¿Qué significan los valores de margen de interés neto??
Un valor de margen de interés neto (NIMS) es un valor inmobiliario que permite a los titulares recibir el exceso de flujos de efectivo de los conjuntos de préstamos hipotecarios titulizados. En una transacción típica de NIMS, el exceso de flujo de caja del conjunto de préstamos hipotecarios titulizados se transfiere a una cuenta fiduciaria. Los inversores en NIMS reciben posteriormente pagos de intereses de esta cuenta fiduciaria.
Comprender los valores de margen de interés neto (NIMS)
Los valores con margen de interés neto son un tipo especializado de valores respaldados por hipotecas (MBS) de segunda clase. Estos MBS son valores respaldados por activos que agrupan hipotecas en un producto que los inversores pueden comprar. Los NIMS existen porque numerosos conjuntos de hipotecas titulizadas contienen hipotecas de alto riesgo con tipos de interés más elevados que los que suelen ofrecerse a los inversores en valores respaldados por hipotecas (MBS). Cuanto más significativa sea la diferencia de estos tipos de interés, mayor será el exceso de flujo de caja generado por los MBS y, por tanto, mayor será el valor de los NIMS.
Una parte de los fondos sobrantes se destinará a los acreedores principales en pago de las pérdidas y los gastos generales, y el resto irá a parar a los inversores. Además, es una práctica habitual que los inversores en NIMS reciban derechos preferentes sobre los recibos de cualquier penalización por pago anticipado aplicada a las hipotecas subyacentes.
Si se produce un aumento significativo de la tasa de impago de las hipotecas mantenidas en los MBS, se producirá una disminución posterior del exceso de flujos de caja. La reducción del flujo de caja provocará un rápido descenso de la rentabilidad del valor de un título de margen de interés neto (NIMS).
Los valores NIMS suelen adquirirse a través de operaciones de colocación privada, o por inversores especializados en hipotecas. En muchos casos, la empresa que originó los préstamos hipotecarios y emitió los MBS es la misma que invertirá en los NIMS. Por ello, los emisores de valores respaldados por hipotecas suelen titulizar su interés residual.
La historia de los valores de margen de interés neto
Los NIMS aparecieron por primera vez en el mercado abierto a mediados de la década de 1990. Al principio, los valores tuvieron un mal comportamiento, pagando a un ritmo más lento de lo previsto. Los malos resultados se deben sobre todo a las operaciones mal estructuradas. Las transacciones posteriores se beneficiaron de importantes mejoras estructurales en los valores.
Como tipo de valor respaldado por hipotecas, los NIMS tuvieron un papel en la crisis hipotecaria de 2007-2009. La complejidad inherente a la titulización de las hipotecas llevó a muchos inversores a minimizar el riesgo. Una vez que el mercado de la vivienda empezó a decaer, el valor de los NIMS y de otros títulos respaldados por hipotecas cayó bruscamente. A medida que las pérdidas relacionadas con las hipotecas se acumulaban y se hacían más significativas, muchos productos hipotecarios titulizados empezaron a perder liquidez. El efecto neto de la repentina caída de los NIMS y otros valores respaldados por hipotecas fue contribuir al miedo de los inversores, lo que finalmente condujo a una crisis financiera más general.
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