Qué es el Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS)?
El Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS) es una base de datos creada por el sector bancario hipotecario. Es un registro electrónico confidencial de las hipotecas originadas en los Estados Unidos, que lleva la cuenta de las transferencias y modificaciones de los derechos de servicio y la propiedad de los préstamos. Se utiliza en el sector de la financiación inmobiliaria para el registro de préstamos hipotecarios residenciales y comerciales.
MERS, que también se refiere a la empresa privada que gestiona la base de datos, está aprobada por empresas patrocinadas por el gobierno como la Asociación Federal de Hipotecas Nacionales (Fannie Mae), la Corporación Federal de Préstamos para Viviendas (Freddie Mac) y la Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno (Ginnie Mae), junto con agencias gubernamentales como la Administración Federal de la Vivienda (FHA) y el Departamento de Administración de Veteranos (VA) que participan en los préstamos para la vivienda. Las agencias de financiación de la vivienda de California y Utah y todas las principales agencias de calificación de Wall Street también lo utilizan.
puntos clave
- El Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS) es una base de datos de propiedad privada que el sector bancario hipotecario creó para simplificar el registro y la transferencia de hipotecas.
- Al hacer un seguimiento electrónico de las transferencias de hipotecas, el MERS elimina la necesidad de que el prestamista registre la transferencia en el registro del condado cada vez que el préstamo se vende de un banco a otro.
- A veces, el propio MERS es designado como prestamista hipotecario (acreedor hipotecario).
- Aunque el MERS puede ahorrar tiempo y costes de registro, ha sido criticado por dificultar la identificación del propietario actual de una hipoteca.
Cómo entender el Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS)
Cada vez que una hipoteca se vende de un banco a otro, en teoría se prepara una cesión -un documento que muestra que la hipoteca se ha transferido- y se inscribe en los registros de la propiedad del condado. La cesión transfiere al nuevo banco todos los intereses que el prestamista original tenía en la hipoteca.
Al hacer un seguimiento electrónico de las transferencias de préstamos, el MERS elimina la antigua práctica de que el prestamista deba registrar una cesión en el registro del condado cada vez que el préstamo se vende de un banco a otro.
El sistema MERS es utilizado por originadores de hipotecas, administradores, prestamistas de depósito, prestamistas mayoristas, prestamistas minoristas, custodios de documentos, agentes de liquidación, compañías de títulos, aseguradoras, inversores, registradores del condado y consumidores. Los funcionarios de los condados y de los organismos reguladores y los propietarios de viviendas pueden acceder a MERS de forma gratuita. Los propietarios pueden buscar información sobre sus propias hipotecas registradas en el sistema.
Para utilizar el seguimiento electrónico, el administrador de la hipoteca le asigna un número de identificación de hipoteca (MIN) y luego registra el préstamo en la base de datos MERS. A veces, el propio MERS se designa como acreedor hipotecario, como se denomina oficialmente al prestamista original en los documentos hipotecarios; un préstamo de este tipo se conoce como préstamo hipotecario original (MOM). A partir de ahí, el vendedor puede originar la hipoteca con el MERS como nominado del prestamista (también denominado beneficiario), y luego asignar o registrar la cesión del préstamo al MERS en el registro de la propiedad del condado. Esto convertiría a MERS en el titular de la hipoteca.
Aunque el MERS puede actuar como acreedor hipotecario en los registros del condado, en realidad no es el propietario del préstamo hipotecario.
Si el prestamista vende el préstamo, MERS actualizará su información sobre la hipoteca. El administrador de una hipoteca puede eliminarla de la base de datos de MERS enviando una solicitud de desactivación. MERS, a su vez, notificará a Fannie Mae. Si el administrador de una hipoteca quiere dejar de ser miembro de MERS por completo, también debe notificarlo a Fannie Mae lo antes posible.
Pros y contras del Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas-MERS
Como un sitio electrónico de ventanilla única para los documentos hipotecarios-escrituras de fideicomiso
y pagarés: MERS simplifica enormemente el proceso hipotecario. El MERS puede actuar como una medida de ahorro de costes hasta cierto punto porque, al actuar
como acreedor hipotecario, reduce los gastos de registro de la transferencia de una
hipoteca de un prestamista a otro. Tener el préstamo a nombre de MERS (como nominado) en los registros de la propiedad ahorra tiempo y costes de registro porque no es necesario realizar múltiples cesiones cada vez que el préstamo cambia de manos.
Sin embargo, la base de datos ha suscitado algunas críticas. Durante la crisis inmobiliaria de 2008, el sistema dificultó en ocasiones la determinación de quién era realmente el propietario de las hipotecas. Esto supuso un reto para los propietarios de viviendas que se enfrentaban a una ejecución hipotecaria o a un alivio de sus préstamos, ya que necesitaban saber quién era el titular de sus hipotecas para poder encontrar algún tipo de solución.