Qué es una opción de ampliación?
Una opción de expansión es una opción implícita que permite a la empresa que ha adquirido una opción real (que es un derecho a emprender determinadas acciones) ampliar sus operaciones en el futuro con un coste mínimo o nulo. Una opción de expansión, a diferencia de las opciones típicas que obtienen su valor de un valor subyacente, recibe su valor de la flexibilidad que proporciona a una empresa.
Una vez que una empresa pone en marcha la fase inicial de un proyecto de capital, una opción de ampliación puede ayudarle a decidir si sigue adelante con el proyecto. En términos de bienes raíces comerciales, las opciones de expansión ofrecen a los inquilinos la posibilidad de añadir más espacio a sus locales alquilados. Normalmente, esto se aplicaría a un espacio de oficinas o a un local comercial en el que los inquilinos pretenden expandirse a un espacio contiguo.
Puntos clave
- Una opción de ampliación es una opción incluida en un contrato que permite a una empresa ampliar sus operaciones en el futuro con un coste mínimo o nulo.
- Una opción de expansión otorga a la dirección de una empresa el derecho (pero no la obligación) de buscar oportunidades de negocio, como la ampliación de las oficinas de una empresa o la compra de equipos por un precio inferior al valor de mercado.
- Si las condiciones económicas son buenas, una empresa suele ejercer una opción de expansión.
- Si una empresa tiene problemas financieros o la economía se tambalea, puede decidir no ejercer una opción de expansión o retrasarla hasta que las condiciones mejoren.
Cómo funciona una opción de expansión
A los directivos de una empresa les suelen gustar las opciones reales porque dan a la dirección el derecho (pero no la obligación) de buscar oportunidades de negocio o inversiones. Esta flexibilidad permite a la dirección retrasar la toma de una decisión final hasta que disponga de toda la información sobre las condiciones económicas y de mercado que puedan afectar a sus elecciones. Se denominan opciones reales porque se refieren a activos tangibles, como propiedades, equipos, edificios y terrenos.
Por ejemplo, si una empresa no está segura de si su producto recién introducido tendrá éxito en el mercado, puede adquirir un tipo de opción real denominada opción de expansión. La opción de expansión permitirá a la empresa evaluar las condiciones económicas en el futuro y determinar si es rentable seguir desarrollando el producto o no.
Si la empresa esperaba inicialmente producir 1.000 unidades en cinco años, el ejercicio de la opción de expansión le permitiría adquirir equipos adicionales para aumentar la capacidad a un precio inferior al del mercado. Si las condiciones económicas son buenas y la expansión es deseable, la empresa ejercerá la opción. En caso contrario, dejará que la opción de expansión expire.
Una opción de ampliación no debe confundirse con un contrato de opciones, que es un derivado basado en el valor de un título subyacente, como una acción.
Cómo se aplican las opciones de expansión en el sector inmobiliario
Desde el punto de vista inmobiliario, una opción de expansión suele incluir restricciones y estipulaciones sobre cualquier esfuerzo del inquilino por hacer un uso más amplio de la propiedad. Por ejemplo, pueden establecerse restricciones de tiempo en cualquier proyecto de expansión, limitando al inquilino a una determinada ventana para completar sus esfuerzos.
En un complejo de oficinas, por ejemplo, un inquilino puede querer adquirir más espacio para dar cabida a nuevas incorporaciones considerables a la plantilla. La cláusula de ampliación del contrato de arrendamiento puede estipular que el inquilino sólo dispone de un número determinado de semanas o meses para que los equipos de construcción ajusten el interior del edificio para permitir la ampliación de la planta. Habrá estipulaciones relativas a qué parte -el arrendador o el inquilino- es responsable de pagar las mejoras del arrendamiento. Las condiciones de la opción de ampliación también podrían incluir cambios en el alquiler del inquilino para reflejar el mayor espacio que ocupará una vez finalizadas las obras.
También puede haber estipulaciones basadas en el hecho de que otros inquilinos ya hayan recurrido a una opción de expansión, lo que podría impedir que otros traten de aumentar su espacio. Un inquilino también puede querer construir más edificios, no sólo espacio de oficinas dentro de un edificio, en una propiedad del arrendador. Los planes de ampliación pueden limitarse a la proximidad de otros elementos, instalaciones y espacios de los inquilinos ya existentes.
Ventajas y desventajas de las opciones de ampliación
Ventajas
Para una pequeña empresa o una empresa emergente, la opción de ampliación le da la posibilidad de hacer crecer rápidamente sus operaciones actuales en el futuro si surge la necesidad. Sin embargo, no existe ninguna penalización económica ni obligación de asumir la ampliación en el futuro si la empresa decide no hacerlo por cualquier motivo. Una opción de ampliación permite a la dirección aplazar o retrasar la ampliación hasta el momento oportuno en función de las condiciones comerciales de la empresa.
Desde el punto de vista del propietario, ofrecer a un inquilino una opción de expansión puede ser una forma eficaz de atraerlo a firmar un contrato de alquiler a largo plazo, especialmente durante una contracción económica. En lugar de enfrentarse a una alta tasa de desocupación y a la pérdida de ingresos, los propietarios de inmuebles comerciales suelen hacer concesiones que no necesitarían durante una economía en auge.
Desventajas
Negociar una opción de ampliación que sea justa para ambas partes puede ser complicado. Por ejemplo, puede ser difícil determinar cuál será el alquiler justo de mercado en algún momento del futuro para la expansión propuesta. Sin embargo, es importante fijar el alquiler del espacio opcionado durante la fase de negociación, en lugar de dejarlo para cuando el inquilino decida ejercer la opción.
Otra desventaja es que el arrendador tendrá que dejar un espacio libre para dar cabida a la posibilidad de que el inquilino pueda ejercer la opción y expandirse en él. El coste de mantenimiento del espacio sumado a la pérdida de ingresos por alquiler puede ser superior a lo que el propietario puede permitirse. En este caso, el inquilino puede tener más suerte si negocia una opción de ampliación que establezca que el inquilino tiene el derecho de tanteo sobre cualquier espacio que se abra en el edificio cuando otro inquilino se mude.