Sin salida al mar

Qué es un terreno sin salida al mar?

En el contexto de los bienes inmuebles, el término „sin salida al mar” se refiere a una propiedad a la que no se puede acceder a través de una vía pública, excepto a través de un terreno adyacente. Un terreno vacío situado detrás de un centro comercial y al que sólo se puede acceder caminando a través del centro comercial es un terreno de este tipo. Una propiedad sin salida al mar está encerrada, es decir, está rodeada de otras propiedades.

Puntos clave

  • En el contexto de los bienes inmuebles, el término „sin salida al mar” se refiere a una propiedad a la que no se puede acceder a través de una vía pública, excepto a través de un terreno adyacente.
  • La propiedad con servidumbre está encerrada, lo que significa que está rodeada de otras propiedades. 
  • Los propietarios de un inmueble sin salida al mar pueden obtener una servidumbre de paso, que otorga el derecho a cruzar por encima de los terrenos vecinos para acceder a la vía pública.

Comprender el concepto de „sin salida al mar” (Landlocked)

Las parcelas sin salida al mar suelen ser el resultado de subdivisiones o de la división de una parcela mayor en otras más pequeñas, que se venden individualmente. Lo ideal sería que cada una de las parcelas más pequeñas tuviera acceso a un derecho de paso público, pero a veces eso no es posible. Por ejemplo, un vendedor puede querer subdividir una gran parcela cuadrada con una característica paisajística en el centro, como una montaña, que no es apta para el desarrollo. En lugar de crear una parcela con acceso por carretera a la montaña, puede dejarse como sin salida al mar.

Las propiedades inmobiliarias sin salida al mar pueden ocurrir cuando un terreno que ha pertenecido a una familia durante muchos años se divide entre los miembros de la familia. Con el tiempo, cuando las propiedades se venden, surge la necesidad de que las propiedades se posean por separado. El acceso a la propiedad sin salida al mar podría no haber sido un problema cuando las propiedades circundantes eran propiedad de la misma familia. Sin embargo, una vez que la titularidad de algunas de las propiedades cambia, el acceso a los inmuebles sin salida al mar puede convertirse en un problema.

Críticas a los inmuebles sin salida al mar

Las propiedades sin salida al mar suelen tener un valor inferior al de las propiedades circundantes, debido a su inaccesibilidad. Sin embargo, eso no significa que los bienes inmuebles sin salida al mar no tengan ningún valor. Sin embargo, obtener un préstamo o una hipoteca para la propiedad puede ser difícil, ya que los bancos no pueden financiar una propiedad sin salida al mar. La falta de acceso a la propiedad para los servicios públicos, como el personal médico y los bomberos, puede hacer que los bancos y los posibles compradores pasen de negociar con una propiedad sin salida al mar.

Servidumbre de paso

El acceso a una propiedad o parcela sin salida al mar puede ser un reto para el propietario. Sin embargo, las leyes estatales y federales protegen el derecho de los propietarios al „uso productivo” de sus terrenos, lo que significa, en general, el derecho a acceder a una vía pública.

Para proporcionar dicho acceso se utiliza una servidumbre, que concede el derecho a cruzar por encima de los terrenos vecinos. Hay varios tipos de servidumbres, algunas más fáciles de adquirir que otras. Sin embargo, los compradores astutos que entienden las normas pueden encontrar buenas inversiones en inmuebles sin salida al mar.

La forma de conseguir una servidumbre sin estrés es a través de una negociación amistosa con un propietario vecino. Pueden estar tentados a conceder una promesa verbal que permita al propietario sin salida al mar cruzar su terreno, pero se aconseja a los compradores que obtengan la promesa por escrito. Una servidumbre escrita creada por un abogado inmobiliario y registrada en la oficina local de escrituras proporciona seguridad al propietario sin salida al mar. Con un acuerdo verbal, el vecino podría cambiar de opinión o vender su terreno a un propietario menos hospitalario. Por último, la palabra del vecino no tendrá mucho peso cuando la parcela sin salida al mar vuelva a estar a la venta. Una servidumbre permanente por escrito evita todos estos posibles problemas.

Servidumbre de paso por necesidad

Si un vecino se niega a firmar una servidumbre amistosa o pide una compensación poco razonable, puede ser necesario obtener una servidumbre por necesidad. Una servidumbre de paso por necesidad es una orden judicial que concede al propietario un acceso legal a su propiedad. Sin embargo, el propietario sin salida al mar debe demostrar, mediante una búsqueda de títulos y escrituras, que tanto la propiedad sin salida al mar como la propiedad vecina fueron en su día propiedad de la misma persona. El tribunal dictamina esencialmente que, al subdividir la propiedad, el propietario no proporcionó el acceso vial necesario.

Consideraciones especiales

Es importante tener en cuenta que la solicitud de una servidumbre por necesidad conllevará costes legales. Además, puede dejar al propietario sin salida al mar con un vecino enfadado que puede recurrir la sentencia. Hay excepciones a la servidumbre por necesidad, como las patentes de tierras concedidas por el gobierno federal, incluso las que se remontan a cientos de años atrás. Para evitar verse envuelto en batallas legales por una propiedad sin salida al mar, los compradores deben consultar a un abogado inmobiliario con experiencia.

Dodaj komentarz