debe revisar su informe crediticio, asegurarse de que todo es correcto y corregir cualquier cosa que no lo sea.
- Para obtener un mejor tipo de interés hipotecario, mejore su puntuación de crédito pagando las deudas y restringiendo el uso de las tarjetas de crédito.
- Reducir la relación entre la deuda y los ingresos, es decir, lo que paga en concepto de deuda en comparación con sus ingresos totales, puede demostrar a los prestamistas que podrá pagar las cuotas mensuales.
- No gaste la cantidad máxima a la que tiene derecho; en su lugar, planifique gastar sólo lo que pueda permitirse razonablemente en pagos mensuales, como el 30% de su salario neto.
- No asuma que siempre puede refinanciar y obtener un mejor tipo de interés más adelante, ya que los tipos pueden subir durante el año.
Qué influye en los tipos de interés de las hipotecas?
Los tipos hipotecarios se ven influidos por diferentes factores: el entorno económico, la inflación y la Reserva Federal.
El tipo de interés de los fondos federales de la Reserva Federal, el tipo clave de los préstamos bancarios a un día que influye en todo tipo de tipos de interés, se ha mantenido en un rango objetivo del 0.Del 0% al 0.25% desde el 15 de marzo de 2020, al inicio de la pandemia de COVID-19.
La Reserva Federal puede empezar a subir los tipos de interés, lo que puede tener un impacto general en el tipo de su hipoteca. Cuándo y cómo depende del tipo de hipoteca que tengas.
Las hipotecas de tipo fijo a largo plazo están vinculadas a los rendimientos de los préstamos a largo plazo en dólares.S. Notas del Tesoro. Cuando estos rendimientos suben, también lo hacen los tipos de interés. Las hipotecas de tipo variable (ARM) y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) están vinculadas al tipo de interés preferencial. Cuando la Reserva Federal sube los tipos de interés, los bancos aumentan su tipo de interés preferente, por lo que también aumenta el tipo de su hipoteca.
Utilizar una calculadora de hipotecas es un buen recurso para presupuestar estos gastos.
Compruebe su informe de crédito
Los prestamistas revisan su informe crediticio para determinar si puede obtener un préstamo y a qué tipo de interés. Por ley, tiene derecho a un informe crediticio gratuito cada año de cada una de las „tres grandes” agencias de calificación crediticia: Equifax, Experian y TransUnion. Revise su informe de crédito para asegurarse de que es preciso. Si hay algún error, debe tomar medidas inmediatas para solucionarlo.
Tenga cuidado con los elementos sospechosos, el robo de identidad, los datos de un ex cónyuge que ya no le pertenecen, la información desactualizada y las anotaciones incorrectas de las cuentas cerradas. Haga un seguimiento con el prestamista o el acreedor que ha informado sobre el tema y asegúrese de comunicar las incoherencias directamente a las tres agencias.
Mejore su puntuación de crédito
Por lo general, una puntuación crediticia alta significa que podrá optar a una mejor hipoteca, por lo que vale la pena mantenerla lo más alta posible. La más común es la puntuación FICO, que muchas instituciones financieras proporcionan gratuitamente a sus clientes cada mes. También puede adquirir su puntuación FICO en una de las tres agencias de calificación crediticia.
Las puntuaciones de crédito oscilan entre 300 y 850, siendo 300 la puntuación más baja y 850 la más alta.
Para mejorar su puntuación de crédito, reduzca las deudas, establezca recordatorios de pago para abonar las facturas a tiempo, mantenga bajos los saldos de las tarjetas de crédito y de los créditos renovables, y reduzca el importe de las deudas. Una de las mejores maneras de hacerlo es dejar de usar (o restringir el uso) de sus tarjetas de crédito.
Reduzca su relación deuda-ingresos
Los prestamistas se fijan en la relación entre la deuda y los ingresos, es decir, el pago de la deuda comparado con los ingresos totales, para medir su capacidad de gestionar los pagos mensuales. También lo utilizan para determinar la cantidad de vivienda que puede permitirse. A los prestamistas les gusta que la relación entre la deuda y los ingresos sea inferior al 36%, y que no se destine más del 28% de esa deuda a los pagos de la hipoteca, es decir, la relación frontal. Cuanto mejores sean estos ratios, mejor será el tipo de interés de la hipoteca.
Hay dos maneras de reducir la relación deuda-ingresos para obtener un mejor tipo de interés hipotecario:
- Reduzca su deuda mensual recurrente: Deje de gastar dinero en cualquier cosa excepto en las compras más urgentes.
- Aumente sus ingresos brutos mensuales: Consigue un segundo empleo o trabaja horas extra para aumentar tu potencial de ingresos.
Aunque estas opciones son posibles, tenga en cuenta que ninguna de ellas es siempre fácil de conseguir.
Tenga en cuenta el importe de la hipoteca
Recuerde que cumplir los requisitos para obtener una cantidad determinada no significa que tenga que gastar esa cantidad en una vivienda.
Un enfoque conservador es no gastar más del 30% de su sueldo en los costes de la vivienda, lo que incluye la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y las cuotas de la asociación de propietarios. No olvides añadir los costes de mantenimiento si quieres asegurarte de que estás buscando en el rango de precios adecuado.
A la hora de comprar una vivienda, decida qué es más importante: tener una casa más cara o tener un poco de margen de maniobra en su presupuesto cada mes. Tenga en cuenta que ser propietario de una vivienda con una hipoteca es un compromiso de 30 años.
No cuente con la refinanciación para bajar el tipo de interés
Los tipos de interés de las hipotecas han empezado a subir desde sus mínimos históricos, y es posible que sigan subiendo, por lo que puede que no sea el momento adecuado para refinanciar. Pero es posible que pueda ahorrar dinero acortando el plazo del préstamo.
Por ejemplo, pasando de una hipoteca de tipo fijo a 30 años a un préstamo a 15 años con un mejor tipo de interés, o mediante una refinanciación en efectivo, en la que el importe de su nueva hipoteca sea mayor que el existente. Esto le permite aprovechar el capital de la vivienda para pagar otras deudas. Aunque su pago mensual aumente, podría acabar ahorrando dinero al pagar las deudas con mayor interés, como el préstamo del coche, los préstamos estudiantiles o las tarjetas de crédito.
Antes de llevar a cabo una refinanciación, deberías hacer números para asegurarte de que no estás aumentando tu estrés financiero.
Qué no debe decir a un prestamista hipotecario?
Hay bastantes afirmaciones que no debe hacer a su prestamista hipotecario, como por ejemplo, "cuánto puedo pedir prestado?(debería saberlo y estar preparado), "Todavía estoy reuniendo fondos para mi pago inicial," cualquier mentira, que cambie de trabajo a menudo, o cualquier otra declaración que le haga parecer poco preparado o que parezca alguien arriesgado desde el punto de vista financiero.
¿Los prestamistas hipotecarios se fijan en sus hábitos de gasto??
Los prestamistas hipotecarios examinan sus estados financieros para determinar su estabilidad financiera y la probabilidad de que no pague la hipoteca. Para evaluar estas cuestiones, se fijarán en tus gastos recurrentes, como los préstamos estudiantiles u otras deudas, tus hábitos de gasto básicos, cualquier descubierto en tus cuentas o los depósitos irregulares y no contabilizables.
¿Cómo puedo saber si merece la pena refinanciar??
Los expertos financieros suelen decir que una regla general para determinar si vale la pena refinanciar es si el tipo de interés será entre un 1% y un 2% más bajo o más. La refinanciación conlleva costes, y esos costes deben añadirse a la cantidad que se ahorrará con la refinanciación. Por lo general, la refinanciación compensará esos costes después de un determinado periodo de tiempo. Por lo tanto, si espera permanecer en su casa durante mucho tiempo, es más probable que la refinanciación merezca la pena. Si planeas mudarte o vender la casa pronto, entonces quizás el coste de refinanciar no merezca la pena.
Por qué razones se puede rechazar una hipoteca?
Una hipoteca puede ser rechazada por diversos motivos, como un historial crediticio deficiente o una puntuación de crédito baja, ingresos insuficientes en el trabajo o una relación deuda-ingresos elevada.
¿Hasta cuándo miran los prestamistas los extractos bancarios??
Por lo general, los prestamistas examinan los extractos bancarios de dos a tres meses; sin embargo, pueden mirar más atrás si consideran que hay motivos para hacerlo y así conocer mejor su historial financiero.
El resultado final
Incluso un pequeño cambio en los tipos de interés puede suponer una gran diferencia en los pagos mensuales, el importe de los intereses pagados a lo largo del préstamo y el tamaño del préstamo (y de la vivienda) para el que se puede optar.
Si, por ejemplo, tiene una hipoteca de 200.000 dólares a 30 años a un tipo fijo del 4%, su pago mensual sería de 954 dólares.83, y pagarías 143.739 dólares.01 de interés total. Aumentar el tipo de interés en un 0.5% (para un total de 4.5%), y se enfrentaría a un pago mensual de 1.013 $.37, y su interés total pagado sería de 164.813.42, es decir, unos 2 dólares más al día durante 30 años.
Teniendo en cuenta lo anterior, siempre es una buena idea trabajar en la mejora de su puntuación de crédito, el historial de crédito, y la relación deuda-ingreso, para que pueda calificar para la mejor tasa disponible. Y, por supuesto, no contraigas más deudas de las que puedas pagar cómodamente.
Fuentes del artículo
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