Cooperativas frente a. Condominios: una visión general
Los condominios y las cooperativas comparten similitudes pero también tienen características únicas que ofrecen una variedad de opciones para los residentes. En muchos sentidos, el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York no se parece a ningún otro de los Estados Unidos. Una de las mayores diferencias es que los apartamentos en venta en Nueva York son condominios o cooperativas.
En la mayoría de los lugares, los condominios son la norma, pero no en la Gran Manzana. Aunque las cooperativas superan en número a los condominios en la ciudad de Nueva York, en un 75% según la mayoría de las estimaciones, hay más condominios en el mercado activo en cualquier momento.
Empecemos por examinar brevemente la diferencia entre una cooperativa y un condominio. Cuando compra un condominio, su apartamento, así como un porcentaje de las zonas comunes, le pertenecen. Cuando se compra una cooperativa, no se adquiere realmente el apartamento, sino que se compran acciones de una sociedad que es el edificio. El tamaño de su acción depende del tamaño de su apartamento; la compra de las acciones le permite ocupar una unidad en el edificio cooperativo. En el cierre de un condominio, se le entregará una escritura; en el cierre de una cooperativa, obtendrá un contrato de arrendamiento en propiedad.
En la mayoría de los casos, tanto los condominios como las cooperativas tienen un portero y un superintendente en su plantilla; algunos añaden un conserje que hará todo lo que los otros dos no hacen. Los servicios pueden ser discretos (quizá sólo un trastero en el sótano) o completos, como una terraza ajardinada, una sala de billar, una sala de piano, una sala de proyecciones, una sala de juegos para niños y un gimnasio.
Puntos clave
- Cuando compras un condominio, tu apartamento, así como un porcentaje de las áreas comunes, te pertenecen.
- Cuando se compra una cooperativa, en realidad no se adquiere el apartamento, sino que se compran acciones de una sociedad que es el edificio.
- Los precios de los condominios son más altos que los de las cooperativas, pero las cooperativas requieren un pago inicial mayor, cuotas mensuales más altas y un largo proceso de aprobación.
- Los condominios generalmente permiten subalquilar el apartamento, mientras que sólo algunas cooperativas permiten subalquilar, y las reglas son complejas.
Condominios
Los barrios más nuevos, que antes se consideraban atípicos pero que ahora están de moda, son los que más condominios tienen. Según Gary Malin, presidente de Citi Habitats, una agencia inmobiliaria de Nueva York, "Si vivir en una casa de cristal en el cielo es más su estilo, es probable que busque muchos condominios. Los edificios en condominio no se hicieron comunes en la ciudad de Nueva York hasta la década de 1970, por lo que a menudo son más modernos que las cooperativas."
Dado que los terrenos disponibles para nuevos edificios de condominios son limitados en Manhattan”, añade Malin, „los condominios más nuevos se encuentran probablemente en los barrios emergentes y marginales de los extremos este y oeste”. En Queens y Brooklyn, hemos visto una gran cantidad de condominios de nueva construcción en las antiguas zonas industriales a lo largo de la línea de costa en Long Island City y Williamsburg, así como en el centro de Brooklyn.”
Pago inicial y precio
El coste puede condicionar a menudo el proceso de decisión de compra de un inmueble, y los condominios ofrecen atractivos pagos iniciales, por lo que, normalmente, sólo se requiere el 10% del precio de compra. Sin embargo, los condominios tienden a tener precios más altos que las cooperativas.
Costes de cierre
Los costes de cierre de un piso son más elevados que los de una cooperativa. Para más detalles, pedimos al abogado inmobiliario neoyorquino Adam Stone que compare los dos. Esto es lo que se desprende de él. Para un condominio de 1 millón de dólares con una hipoteca de 800.000 dólares, los costes de cierre serían:
- Seguro de título para el comprador, 4.500 dólares
- Seguro de título para el prestamista, 1.000 dólares
- Búsquedas de títulos, 700 dólares
- Gastos de registro, 700 dólares
- Impuesto sobre mansiones del Estado de Nueva York, 10.000 dólares
- El impuesto de registro de hipotecas del Estado de Nueva York, 15.370 dólares
- Total general32.270 dólares (sin los honorarios del prestamista, que varían en función del mismo)
Para quien se pregunte qué es el impuesto sobre las mansiones, Stone lo explica: „El Estado de Nueva York tiene un impuesto de transferencia de 0.4% del precio de venta, que se cobra al vendedor de cualquier propiedad residencial. También tiene un impuesto de transferencia del comprador del 1%, también conocido como el „impuesto de la mansión” porque sólo se aplica a las propiedades residenciales con un precio de 1 millón de dólares o más.”
Cargos mensuales
Los propietarios de los condominios tienen una factura mensual denominada „gastos comunes”, que se utiliza para el mantenimiento del edificio, las zonas comunes, la jardinería, el pago del personal y, a menudo, algunos de los servicios públicos.
Los propietarios de los condominios extienden dos cheques cada mes (uno para el mantenimiento del edificio y otro para los impuestos sobre la propiedad), pero a menudo el total combinado del propietario del condominio es inferior a la factura de mantenimiento del propietario de la cooperativa.
La Junta
Los consejos de administración de los condominios suelen ser menos exigentes que los de las cooperativas. Las cooperativas tienen un proceso de aprobación más largo, que incluye una entrevista. El consejo de administración decide si un posible comprador puede adquirir la cooperativa.
Según Warner M. Lewis de The Harkov Lewis Team at Halstead Property, „Con un condominio, un edificio puede solicitar un paquete en el comprador”, dice Lewis, „pero no hay ninguna entrevista, y el edificio sólo tiene el derecho de tanteo (i.e., o bien tienen que aprobarlo, o bien el condominio tiene que comprarlo él mismo), lo que significa que cuando se tiene un contrato firmado, a menos que le ocurra algo al comprador (o a la financiación), el trato ya está hecho.”
Reglas
Los condominios suelen tener menos normas, incluidas las restricciones sobre el uso de fondos extranjeros para la compra. Los condominios permiten que los inversores internacionales compren y alquilen sus espacios; normalmente con algunas advertencias, pero ninguna que sea onerosa. Los condominios también permiten subarrendar o alquilar el apartamento a otra persona con relativa facilidad, en comparación con el proceso de subarrendamiento de las cooperativas. Sin embargo, algunas asociaciones de condominios pueden imponer más reglas que otras. Por ello, es importante que los posibles compradores investiguen para determinar qué está permitido y qué no.
La preferencia del comprador
Según Gary Malin, presidente de Citi Habitats, „si prefiere marchar al ritmo de su propio tambor -y valora la flexibilidad- entonces un condominio puede ser la mejor opción para usted”. Sin embargo, hay que entender que esta libertad tiene un precio. Los condominios son casi siempre más caros que las cooperativas equivalentes. Además, si ver caras nuevas en el ascensor de forma regular es un problema para usted, busque en otra parte. Los inquilinos pueden ser comunes en los edificios de condominios. Los propietarios suelen aprovechar las políticas más liberales de los condominios.”
Co-Ops
En general, las zonas residenciales más antiguas y establecidas tienen una preponderancia de las cooperativas. Como explica Gary Malin „Si le gustan las propiedades históricas, es probable que acabe en una cooperativa, ya que casi todos los edificios de la preguerra están organizados de esta manera. Además, como los edificios de cooperativas suelen ser más antiguos que los de condominios, suelen estar situados en lugares más céntricos. Por ejemplo, casi todos los edificios residenciales que bordean Park Avenue en el Upper East Side (una ubicación privilegiada por donde se mire) son cooperativas.”
Pago inicial y precio
Al igual que en el caso de un apartamento, la decisión puede reducirse a la cantidad que pueda gastar y tener ahorrada para el pago inicial. Aunque es posible dar un pago inicial de sólo el 10% del precio de compra de un apartamento, una cooperativa puede exigir un pago inicial mucho más alto, entre el 20% y el 50% del precio de compra. La buena noticia es que el precio de compra de una cooperativa suele ser menor que el de los condominios. Aunque los precios pueden variar según el barrio del que se trate.
Costes de cierre
Según el abogado inmobiliario neoyorquino Adam Stone, una cooperativa tiene menores costes de cierre. En el ejemplo citado anteriormente para un condominio, que tenía más de 32.000 dólares en gastos, una cooperativa sólo tiene el impuesto de mansión de 10.000 dólares. La diferencia sustancial se debe a que el condominio es una propiedad real, mientras que las acciones de la cooperativa son una propiedad personal.
„Puede que para algunos sea sólo semántica, pero no a la hora de calcular los costes de cierre," Stone añade.
Cargos mensuales
Los propietarios de las cooperativas extienden un cheque al mes llamado "mantenimiento" cargos. Al igual que en los condominios, la cuota mensual se destina al mantenimiento básico de la propiedad y al personal necesario para mantener el edificio en buen estado. Las cuotas de las cooperativas suelen ser más elevadas que las de los condominios, ya que la cuota suele incluir al menos una parte de la hipoteca del edificio. Aunque las cuotas mensuales pueden variar en función del tamaño del edificio.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que el mantenimiento y los gastos comunes no están grabados en piedra. Cualquier gasto importante -un nuevo tejado, un nuevo vestíbulo, más personal- puede dar lugar a una evaluación, que es algo que deciden los miembros de la junta, y que rara vez se puede revertir.
El consejo de administración
Como ya se ha dicho, la mayoría de los consejos de administración de las cooperativas tienen un proceso de solicitud riguroso y a menudo largo que puede requerir que el comprador entregue información financiera, se someta a una verificación de empleo y posiblemente a una comprobación de antecedentes personales.
Warner M. Lewis de The Harkov Lewis Team en Halstead Property lo resume: „En una cooperativa, no sólo hay que tener el dinero para comprar el apartamento (o la financiación para hacerlo), sino que también hay que recibir la aprobación de la junta directiva tras presentar una solicitud, que suele ser muy detallada y llevar mucho tiempo. Entonces, con poca o ninguna razón, un comprador puede ser rechazado después de su entrevista, o incluso antes, sólo por algo en su paquete. He tenido y visto tratos en los que no hay ninguna razón para los rechazos.”
Normas
Las juntas directivas de las cooperativas suelen tener más normas que las de los condominios y pueden imponer cuándo se puede ensayar con el trombón, si se pueden poner adornos navideños en la puerta y si se puede mudar con la mascota. La mayoría de las normas están pensadas para promover la armonía, la calma y el civismo de la vida cooperativa.
Pero las reglas que desaniman a algunos compradores nacionales, y a casi todos los internacionales, son las restricciones de las cooperativas al subarriendo. Las políticas varían según el edificio, pero en general, cuando las cooperativas permiten a los accionistas subarrendar sus apartamentos, lo hacen de forma limitada, por ejemplo durante uno o dos años de cada cinco. Los propietarios normalmente deben haber residido en la propiedad durante un cierto período de tiempo antes de subalquilar, en algunos casos hasta tres años. Los propietarios suelen pagar una cuota para poder subarrendar, y los posibles subarrendadores deben rellenar una solicitud y pueden ser sometidos a una comprobación de antecedentes. La aprobación de la junta directiva es imprescindible.
Otra regla de las cooperativas que imposibilita la compra por parte de individuos internacionales es que es poco probable que acepten a alguien cuyos fondos estén fuera de la U.S.
Según Lewis, „las cooperativas tratan de establecer un grupo de residentes estable y a largo plazo. Los condominios no parecen estar tan preocupados por eso."
La preferencia del comprador
A la hora de elegir su preferencia, Gary Malin lo expresa de la siguiente manera:
Las cooperativas son una opción inteligente para quienes valoran la estabilidad y quieren echar raíces en un edificio. Simplemente pregúntese, "¿Estoy en esto a largo plazo??" Las cooperativas son mucho menos transitorias que los condominios, por lo que son un gran lugar para vivir si quieres conocer a tus vecinos. Prepárese para que le analicen, le pinchen y le den un empujón, pero comprenda que este proceso es lo que hace que una cooperativa sea una inversión estable y notablemente segura.
Fuentes del artículo
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