¿Qué es el multiplicador de la renta bruta??
El multiplicador de la renta bruta (GIM) es una medida aproximada del valor de una inversión inmobiliaria. Se calcula dividiendo el precio de venta del inmueble entre sus ingresos brutos anuales por alquiler. Los inversores pueden utilizar el GIM -junto con otros métodos como la tasa de capitalización (cap rate) y el método del flujo de caja descontado- para valorar propiedades inmobiliarias comerciales como centros comerciales y complejos de apartamentos.
Puntos clave
- El multiplicador de los ingresos brutos es una medida aproximada del valor de una inversión inmobiliaria.
- El GIM se calcula dividiendo el precio de venta del inmueble entre sus ingresos brutos anuales por alquiler.
- Los inversores no deberían utilizar el GIM como única medida de valoración porque no tiene en cuenta los costes de explotación de un inmueble.
Entender el multiplicador de la renta bruta
Valorar una propiedad de inversión es importante para cualquier inversor antes de firmar el contrato inmobiliario. Pero, a diferencia de otras inversiones -como las acciones-, no hay una forma fácil de hacerlo. Muchos inversores inmobiliarios profesionales creen que los ingresos generados por una propiedad son mucho más importantes que su revalorización.
El multiplicador de la renta bruta es una métrica muy utilizada en el sector inmobiliario. Los inversores y los profesionales del sector inmobiliario pueden utilizarlo para determinar de forma aproximada si el precio de venta de un inmueble es un buen negocio, al igual que la relación precio-beneficio (P/E) puede utilizarse para valorar las empresas en el mercado de valores.
Si se multiplica el GIM por los ingresos brutos anuales del inmueble, se obtiene el valor del mismo o el precio por el que debería venderse. Un multiplicador de ingresos brutos bajo significa que una propiedad puede ser una inversión más atractiva porque los ingresos brutos que genera son mucho más altos que su valor de mercado.
Consideraciones especiales
El multiplicador de la renta bruta es una buena métrica inmobiliaria general. Pero tiene limitaciones porque no tiene en cuenta varios factores, como los costes de explotación de un inmueble, incluidos los servicios públicos, los impuestos, el mantenimiento y las desocupaciones. Por la misma razón, los inversores no deben utilizar el GIM como forma de comparar una posible propiedad de inversión con otra similar. Para realizar una comparación más precisa entre dos o más propiedades, los inversores deberían utilizar el multiplicador de ingresos netos (NIM). El NIM tiene en cuenta tanto los ingresos como los gastos de explotación de cada propiedad.
Utilice el multiplicador de ingresos netos para comparar dos o más propiedades.
Inconvenientes del método del multiplicador de la renta bruta
El GIM es un buen punto de partida para que los inversores valoren posibles inversiones inmobiliarias. Porque es fácil de calcular y proporciona una imagen aproximada de lo que puede suponer la adquisición del inmueble para un comprador. El multiplicador de ingresos brutos no es un modelo de valoración práctico, pero ofrece un punto de partida aproximado. Pero, como se ha mencionado anteriormente, existen limitaciones y varios inconvenientes clave que deben tenerse en cuenta a la hora de utilizar esta cifra como forma de valorar las propiedades de inversión.
Un argumento natural contra el método del multiplicador es que se trata de una técnica de valoración bastante burda. Porque los cambios en los tipos de interés -que afectan a los tipos de descuento en los cálculos del valor temporal del dinero- no se consideran explícitamente las fuentes, los ingresos y los gastos.
Otros inconvenientes son:
- El método GIM presupone la uniformidad de las propiedades en clases similares. Los profesionales saben por experiencia que los ratios de gastos entre propiedades similares a menudo difieren como resultado de factores tales como el mantenimiento diferido, la edad de la propiedad y la calidad del administrador de la propiedad.
- El GIM estima el valor basándose en los ingresos brutos y no en los ingresos netos de explotación (NOI), mientras que una propiedad se compra basándose principalmente en su poder de ganancia neto. Es perfectamente posible que dos propiedades tengan el mismo NOI aunque sus ingresos brutos difieran significativamente. Por lo tanto, el método GIM puede ser fácilmente mal utilizado por aquellos que no aprecian sus límites.
- El GIM no tiene en cuenta la vida económica restante de los inmuebles comparables. Al ignorar la vida económica restante, un profesional puede asignar valores iguales a una propiedad nueva y a una de 50 años de antigüedad, suponiendo que generan ingresos iguales.
Ejemplo de cálculo del multiplicador de ingresos brutos
Una propiedad en cuestión tiene unos ingresos brutos efectivos de 50.000 dólares. Se dispone de una venta comparable con una renta efectiva de 56.000 dólares y un valor de venta de 392.000 dólares (en realidad, buscaríamos un número de comparables para mejorar el análisis).
Nuestro GIM sería $392,000 ÷ $56,000 = 7.
Este comparable -o comp, como suele llamarse en la práctica- se vendió por siete veces (7x) su bruto efectivo. Utilizando este multiplicador, vemos que esta propiedad tiene un valor de capital de 350.000 dólares. Esto se encuentra utilizando la siguiente fórmula:
V = GIM x EGI
7 x $50,000 = $350,000.