Hoy en día, es sorprendentemente fácil para los consumidores con un crédito inferior a la media comprar una casa con mucho menos que el tradicional 20% de pago inicial. Hay hipotecas FHA, que sólo requieren 3.5% de descuento. Y para aquellos que reúnen los requisitos, los préstamos hipotecarios VA permiten a los compradores financiar el precio total de su vivienda.
Las hipotecas convencionales con pagos iniciales bajos también son relativamente fáciles de obtener. Fannie Mae y Freddie Mac, que compran hipotecas de U.S. Los prestamistas han reducido los requisitos del pago inicial mínimo al 3% para los compradores de primera vivienda y los prestatarios de bajos ingresos que reúnan los requisitos. Al hacerlo, han abierto la puerta a los bancos para que compitan por los compradores de viviendas con problemas de liquidez.
Aunque es posible comprar una casa con muy poco dinero de entrada, la cuestión de si es una buena idea es otra. ¿Tiene sentido acumular ahorros hasta que pueda destinar más dinero al cierre?? Y qué parte de sus ahorros debe invertir en vivienda? Estos son algunos factores a tener en cuenta.
Puntos clave
- Poner menos para el pago inicial aumentará los costes del préstamo a largo plazo, como las tasas pagadas por el seguro hipotecario.
- Un pago inicial más bajo también expone a los prestatarios a un mayor riesgo de que su hipoteca quede sumergida en caso de que el mercado inmobiliario caiga.
- Aunque el ahorro para el pago inicial es un objetivo para muchos, considere primero la posibilidad de crear un fondo de emergencia de al menos seis meses de gastos de subsistencia.
Pago inicial más bajo: Mayores costes a largo plazo
Tal vez lo primero que hay que tener en cuenta con los préstamos de bajo desembolso inicial es que, salvo contadas excepciones, le costarán más a largo plazo. Como estás financiando una mayor parte del precio de la vivienda, los pagos de intereses durante la vida del préstamo van a ser considerablemente más altos
Por ejemplo, si compras una casa de 200.000 dólares con un 5% de entrada en lugar del 20%, pagarás aproximadamente 35.000 dólares más en intereses a lo largo de un préstamo a 30 años. Obviamente, también tendrás que pagar más para cubrir el capital del préstamo. Utilizar una calculadora hipotecaria es un buen recurso para presupuestar estos costes.
Teniendo en cuenta lo increíblemente bajos que son los tipos de interés hoy en día, esto por sí solo podría no disuadirle de comprar una casa cuanto antes. La mayor preocupación es añadir a tus gastos las primas del seguro hipotecario que normalmente tendrás que pagar si compras una casa o un condominio con menos del 20% de entrada. El objetivo de estos pagos es cubrir la pérdida del prestamista si no cumple con su préstamo.
Hay dos tipos básicos de seguro hipotecario. Si se solicita un préstamo de la FHA, los prestamistas privados proporcionan los fondos para la compra de la vivienda, y el gobierno actúa como asegurador. Si la vivienda vale menos de 625.000 dólares, la prima anual del seguro hipotecario (MIP) es 0.80% o 0.85%, en función del importe financiado. También tendrás que pagar una prima inicial del 1.75%, lo que equivale a poco más de 3.000 dólares para un préstamo de 180.000 dólares.
Si obtiene una hipoteca convencional, tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Normalmente, cuesta entre 0.3% y 1.15% al año, aunque en este caso no hay cuota inicial.
Un compromiso de pago inicial
¿Significa la perspectiva del seguro hipotecario que debe esperar hasta que pueda dar un anticipo del 20% del coste de la vivienda?? No necesariamente.
Para empezar, en algunas ciudades más caras, esperar no siempre es realista. Si vives en una zona del país en la que incluso las casas más modestas cuestan 400.000 dólares, tendrías que reunir 80.000 dólares antes de entrar en el mercado. Y si reside en una zona en la que comprar es menos caro que alquilar, puede ser un desincentivo adicional para mantenerse al margen hasta que haya ahorrado lo suficiente para evitar el seguro hipotecario.
Para algunas personas, la mejor opción puede ser encontrar un término medio entre un pago inicial mínimo y el tradicional 20%. Por ejemplo, si pides un préstamo de la FHA y pones un 10% de entrada, el seguro hipotecario se cancelará a los 11 años; de lo contrario, seguirás pagándolo durante todo el préstamo. Puedes refinanciar más adelante para librarte del seguro? Seguro. Pero no hay garantía de que los tipos de interés estén en sus mínimos históricos o cerca de ellos cuando lo haga.
Además, la prima del seguro hipotecario disminuye cuando el pago inicial es mayor. Cuando se contrata una hipoteca a 15 años, por ejemplo, si se puede pagar un 10% por adelantado la cuota anual baja de 0.70% a 0.45%.
Aunque los detalles son un poco diferentes con el PMI, se aplica la misma lógica. Cuanto mayor sea el pago inicial, menos tendrá que pagar en primas. Sin embargo, una de las ventajas del PMI es que, según la ley federal, se puede cancelar una vez que se alcanza el 20% de capital en la vivienda.
Si el banco mantiene su hipoteca en sus libros–es decir, no lo vende a una entidad como Fannie Mae o Freddie Mac–es posible que no necesite un seguro en absoluto. Sin embargo, los bancos suelen cobrar una comisión por adelantado o un tipo de interés más alto si se opta por un préstamo de bajo desembolso para ayudar a mitigar el riesgo que están asumiendo. Incluso la mitad de un punto porcentual adicional puede costarle varios miles de dólares más en un periodo de 30 años. El efecto general es el mismo: cuando se pone más de entrada, se puede pedir un préstamo por menos dinero.
Riesgo de caer en picado
Otro escollo de dar el mínimo de entrada al comprar una casa es que tienes menos protección si el mercado inmobiliario cae. Con sólo un 3% o 4% de entrada, es fácil que debas al banco más de lo que vale tu casa. Eso es exactamente lo que les ocurrió a muchos propietarios de viviendas durante el colapso inmobiliario de 2007-2008.
Si, por ejemplo, la vivienda se queda bajo el agua y se pierde inesperadamente el trabajo, ya no se tiene la opción de pedir un préstamo contra la propiedad para pagar los gastos o la posibilidad de vender la vivienda sin pagar una gran cantidad de dinero al prestamista. Aunque no esté completamente protegido aunque ponga un 10% o un 15% de entrada, se está dando un colchón mucho mayor en caso de que los precios de la vivienda empeoren.
Mantener un colchón de ahorro
Ahorrar para una casa es un objetivo vital importante. Pero mientras reúne el pago inicial, asegúrese de no quedarse demasiado corto de dinero. No sólo es bueno tener un fondo para emergencias (idealmente seis meses de gastos de manutención), sino que también necesitarás fondos de sobra para los gastos inesperados que la compra de una casa suele conllevar.
Establezca un presupuesto estricto antes de empezar a buscar casa, para saber lo que puede gastar. Y haga lo posible por acumular sus reservas de efectivo en cuanto se instale y termine de pintar y sustituir las alfombras y los armarios. Además, recuerda que la gente dice que es bueno vivir un poco en una casa antes de hacer reformas que no son obligatorias antes de mudarse.
El resultado final
¿Pueden los préstamos de bajo desembolso ser una buena opción para algunos propietarios?? Absolutamente. Pero calcule los costes a largo plazo del seguro hipotecario o el mayor tipo de interés que pagará para asegurarse de que merece la pena.
Fuentes del artículo
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