Cuando considere la posibilidad de refinanciar su hipoteca, muchas cosas dependerán de la tasación. Si el valor de su casa es tan bajo que está bajo el agua, entonces no puede refinanciar. Si el valor de la tasación es inferior al 20% del valor neto de la vivienda, tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) o tendrá que aportar dinero en efectivo para realizar una refinanciación en efectivo. Además, es posible que no obtenga el tipo de interés más bajo disponible, ya que los prestamistas consideran que los prestatarios con menos capital son más arriesgados.
Si está pensando en refinanciar, debe entender el papel esencial de la tasación en el proceso y cómo puede preparar su casa, lo cual es clave para lograr una refinanciación exitosa.
Puntos clave
- Un propietario que planea refinanciar una hipoteca debe obtener primero una tasación, que suele costar entre 300 y 450 dólares para una vivienda unifamiliar.
- El tasador es un profesional independiente que evalúa a fondo la vivienda y examina propiedades similares antes de llegar a una valoración de la misma.
- Para aumentar las probabilidades de obtener una valoración alta, hay que renovar la pintura de la casa, eliminar el desorden y resaltar las características ocultas.
- El propietario de una vivienda que considere que la tasación es demasiado baja puede apelar, pero las posibilidades de que el tasador la cambie son muy escasas, a menos que haya pruebas sustanciales de que el valor es incorrecto.
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La tasación de la vivienda: la clave del éxito de la refinanciación
Qué es una tasación de vivienda?
Una tasación es una opinión profesional sobre el valor de su vivienda y es un paso importante en el proceso de compra. Las tasaciones son realizadas por profesionales con licencia o certificados, que proporcionan opiniones como terceras partes imparciales. El tasador recibe un pago por la valoración de su vivienda, pero no tiene nada que ver con el hecho de que usted pueda obtener una hipoteca o una refinanciación como resultado de su estimación.
Un tasador visita su casa durante unos 30 a 60 minutos para medir sus dimensiones, examinar las instalaciones y evaluar el estado general tanto del interior como del exterior, tomando fotos del exterior, del garaje y de todas las habitaciones interiores.
A continuación, examinan los registros de transacciones de propiedades similares a la suya -idealmente, propiedades en su vecindario que se han vendido recientemente. Basándose en la visita a la casa y en estos registros, el tasador llega a una opinión profesional sobre el precio de venta de su propiedad si la pone en el mercado. El banco utiliza este valor -junto con sus ingresos, activos e historial crediticio- para determinar cuánto le prestará y en qué condiciones.
Tasación frente a. Tasación de Refinanciación
Las tasaciones también son necesarias si quiere refinanciar su hipoteca. Al igual que con la tasación de compra, la tasación de refinanciación protege al banco asegurándose de que no presta al prestatario más dinero del que vale la propiedad. Si la propiedad entra en ejecución hipotecaria por cualquier motivo, el prestamista quiere poder revenderla y recuperar su dinero.
Cómo funcionan las tasaciones de viviendas?
Hay dos tipos de operaciones de refinanciación que no requieren una tasación: la refinanciación simplificada de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) y la refinanciación U.S. del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) para la reducción del tipo de interés del préstamo de refinanciación. Todos los demás tipos de operaciones de refinanciación requieren una tasación.
La normativa federal dicta cómo deben comportarse los prestamistas y los tasadores durante el proceso de tasación. Tras la crisis inmobiliaria de mediados de la década de 2000, el Gobierno de EE.S. El gobierno quería aumentar la independencia de los tasadores para evitar la posibilidad de conceder préstamos basados en valores de la vivienda inflados. La Ley Dodd-Frank y la Ley de Veracidad en los Préstamos son algunas de las normativas que exigen que las tasaciones y evaluaciones se realicen de forma independiente, basándose en criterios establecidos y sin influencias externas.
Debido a que los requisitos federales de independencia del tasador definen un estrecho alcance de las interacciones aceptables entre un tasador y los funcionarios de préstamos, los prestamistas temen que tener cualquier contacto con los tasadores podría ser interpretado como una violación de la ley al tratar de influir en la opinión del tasador antes de que se complete la evaluación.
Los prestamistas deben ser precavidos para evitar la posibilidad de medidas disciplinarias severas. Los agentes de crédito y los intermediarios no pueden elegir al tasador, ni tampoco el prestatario.
El prestamista puede pedir la tasación a través de un tercero llamado empresa de gestión de tasaciones (AMC). „El uso de una AMC no es un requisito, pero es el enfoque común de la independencia del tasador”, dice Joe Parsons, un oficial de préstamos senior en Pinnacle Home Loans.
Muchos prestamistas, especialmente los pequeños y locales, tienen relaciones directas con un pequeño grupo de tasadores individuales y no utilizan una AMC. O bien, el prestamista puede tener un departamento de tasación independiente dentro de la empresa. El tasador debe tener conocimientos locales de la zona (lo que se denomina competencia de mercado). Los tasadores deben seguir las Normas Uniformes de Práctica Profesional de Tasación (USPAP) emitidas por la Fundación de Tasación, una organización profesional. Sin embargo, estas normas no son una ley.
Quién paga la tasación?
El prestatario debe pagar la tasación independientemente de que el préstamo se cierre porque el tasador sigue haciendo el trabajo. Aunque los honorarios pueden parecer valiosos si le permiten obtener las condiciones de refinanciación que desea, pueden parecer una pérdida de dinero si una tasación baja significa que no puede refinanciar.
Dado que los prestamistas no pueden discutir el valor de una casa o el „valor objetivo” previsto con un tasador en el momento de la asignación, los propietarios no pueden obtener una estimación aproximada de un tasador sobre si es probable que su casa se valore lo suficientemente alto para que puedan refinanciar antes de pagar por el servicio, como podían antes de la nueva normativa. En el mejor de los casos, puede buscar ventas comparables recientes en sitios web como Zillow y Redfin, pero estos registros pueden ser inexactos o incompletos.
Otra opción es pedir a un agente inmobiliario que haga un análisis comparativo del mercado (ACM) y le proporcione impresiones de ventas recientes comparables del servicio de listas múltiples (MLS), dice Bruce Ailion, agente de RE/MAX Greater Atlanta. Pídalo amablemente, ya que el agente le estará haciendo un favor; a diferencia de la venta de una casa, no ganará ninguna comisión por su refinanciación.
Cuál es el coste de una tasación de vivienda?
Las tarifas de tasación varían según el estado, pero los tasadores deben cobrar tarifas habituales y razonables para la zona. El prestamista debe pagar entre 300 y 500 dólares por la tasación de una vivienda unifamiliar estándar.
„Las propiedades más complejas son más caras porque la inspección lleva más tiempo”, dice Erin Benton, vicepresidenta de Decorum Valuation Services, una empresa de gestión de tasaciones en Ellicott City, Md.
¿Qué buscan los tasadores??
El valor que el tasador da a su casa depende en gran medida de los precios de venta recientes de propiedades comparables. De todos modos, se equivoca si piensa que no puede hacer nada para que su vivienda alcance el valor más alto de su posible tasación.
La tasación de la vivienda es similar a una primera cita, dice Ailion. Aunque no tienes ni idea de cómo te va a gustar o evaluar tu pareja, ir bien arreglado mejora sustancialmente tus posibilidades de ser considerado atractivo.
„Lo mismo ocurre con la tasación”, dice. „Su propiedad debe estar ordenada y limpia, sin desorden, y fácil de inspeccionar. Los animales domésticos deben estar contenidos y los olores enmascarados. No quiere que el tasador tenga prisa por salir.”
Así es como el tasador residencial certificado Ralph J. Vaccari, presidente de Vaccari & Asociados en Marblehead, Mass., describe su enfoque del trabajo: „Por lo general, no debería importar que el césped no esté cortado o que la casa esté desordenada. Sin embargo, es importante tener en cuenta que una casa sucia o descuidada puede aumentar su apariencia de desgaste más allá de lo normal, y esa condición puede, de hecho, afectar al valor.”
Según Vaccari, el tasador se preocupa por lo siguiente
- Condiciones exteriores e interiores
- Recuento total de habitaciones, con valor añadido a los dormitorios y baños
- La funcionalidad, incluido el diseño y la distribución de las habitaciones interiores, y la obsolescencia funcional
- Mejoras en la cocina y los baños, las ventanas, el tejado y los sistemas de la casa (calefacción, electricidad y fontanería) en los últimos 15 años que hacen que la casa sea más actual, funcional y habitable según los estándares actuales
- Estado y antigüedad de los sistemas de fontanería, electricidad y climatización de la vivienda
- Las instalaciones exteriores, como los garajes independientes, las terrazas y los porches. Las piscinas y los jacuzzis también aumentan el valor de una casa.
- Ubicación
- Las características poco atractivas, como un aspecto exterior que no concuerda con el resto del vecindario, restarán valor.
Es una buena idea señalar las características que pueden no ser inmediatamente evidentes y que podrían añadirse a la opinión de valor del tasador, dice Parsons.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que se le ha discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, nacionalidad, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) o la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Tenga en cuenta que el proceso de tasación de la vivienda también está sujeto a prejuicios; rechace si cree que el precio de su casa se ha devaluado injustamente.
Cómo me preparo para una tasación de refinanciación?
Preparar su casa para la visita de un tasador es diferente a prepararla para un posible comprador. „Cuando abres tu casa a un posible comprador, quieres provocar respuestas emocionales”, dice Parsons. „Como vendedor, quieres que el comprador pueda imaginarse lo feliz y cómodo que estará allí. No hay consideraciones tan subjetivas que se apliquen a una tasación.”
Vaccari añade que un propietario de una vivienda no haría un cambio -como arrancar la alfombra vieja para dejar ver los suelos de madera- para una tasación como lo haría para un vendedor. Sin embargo, refrescar la pintura de la casa, tanto en el interior como en el exterior, puede ayudar, al igual que despejar el desorden para permitir el acceso y la visualización completa de todas las áreas de la casa, incluido el sótano. Asegúrese de que todo funciona (e.g., Si no se ha asegurado una tasación favorable, utilice una herramienta como la calculadora de hipotecas del CFPB para investigar los tipos de interés de una hipoteca refinanciada para una casa de su valor. Por último, dice Ailion, „si los registros fiscales son incorrectos, señálelo.”
Por lo demás, dice Vaccari, es responsabilidad del tasador descubrir los problemas y hacer preguntas cuando se justifique.
Si consigue una buena tasación
Enhorabuena! Ha dado un paso importante para refinanciar su hipoteca y ahorrar dinero. Ahora es el momento de realizar la siguiente serie de pasos con su agente de crédito. Si has conseguido una tasación favorable, utiliza una herramienta como la calculadora hipotecaria del CFPB para investigar los tipos de interés de una hipoteca refinanciada para una vivienda de tu valor. Disponer de estas cifras puede darle cierto poder de negociación cuando se reúna con su prestamista.
Si quiere apelar una tasación baja, tendrá más posibilidades de éxito si ofrece datos sólidos que apoyen su caso.
¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con la tasación de mi casa??
A veces, el valor del tasador no sólo es más bajo de lo que a usted le gustaría, sino también de lo que usted cree que vale su casa. „Una tasación es sólo la opinión de una persona”, dice Ailion. „Aunque se trata de una opinión formada y educada, como en todas las profesiones, hay buenos y malos profesionales.”
Dada la estricta normativa federal que rige el proceso, ¿hay algo que pueda hacer ante una tasación baja?? „Si al propietario no le gusta el valor de la tasación, puede escribir una carta de apelación al prestamista o a la AMC, pero la posibilidad de que un tasador cambie su opinión es muy escasa, a menos que el propietario tenga pruebas abrumadoras de que el valor está equivocado”, dice Benton.
Su apelación sólo tendrá éxito si puede demostrar que el tasador cometió un error significativo, como la enumeración de los metros cuadrados o el número de habitaciones de forma incorrecta; no tener en cuenta un servicio importante, como una piscina o un spa; o no tener en cuenta una venta comparable que podría apoyar un valor más alto, mientras que „escoge” un comparable menos adecuado que indicaría un valor más bajo, dice Parsons.
También puede argumentar, según Ailion, que los comparables utilizados se encuentran en un distrito escolar inferior o en una subdivisión inferior que no tiene una asociación de propietarios con piscinas y pistas de tenis, que todos los comparables eran ventas en dificultades o de propiedad inmobiliaria, o que tienen otras externalidades negativas que influyen en el valor, como estar en una calle muy transitada.
„Explique por qué son diferentes y no iguales a las suyas”, dice Ailion. „Hay que demostrar que hay un error en los comparables seleccionados.”
Qué puedo hacer si la tasación de mi casa es baja?
Si no puede impugnar con éxito una tasación baja, ¿cómo puede asegurarse de que la refinanciación salga adelante?? Si la tasación le sitúa por debajo del 80% del patrimonio neto, no cumplirá con la relación préstamo-valor (LTV) necesaria del 80% y tendrá que pagar el PMI, a menos que decida hacer una refinanciación en efectivo.
Si la tasación le sitúa por debajo del 80% del patrimonio neto, puede hacer una refinanciación en efectivo, añadiendo suficiente dinero al cierre para llegar a ese mágico 80% de relación préstamo-valor (LTV) y evitar el seguro hipotecario privado (PMI).
Puede optar por pagar el PMI por ahora. Si el valor de la vivienda sigue subiendo, más adelante puede proporcionar ventas comparables a su administrador hipotecario y pedirle que elimine el PMI, aunque todavía no haya pagado gran parte del capital.
Cuánto tarda la tasación de una vivienda?
El proceso de evaluación de la vivienda suele durar entre siete y diez días. El plazo depende del inmueble, de la complejidad de la tasación y del calendario del tasador (i.e., lo ocupados que están). El tasador puede pasar 30 minutos o hasta varias horas examinando la vivienda en persona. Una vez que el tasador ha evaluado la vivienda, tarda una o dos semanas en elaborar el informe de tasación.
Qué ocurre después de la tasación?
Después de la tasación, el siguiente paso es la suscripción. El prestamista revisa el expediente del préstamo para asegurarse de que todo está en orden, evalúa el riesgo y aprueba o deniega la solicitud. Algunos prestatarios pueden recibir una aprobación condicional, lo que significa que hay que resolver o explicar algún punto. Si se aprueba la hipoteca o la refinanciación, el siguiente paso del proceso es el cierre.
Lo que perjudica a la tasación de una vivienda?
Si está intentando comprar o refinanciar una casa, una buena tasación es clave. Si la tasación es demasiado baja, es posible que no le aprueben el préstamo o que le suban los tipos de interés. Hay una serie de factores que pueden afectar negativamente a su tasación:
- Mantenimiento diferido
- Acabados anticuados o indeseables
- No ser sincero sobre las reparaciones necesarias
- Las propiedades comparables que son „atípicas” (e.g., vendida a familiares, bajo coacción, o una ejecución hipotecaria)
- Condiciones del mercado
- Experiencia del tasador
Cuándo se pide una tasación en el proceso de préstamo?
En general, la tasación se realiza dos semanas antes de la fecha de cierre, por lo que debe solicitarse entre tres y cuatro semanas antes del cierre.
El resultado final
Entender cómo funciona el proceso de tasación le dará la mejor oportunidad de conseguir que un tasador asigne el mayor valor posible a su propiedad. Las tasaciones de compra y refinanciación no siempre alcanzan los valores que los prestatarios esperan, y son un proceso humano con margen para la subjetividad y los errores. Puede apelar una tasación baja, pero sólo tendrá éxito con datos lo suficientemente sólidos como para respaldar su reclamación.
Fuentes del artículo
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