Solicitud de préstamos hipotecarios: ¿Cuántos son necesarios??

Solicitar a varios prestamistas hipotecarios le permite comparar los tipos y las comisiones para encontrar la mejor oferta. Tener varias ofertas en la mano proporciona una ventaja a la hora de negociar con los distintos prestamistas. Sin embargo, solicitar con demasiados prestamistas puede dar lugar a consultas de crédito que reducen la puntuación, y puede desencadenar una avalancha de llamadas y solicitudes no deseadas.

No hay un número mágico de solicitudes. Algunos prestatarios optan por dos o tres, mientras que otros utilizan cinco o seis ofertas para tomar una decisión.

Razones para solicitar a varios prestamistas

Es difícil saber si está obteniendo la mejor oferta si no la ha comparado con otras. Con las leyes que limitan la remuneración de las empresas hipotecarias, hay menos variación en los tipos y comisiones de una empresa a otra que en el pasado, por ejemplo, durante la década de 2000. Sin embargo, siguen existiendo sutiles diferencias, y lo que ahora parece un pequeño ahorro en el tipo de interés podría traducirse en una gran cantidad de dólares a lo largo de las hipotecas a 15 o 30 años. Utilice una calculadora hipotecaria para comparar el impacto de los distintos tipos de interés en su pago mensual.

Además, los distintos prestamistas estructuran los préstamos de forma diferente en lo que respecta a los tipos y los costes de cierre, que guardan una relación inversa. Algunos prestamistas aumentan los costes de cierre para reducir el tipo de interés, mientras que otros que anuncian costes de cierre bajos o nulos ofrecen a cambio tipos de interés más altos.

Puntos clave

  • Solicitar a varios prestamistas permite a los prestatarios enfrentar a un prestamista contra otro para obtener una mejor tasa o trato.
  • Solicitar a varios prestamistas le permite comparar los tipos y las comisiones, pero puede afectar a su informe crediticio y a su puntuación debido a las múltiples consultas de crédito.
  • Si vas a mantener una hipoteca durante muchos años, es mejor optar por un tipo más bajo y unos costes de cierre más elevados. Si tiene previsto refinanciar o liquidar el préstamo al cabo de unos años, es mejor mantener unos costes de cierre bajos.
  • No existe un número óptimo de solicitudes, aunque un número insuficiente de ellas puede hacer que se pierda la mejor oferta, mientras que un número excesivo podría reducir su puntuación crediticia y acosarle con llamadas no deseadas.

El examen de varias estimaciones de buena fe (GFE) le permite comparar los tipos de interés y los costes de cierre para elegir el que mejor se adapte a su situación. Por lo general, tiene sentido pagar unos costes de cierre más elevados a cambio de un tipo de interés más bajo cuando se piensa mantener la hipoteca durante muchos años, ya que el ahorro en el tipo de interés acaba superando los costes de cierre más elevados.

Si tiene previsto vender o refinanciar después de unos años, es mejor mantener los costes de cierre lo más bajos posible, ya que no está pagando la hipoteca durante el tiempo suficiente para que los ahorros en los tipos de interés se acumulen.

Incluso puedes enfrentar a un prestamista con otro cuando tengas varias ofertas. Supongamos que el prestamista A le ofrece un tipo de interés del 4% con 2.000 dólares de gastos de cierre. Entonces llega el prestamista B y ofrece 3.875% con los mismos gastos de cierre. Puede presentar la oferta del prestamista B al prestamista A e intentar negociar una oferta mejor. A continuación, puede llevar la nueva oferta del prestamista A al prestamista B y hacer lo mismo, y así sucesivamente.

Si está comparando prestamistas entre sí, intente obtener un presupuesto oficial de cada uno de ellos en el que se detallen todas las condiciones, tipos, comisiones y puntos de cada préstamo. Cuando sea posible, trate de comparar préstamos con los mismos puntos. Se sabe que los prestamistas engañan a los prestatarios con el lugar donde colocan sus tasas y puntos para hacer que su acuerdo parezca mejor que el de un competidor.

Inconvenientes de solicitar a varios prestamistas

Para que un prestamista apruebe su solicitud de hipoteca y le haga una oferta, tiene que revisar su informe crediticio. Para ello, el prestamista realiza consultas de crédito en las tres principales agencias de crédito.

Los analistas de crédito señalan que un número excesivo de consultas puede reducir su puntuación numérica de crédito. En particular, las consultas duras permanecen en su informe durante dos años. La mayoría de los modelos de puntuación, como FICO y VantageScore, realizan consultas en su cuenta de crédito. Estos modelos están estrechamente vigilados, por lo que poca gente conoce el grado exacto de importancia de las consultas. Fair Isaac Corporation (FICO), el creador del modelo FICO, afirma que las consultas hipotecarias múltiples que se producen con un intervalo de 30 días no afectan a su puntuación FICO.

En el actual mercado de la vivienda, es probable que los prestatarios tengan que pasar por varias rondas de comprobaciones de crédito, ya que los compradores obtienen la preaprobación, presentan ofertas y cierran la compra de la vivienda a lo largo de varios meses en lugar de 30 días. Aunque las múltiples comprobaciones de las compañías hipotecarias a lo largo de varios meses pueden ser excluidas por su prestamista para la compra de su vivienda, pueden reducir su puntuación de crédito durante los dos años siguientes.

Otro secreto nefasto que muchos prestatarios desconocen es que las agencias de crédito obtienen ingresos adicionales vendiendo su información a prestamistas hipotecarios a los que usted no ha solicitado. Esto se conoce en el lenguaje de la industria como „trigger lead”. La presentación de una solicitud de hipoteca desencadena una extracción de crédito, y las empresas hipotecarias pagan a las agencias de crédito por las listas de personas cuyo crédito ha sido extraído recientemente por las empresas hipotecarias.

Sabiendo que estas personas buscan hipotecas, los vendedores de las empresas llaman a la lista y ofrecen sus servicios. Cuantos más prestamistas solicite, más probable será que su información se venda como una pista de activación, lo que puede dar lugar a un aluvión de llamadas de ventas.

¿Cuántas cartas de preaprobación de hipotecas debo recibir??

Sólo se necesita una carta de preaprobación de la hipoteca. Si ha habido un cambio reciente en su situación económica, como un aumento de sueldo o una herencia, que ha mejorado sus ingresos, su puntuación de crédito o el importe del pago inicial, puede valer la pena obtener una nueva carta de preaprobación más sólida.

Cuántas veces se puede pedir un crédito para una hipoteca?

No hay un límite real a las veces que se puede pedir un crédito para una hipoteca. A la mayoría de los prestatarios se les extrae su crédito para la preaprobación y de nuevo en el momento del cierre para asegurarse de que no ha bajado. En ocasiones, los prestamistas pueden volver a solicitar el crédito durante el proceso de suscripción si ha transcurrido un largo período de tiempo desde su preaprobación o si están verificando que ha completado algo, como el pago de una deuda, o si se ha eliminado una disputa.

¿Cuentan como una sola las consultas de crédito de un mismo prestamista??

Por lo general, las consultas múltiples realizadas en un plazo de 30 días se cuentan como una sola consulta. Si su prestamista le pide su crédito varias veces fuera de un período de 30 días, puede contar en su informe de crédito como una consulta dura.

¿Puedo bloquear los tipos de interés de una hipoteca con varios prestamistas??

Técnicamente, sí, pero no es una cosa muy cortés y usted puede estar en el gancho para los costos tales como la verificación de crédito y las tasas de evaluación de cada prestamista, en función de sus políticas. La concesión y suscripción de un préstamo requiere mucho tiempo y atención por parte de varios profesionales. La fijación de los tipos de interés con un prestamista implica que usted va a conceder el préstamo, que es la forma en que se les paga. Si usted cancela en el último minuto, han perdido su tiempo y esa empresa o prestamista puede no estar dispuesto a trabajar con usted en el futuro.

¿Puedo buscar tarifas sin una investigación dura?

Sí. Muchos prestamistas en línea, bancos locales y agentes hipotecarios publican sus tablas de tipos de forma transparente en sus sitios web. Si prefiere llamar a varios bancos, aclare en su llamada telefónica que sólo acepta una comprobación suave del crédito. No todas las personas con las que hable estarán dispuestas a darle tarifas por teléfono, pero hay muchas que sí.

El resultado final

Un número insuficiente de solicitudes puede hacer que se pierda la mejor oferta, mientras que un número excesivo podría reducir su calificación crediticia y acosarle con llamadas no deseadas. Desgraciadamente, no existe un número de Ricitos de Oro que represente el número correcto de prestamistas hipotecarios a los que debe dirigirse. Algunos prestatarios solicitan sólo dos, sintiéndose seguros de que uno u otro pueden ofrecer el préstamo ideal, mientras que otros quieren escuchar a cinco o seis bancos antes de tomar una decisión.

Tal vez el mejor enfoque para obtener una hipoteca es comenzar por realizar una investigación de mercado para tener una idea de lo que constituye una gran oferta en el clima actual de préstamos. A continuación, ponte en contacto con dos o tres prestamistas y rétalos para que igualen o superen las condiciones que has establecido. Si examina sus ofertas y sigue creyendo que existe una oferta mejor, solicite a otros prestamistas si es necesario, pero comprenda los inconvenientes establecidos al hacerlo.

Fuentes del artículo

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  1. Fair Isaac Corp. "Comprobaciones de crédito: Qué son las consultas de crédito y cómo afectan a su puntuación FICO?" Accedido el enero. 23, 2022.

  2. Experian. "Qué sucede cuando se eliminan las consultas difíciles de su informe crediticio?" Accedido en enero. 23, 2022.

  3. Asociación de la Industria de Datos del Consumidor. "Documento informativo sobre los factores desencadenantes de la hipoteca." Consultado en enero. 23, 2022.

  4. Préstamos hipotecarios unidos. "Cuántas veces van a tirar de mi crédito?" Accedido en enero. 23, 2022.

  5. Equifax. Cómo entender las consultas difíciles en su informe de crédito." Accedido en enero. 23, 2022.

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