Valor de mercado asequible (AMV)

Qué es el valor de mercado asequible (AMV)?

El valor de mercado asequible es el precio de venta de una vivienda multifamiliar vendida a través del Programa de Vivienda Asequible (AHP) de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC). El AHP anima a los promotores de viviendas a comprar propiedades multifamiliares en manos de la FDIC.

Los precios de compra de las propiedades AHP están por debajo del valor justo de mercado y, a cambio, los propietarios deben poner un número específico de unidades a disposición de los hogares con bajos ingresos a través de alquileres asequibles.

Puntos clave

  • El valor de mercado asequible (AMV) es un modelo de valoración utilizado para determinar el precio de venta de la propiedad residencial multifamiliar vendida en el programa de vivienda asequible de la FDIC.
  • El programa de vivienda de la FDIC tiene por objeto incentivar a los inversores para que adquieran propiedades multifamiliares en poder de la FDIC, que se les venden por debajo del valor justo de mercado en el AMV.
  • A cambio, estos propietarios deben poner las unidades a disposición de los hogares con bajos ingresos a través de alquileres asequibles y participar en diversos proyectos de mejora.

Entender el valor de mercado asequible

Tradicionalmente, el valor de mercado de una propiedad es la cantidad que un comprador está dispuesto a pagar, y no necesariamente el valor que el vendedor asigna a la propiedad. Sin embargo, a medida que aumenta el valor de la propiedad, el préstamo necesario para comprarla -llamado hipoteca- también aumenta. El préstamo más grande conlleva un pago de hipoteca más alto para los posibles compradores de una propiedad.

En consecuencia, es necesario cobrar alquileres más elevados para cubrir el pago de la hipoteca. Cuando el valor de las propiedades aumenta de forma constante con el paso del tiempo, los inquilinos con menores ingresos pueden quedar fuera del mercado, lo que significa que no pueden permitirse el pago de alquileres más elevados.

La Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) ha establecido el Programa de Vivienda Asequible (AHP), que está diseñado para ayudar a vender propiedades unifamiliares y multifamiliares que beneficien a las familias con bajos ingresos. En el marco del programa, el AHP anima a los promotores de viviendas a comprar propiedades multifamiliares en poder de la FDIC. El precio de compra de la propiedad suele estar por debajo del valor justo de mercado, lo que significa que el precio es inferior al que se cobraría normalmente en el mercado.

En otras palabras, el valor de mercado asequible de una propiedad es inferior al valor de tasación de la misma, ya que tiene en cuenta que se cobrarán alquileres más bajos por algunas de las unidades, así como el estado físico de la propiedad, los gastos de funcionamiento previstos y las opciones de financiación.

A cambio de la compra de una propiedad a un precio inferior al valor justo de mercado, los compradores se comprometen a poner las unidades a disposición de los hogares con ingresos bajos o muy bajos, con alquileres asequibles. Las restricciones de alquiler y de ingresos están diseñadas para garantizar que, durante los próximos 40 o 50 años, la propiedad sirva a las familias que necesitan una vivienda asequible.

Requisitos del valor de mercado asequible

El programa tiene cuatro requisitos básicos para garantizar que las propiedades de alquiler multifamiliar del AHP proporcionen viviendas asequibles a los inquilinos con bajos ingresos.

Requisitos de ocupación 

El programa AHP tiene cuatro requisitos para los propietarios de viviendas multifamiliares de alquiler adquiridas a través del programa. El propietario tiene que reservar un número determinado de unidades para los inquilinos con bajos ingresos. El programa exige que al menos el 35% del número total de unidades se ponga a disposición de los hogares con bajos ingresos.

Límites de alquiler 

Los propietarios del programa también deben mantener un alquiler asequible para las personas con bajos ingresos. El programa establece límites para el importe máximo de alquiler que se puede cobrar en función de la renta media de la región geográfica.

Requisitos de reventa 

Los requisitos de ocupación, que establecen el número mínimo de unidades que deben proporcionarse a las familias de bajos ingresos, así como los límites de alquiler, deben permanecer en vigor incluso si el propietario vende la propiedad. En otras palabras, el nuevo comprador de una propiedad también tiene que cumplir con los requisitos del programa.

Periodo de cumplimiento

Los propietarios deben cumplir con los requisitos de asequibilidad del programa AHP durante toda la vida útil de la propiedad.

Tipos de propiedades

El programa AHP permite la compra de la mayoría de los condominios y propiedades de una a cuatro unidades, incluyendo las propiedades que se compran en masa por los compradores calificados. Independientemente del número de unidades o edificios adquiridos, los propietarios deben cumplir los mismos requisitos básicos de ocupación. Además, si algunas de las unidades se convierten en condominios ocupados por los propietarios, un número determinado de esas unidades convertidas debe venderse a familias con bajos ingresos.

Ventajas del valor de mercado asequible

Uno de los objetivos de la FDIC es ayudar a las comunidades con sus necesidades de vivienda, lo que llevó a la creación del Programa de Vivienda Asequible. Está diseñado para ayudar a las familias de ingresos bajos y moderados a adquirir propiedades residenciales que anteriormente eran propiedad de bancos en quiebra. Cuando una institución financiera quiebra, la FDIC se encarga de garantizar que los activos de la institución se vendan a tiempo. Incorpora un agente gestor que se hace cargo de las operaciones y cuenta con especialistas en activos que valoran los activos y trabajan con los gestores de activos para venderlos.

La FDIC, a través de una red de agencias estatales de vivienda, supervisa y garantiza el cumplimiento de los Acuerdos de Restricción de Uso del Suelo (LURA) que rigen el uso de las propiedades unifamiliares y multifamiliares en el Programa de Vivienda Asequible. El Acuerdo de Restricción del Uso del Suelo es un documento que los propietarios de una vivienda del AHP deben firmar cuando adquieren una propiedad a través del programa. El LURA establece los requisitos de asequibilidad de la propiedad, así como los límites de alquiler y cualquier restricción relativa al uso de la propiedad.

El LURA también vincula al comprador y a los sucesivos propietarios al acuerdo en el que las condiciones siguen vigentes aunque la propiedad se haya vendido a otro comprador. Como resultado, las unidades de alquiler asequibles están aseguradas a través del programa durante muchos años en el futuro.

Historia del valor de mercado asequible

El VAM está relacionado con la Corporación Fiduciaria de Resolución (RTC), que se creó en respuesta a la crisis de ahorros y préstamos de los años 80 y principios de los 90. La RTC fue diseñada para ayudar a gestionar y disponer de los activos de las instituciones financieras en quiebra. Como asumió algunas responsabilidades gubernamentales, los defensores de la vivienda asequible para las familias de bajos ingresos querían que ayudara a satisfacer las necesidades de vivienda en las zonas atendidas por los bancos en quiebra.

Para lograr este objetivo, el RTC proporcionó a las familias de bajos ingresos el derecho de preferencia, y se permitió a las organizaciones realizar compras si una determinada proporción de una unidad multifamiliar se reservaba para residentes de bajos ingresos. Esta política significaba que el mejor postor no era necesariamente el que terminaba con la propiedad. A principios de la década de 1990, el valor medio de mercado ajustado de una vivienda reservada para familias con bajos ingresos era de dos tercios del valor de mercado tasado.

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  1. Corporación Federal de Seguros de Depósitos. "Programa de viviendas asequibles de la FDIC – Manual del propietario, Capítulo 1: Introducción," Página 1. Accedido en diciembre. 11, 2020.

  2. Corporación Federal de Seguros de Depósitos. "Programa de viviendas asequibles de la FDIC – Manual del propietario, Capítulo 1: Introducción," Página 2. Accedido en diciembre. 11, 2020.

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