La pregunta de si el flipping o la compra y tenencia de inmuebles es la mejor estrategia para invertir en propiedades no tiene una respuesta correcta. Por el contrario, la elección de un método en lugar de otro debe formar parte de un plan estratégico claro que tenga en cuenta sus objetivos generales.
También hay que tener en cuenta las oportunidades que presenta el mercado existente. A continuación, le mostramos lo que implica seguir cada estrategia y cómo decidir cuál puede ser la más adecuada para usted.
Puntos clave
- El cambio de propiedad y la compra y tenencia de bienes inmuebles representan dos estrategias de inversión diferentes.
- Ser propietario de un inmueble ofrece a los inversores la oportunidad de acumular riqueza a lo largo del tiempo y evitar los altibajos de la bolsa.
- La compraventa de viviendas puede proporcionar un rápido retorno de la inversión y evitar las molestias de encontrar inquilinos y mantener la propiedad, pero los costes y los impuestos pueden ser elevados.
- Las propiedades de compra y mantenimiento proporcionan ingresos mensuales pasivos y ventajas fiscales, pero no todo el mundo está preparado para la gestión y las responsabilidades legales de ser propietario.
Por qué invertir en el sector inmobiliario?
Una buena pregunta. La propiedad inmobiliaria residencial está ganando un interés cada vez mayor por parte de los inversores minoristas por muchas de las siguientes razones:
- Los bienes inmuebles pueden proporcionar rendimientos más predecibles que las acciones y los bonos.
- Los bienes inmuebles proporcionan una cobertura contra la inflación porque las tasas de alquiler y el flujo de caja de la inversión suelen aumentar al menos tanto como la tasa de inflación.
- Los bienes inmuebles constituyen un excelente lugar para el capital en tiempos en los que no se está seguro de las perspectivas de las acciones y los bonos.
- El capital creado en una inversión inmobiliaria proporciona una excelente base para financiar otras oportunidades de inversión. En lugar de pedir un préstamo para conseguir el capital para invertir (i.e., comprando acciones con margen), los inversores pueden pedir préstamos contra su patrimonio para financiar otros proyectos.
- La deducibilidad fiscal de los intereses hipotecarios hace que los préstamos contra una vivienda sean atractivos.
- Además de proporcionar flujo de caja a los propietarios, los inmuebles residenciales también pueden utilizarse como vivienda o para otros fines.
Pasivo frente a. Ingresos activos
Una de las principales diferencias entre la compra y la tenencia de propiedades y el cambio de propietario es que la primera puede proporcionarle ingresos pasivos, mientras que la segunda le ofrece ingresos activos.
Los ingresos pasivos son el dinero que se obtiene de las inversiones que siguen generando dinero sin ninguna participación material por su parte. Puede provenir de acciones y bonos o de poseer una propiedad de alquiler y recibir ingresos por alquiler cada mes, siempre que contrate a una empresa de gestión para que realice todas las tareas necesarias, como buscar inquilinos, cobrar el alquiler y ocuparse del mantenimiento.
Los ingresos activos son el dinero que se gana a cambio del trabajo que se realiza. Eso incluye tu sueldo del trabajo, así como los beneficios que obtienes volteando casas. La compra de inmuebles se considera un ingreso activo, independientemente de que se realice el trabajo físico de desmontar los pisos. Sigue siendo un negocio en el que usted se involucra: encontrar una propiedad para voltear, comprarla, obtener un seguro, supervisar a los contratistas, gestionar el proyecto, etc.
En este sentido, el cambio de casa no es sólo una estrategia de inversión como la compra y tenencia de acciones o bienes inmuebles. Si tiene un trabajo diurno, tenga en cuenta que su tiempo libre probablemente estará ocupado por todas las exigencias que conlleva la compra de una propiedad.
Dos formas de vender propiedades
Se pueden utilizar dos tipos principales de propiedades en un enfoque de compra/venta de bienes inmuebles. La primera son las casas o apartamentos que se pueden comprar por debajo del valor actual del mercado porque están en apuros financieros. La segunda es el „fixer-upper”, una propiedad con problemas estructurales, de diseño o de estado que pueden ser superados para crear valor.
Los inversores que se centran en las propiedades en dificultades lo hacen identificando a los propietarios que ya no pueden gestionar o mantener sus propiedades o encontrando propiedades que están sobreapalancadas y corren el riesgo de entrar en mora. Por otro lado, los que prefieren arreglar las propiedades remodelarán o mejorarán una propiedad para que funcione mejor para los propietarios o sea más eficiente para los inquilinos de apartamentos.
El comprador de una vivienda de segunda mano que utiliza esta táctica confía en la mano de obra invertida para aumentar el valor, en lugar de limitarse a comprar una propiedad a bajo coste para crear un alto rendimiento de la inversión. Por supuesto, es posible combinar estas dos estrategias a la hora de vender propiedades, y mucha gente lo hace.
Sin embargo, encontrar constantemente estas oportunidades puede ser un reto a largo plazo. Para la mayoría de la gente, el cambio de propiedades debe considerarse más una estrategia táctica que un plan de inversión a largo plazo.
Ventajas y desventajas de la compraventa
Pros
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Un retorno más rápido de su dinero
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Inversión potencialmente más segura
Contras
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Costes
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Impuestos
Pro: Un retorno más rápido de su dinero
Una de las grandes ventajas de vender propiedades es que se obtienen ganancias rápidamente, lo que libera capital para otros fines. El tiempo medio para vender una casa es de unos seis meses, aunque los principiantes deben esperar que el proceso sea más largo.
Ventajas: Una inversión potencialmente más segura
A diferencia del mercado bursátil, que puede dar un vuelco en mitad del día, los mercados inmobiliarios suelen ser más predecibles. En cierto sentido, el cambio de propiedades podría considerarse una estrategia de inversión más segura porque su objetivo es mantener el capital en riesgo durante un período de tiempo mínimo. También carece de los riesgos de gestión y arrendamiento inherentes a la tenencia de bienes inmuebles, por no mencionar las molestias de encontrar inquilinos, cobrar los alquileres y mantener una propiedad.
Con: Costes
La venta de viviendas puede generar problemas de costes que no se dan en las inversiones a largo plazo. Los gastos que conlleva la compra de una vivienda pueden exigir mucho dinero, lo que provoca problemas de liquidez. Dado que los costes de transacción son muy elevados tanto en el lado de la compra como en el de la venta, pueden afectar significativamente a los beneficios. Si usted está renunciando a su trabajo de día y confiar en voltear para sus ingresos, también está renunciando a un cheque de pago constante.
Con: Impuestos
El rápido cambio de las propiedades (y la velocidad lo es todo en las operaciones de flipping con éxito) puede crear oscilaciones en los ingresos que pueden aumentar su factura fiscal. Esto es especialmente cierto si las cosas se mueven demasiado rápido para aprovechar las normas fiscales sobre las ganancias de capital a largo plazo. En esos casos, tendrá que pagar un tipo impositivo más alto sobre las plusvalías en función de los ingresos obtenidos si posee una propiedad durante menos de un año.
Ventajas y desventajas de comprar y mantener
Pros
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Ingresos continuos
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Aumento del valor de la vivienda
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Impuestos
Contras:
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Costes de desocupación
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Problemas de gestión y legales
Ventajas: Ingresos continuos
Ser propietario de un inmueble de alquiler le proporciona unos ingresos regulares, independientemente de dónde se encuentre o de lo que esté haciendo. Además, la compra y tenencia de bienes inmuebles es una receta conocida para amasar una gran riqueza. Mucho „dinero viejo” en la U.S. y en el extranjero se acumuló a través de la propiedad de la tierra. A pesar de los periodos de bajada de precios, el valor del suelo casi siempre ha repuntado a largo plazo porque la oferta de suelo es limitada.
Pro: Aumento del valor de la propiedad
Cuanto más tiempo mantenga su propiedad de inversión, más probabilidades tendrá de beneficiarse de la inflación. Esto aumentará el valor de la propiedad, mientras que la cantidad prestada para la hipoteca disminuye a medida que se va pagando. Supongamos que usted pudo comprar durante un mercado de compradores y vender durante un mercado de vendedores. Además, existe un potencial real para obtener un rendimiento significativo de su inversión.
Pro: Impuestos
Ser propietario de un inmueble de alquiler tiene ventajas fiscales que no están al alcance de los flippers. La propiedad en alquiler se grava como renta de inversión, con tipos impositivos más bajos. También puede amortizar los gastos, como las reparaciones, el mantenimiento o la conservación, el pago a un administrador de la propiedad y los desplazamientos hacia o desde su propiedad.
Además, tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo si decide vender la propiedad después de haberla poseído durante más de un año.
Con: Costes de desocupación
Ser incapaz de encontrar inquilinos es uno de los riesgos de tener una propiedad en alquiler. Esto es cierto tanto si lo hace usted mismo como si contrata a una empresa de gestión para que lo haga por usted. Si su propiedad se queda vacía durante meses o años, usted es responsable de cubrir la hipoteca durante ese periodo. Antes de invertir en una propiedad para comprar y mantener, querrá asegurarse de que su presupuesto cubrirá de uno a tres meses de vacante al año.
Desventajas: Gestión y cuestiones legales
Ser propietario de un inmueble a largo plazo es una tarea de gestión intensiva que queda fuera de las habilidades de muchos inversores. Algunos inversores, especialmente los que alquilan propiedades por primera vez, no están preparados o no están bien equipados para hacer frente a las responsabilidades y los problemas legales que conlleva ser propietario. El proceso de encontrar inquilinos de calidad y satisfacer sus necesidades puede ser una tarea estresante y que requiere mucho tiempo. Sin embargo, es necesario gestionar la propiedad con éxito para garantizar el flujo de caja continuo de la inversión.
Elegir una estrategia
Para decidir si la mejor estrategia es cambiar las propiedades o mantenerlas a largo plazo, hay que responder a algunas preguntas fundamentales. Debe decidir si su asignación de capital a los bienes raíces es una inversión permanente o sólo una forma de beneficiarse de un aumento esperado en los precios de la vivienda.
También ayudaría determinar qué relación de riesgo y rendimiento es la adecuada para esta parte de su cartera de inversiones. Por último, debe tener la tolerancia al riesgo y las aptitudes necesarias para asumir las responsabilidades de gestión que conlleva cualquiera de los dos tipos de inversión.
Supongamos que no se dispone de capital para comprar una cartera diversificada. En ese caso, el posible inversor debe estar preparado para asumir un riesgo no sistemático. Eso incluye los riesgos de las propiedades individuales y la posible falta de demanda de las mismas, ya sea por parte de los propietarios o de los inquilinos.
Si está considerando una estrategia de compra y venta, también debe determinar si tiene la habilidad de descubrir propiedades en venta con problemas o arregladas. En esta estrategia transaccional, es esencial averiguar si el capital puede girar suficientes veces en un periodo de inversión determinado para superar los costes de la transacción. Incluyen los gastos de intermediación, financiación y cierre.
Puede disfrutar de ambas estrategias' beneficios desarrollando un negocio de volteo de casas y utilizando sus ganancias para invertir en propiedades de renta a largo plazo.
El resultado final
La elección entre las dos estrategias en cuestión depende de su situación financiera particular y de sus objetivos. No obstante, la estrategia de tenencia a largo plazo suele ser más adecuada para quienes utilizan los bienes inmuebles como parte fundamental de sus carteras de inversión.
Por otro lado, el cambio de propiedades suele ser mejor cuando los bienes inmuebles se utilizan como una táctica complementaria o de mejora de la rentabilidad.
Los inversores que deseen acumular riqueza y obtener ingresos de sus inversiones inmobiliarias deberían considerar la posibilidad de mantener los bienes inmuebles a largo plazo. Pueden utilizar el capital acumulado en la cartera para financiar otras oportunidades de inversión, con la posibilidad de vender eventualmente las propiedades en un mercado superior.
La venta de propiedades es una táctica que se adapta mejor a los periodos en los que las perspectivas de los mercados de valores y de bonos son bajas. También puede funcionar para las personas que intentan obtener ganancias de capital a corto plazo mientras el mercado inmobiliario lo permita.
Fuentes del artículo
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