Qué es la tasa de rendimiento de la gestión financiera – FMRR?
La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una métrica utilizada para evaluar el rendimiento de una inversión inmobiliaria y pertenece a un fondo de inversión inmobiliaria (REIT). Los REIT son acciones ofrecidas al público por una empresa inmobiliaria o un fideicomiso que posee una cartera de propiedades productoras de ingresos y/o hipotecas.
La RMF es similar a la tasa interna de rendimiento y tiene en cuenta la duración y el riesgo de la inversión. La RMF especifica los flujos de efectivo (entradas y salidas) a dos tipos distintos conocidos como el tipo de seguridad y el tipo de reinversión.
Explicación de la tasa de rendimiento de la gestión financiera
Dado que el cálculo de la tasa de rendimiento de la gestión financiera es tan complejo, muchos profesionales e inversores inmobiliarios optan por utilizar otras métricas para el análisis inmobiliario. La ventaja de utilizar la FMRR es que permite a los inversores comparar las oportunidades de inversión a la par.
Aunque la Tasa Interna de Retorno (TIR) ha sido durante mucho tiempo una medida estándar de rendimiento dentro del léxico financiero, un inconveniente principal es la incapacidad del valor para tener en cuenta el tiempo o un período de retención. Como tal, es un indicador débil de la liquidez, que desempeña un papel importante en la determinación del nivel de riesgo general de cualquier valor o vehículo de inversión dado. Por ejemplo, cuando se utiliza sólo la TIR, dos fondos pueden parecerse en función de sus tasas de rendimiento, pero uno puede tardar el doble que el otro en volver simplemente a una cantidad de inversión principal original. Muchos analistas complementan las medidas de rentabilidad IRR o MIRR con el periodo de amortización para evaluar el tiempo necesario para recuperar una suma de inversión principal.
La tasa interna de rendimiento modificada mejora el valor de la tasa interna de rendimiento estándar ajustando las diferencias en las tasas de reinversión asumidas de los desembolsos de efectivo iniciales y las entradas de efectivo posteriores. La FMRR lleva las cosas un paso más allá al especificar las salidas y entradas de efectivo a dos tipos diferentes conocidos como el „tipo seguro” y el „tipo de reinversión.”La FMRR también hace una suposición adicional que no se incluye en la IRR ni en la MIRR, según la cual los flujos de caja positivos que se produzcan inmediatamente antes de los flujos de caja negativos se utilizarán para cubrir ese flujo de caja negativo.
- Tipos de interés seguros suponer que los fondos necesarios para cubrir los flujos de caja negativos devengan intereses a un tipo fácilmente alcanzable y pueden retirarse cuando se necesiten en un momento dado (i.e., como la de una cuenta de depósito de un día). En este caso, una tasa es „segura” porque los fondos son muy líquidos y están disponibles de forma segura con un riesgo mínimo cuando se necesitan.
- Tasas de reinversión incluye una tasa que se recibirá cuando los flujos de caja positivos se reinviertan en una inversión similar a medio o largo plazo con un riesgo comparable. La tasa de reinversión es mayor que la tasa segura porque no es líquida (i.e., pertenece a otra inversión) y, por lo tanto, requiere una tasa de descuento de mayor riesgo.
Puntos clave
- La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una métrica utilizada para evaluar el rendimiento de una inversión inmobiliaria y se refiere a los REIT.
- La FMRR se basa en una formulación de TIR modificada que emplea una tasa de rendimiento segura y una tasa de rendimiento de reinversión.
- Dado que el cálculo de la tasa de rendimiento de la gestión financiera es tan complejo, muchos profesionales e inversores inmobiliarios optan por utilizar otras métricas para el análisis inmobiliario.
Cálculo de la FMRR
Dado que la TIRF es una tasa interna de rendimiento modificada, no existe una fórmula para calcularla, sino que debe calcularse mediante iteraciones de prueba y error, facilitadas por un programa informático. Antes de utilizar este tipo de software, hay que dar algunos pasos importantes para determinar un tipo de interés seguro y un tipo de reinversión (más alto que el tipo de interés seguro) que se aplicará a todos los flujos de caja futuros en el transcurso de un periodo de tenencia específico.
El resultado de estos pasos es la tasa de rendimiento de la gestión financiera.