Qué es el riesgo de caída?
El riesgo de caída es el riesgo para un prestamista hipotecario de que un prestatario individual se eche atrás en un préstamo durante el periodo que transcurre entre la oferta formal de un préstamo y el cierre del mismo. Una hipoteca es un préstamo que un prestamista o banco concede a un prestatario para la compra de una vivienda. Cuando un prestatario se echa atrás en el préstamo antes de firmar los documentos, lo que se denomina cierre, se habla de caída de la hipoteca.
Puntos clave
- El riesgo de impago es el riesgo para un prestamista hipotecario de que un prestatario se eche atrás en un préstamo después de que se haya hecho una oferta formal y antes del cierre.
- Cuando un prestatario se echa atrás en el préstamo antes de firmar los documentos, se denomina caída de la hipoteca.
- Los prestamistas hipotecarios disponen de algunas opciones para cubrirse contra el riesgo de caída para evitar pérdidas.
Cómo funciona el riesgo de impago?
La caída de la hipoteca es una métrica que utilizan los prestamistas hipotecarios, que muestra el porcentaje de préstamos en su cartera que no se han cerrado. Los bancos y los agentes hipotecarios, que ayudan a originar los préstamos, intentan prever la posible caída de las hipotecas en su cartera de préstamos. Una cartera de hipotecas representa todas las solicitudes de hipotecas que aún no han sido aprobadas por un prestamista, pero que pueden tener un tipo de interés fijo entre el solicitante del préstamo y el banco.
Normalmente, los prestamistas exigen a los prestatarios que fijen un tipo de interés a más tardar 10 días antes de la fecha de cierre, pero cada prestamista puede variar un poco.
El riesgo de que un prestatario se eche atrás antes de la fecha de cierre de la hipoteca se denomina riesgo de caída. Por lo general, los prestamistas pueden extender una oferta de préstamo de hasta 60 días hasta el cierre del préstamo. Al hacerlo, el banco corre el riesgo de que el prestatario se retire del acuerdo hipotecario durante el periodo anterior a la finalización de la operación de préstamo.
Si se trata de un originador de hipotecas -que ayuda a facilitar el proceso de préstamo-, mantendrá el préstamo en su cartera hasta que se cierre. Después, el préstamo pasará a la cartera de préstamos del banco, pero lo más probable es que se venda en el mercado secundario.
A menudo, un préstamo hipotecario se agrupa con otros préstamos para crear un valor respaldado por una hipoteca (MBS). Los particulares pueden invertir en un MBS y recibir intereses, que se basan en parte en los tipos de interés de los préstamos que componen el MBS. Si un prestatario se retira del préstamo, el prestamista pierde la oportunidad de beneficiarse del tipo de interés del préstamo y de las comisiones del mismo. El originador de la hipoteca y el prestamista también pueden perder las comisiones que habrían obtenido si hubieran vendido el préstamo hipotecario en el mercado secundario.
Riesgo de precio
Otro componente del riesgo de la cartera de préstamos se conoce como riesgo de precio. Esto se debe a la probabilidad de que, durante el periodo anterior al cierre, los tipos de interés vigentes bajen y el prestatario pueda recibir un préstamo alternativo con un tipo de interés más favorable. Este cambio puede amenazar el precio que el originador de la hipoteca puede obtener por el préstamo en el mercado secundario.
Cómo se utiliza el riesgo de caída?
Entre las estrategias más comunes para gestionar el riesgo del mercado de préstamos se encuentran el uso de compromisos de venta a plazo -compromisos directos de venta al inversor en algún momento del futuro- y la cobertura mediante instrumentos del mercado de capitales, según un documento de la Sociedad de Gestores Financieros.
Cobertura del riesgo de caída
El riesgo de impago es un aspecto inevitable del proceso de préstamo debido al tiempo que se tarda en suscribir o procesar la solicitud de préstamo, los documentos financieros y todo el papeleo legal que hay que preparar para el cierre. Durante este proceso, existe la posibilidad de que el prestatario se retire del préstamo hipotecario. Por ello, los prestamistas disponen de algunas opciones que pueden ayudarles a protegerse contra la caída de la hipoteca y protegerse de las pérdidas.
GSEs
Una forma de hacerlo es estructurar la venta de un préstamo completado en el mercado secundario sobre la base de los mejores esfuerzos. Se puede llegar a un acuerdo con un comprador de préstamos secundarios, como Fannie Mae o Freddie Mac, que son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que garantizan, compran y empaquetan préstamos para venderlos como inversiones.
En el marco del mejor esfuerzo, la GSE podría aceptar la exención de la comisión, que de otro modo se cobraría cuando el originador no puede entregar una hipoteca específica. Esto puede tener un efecto a la baja en el precio, pero este cambio en el precio suele ser menor que la comisión.
Mercado TBA
Otra cobertura contra el riesgo de caída implica el uso del mercado de valores hipotecarios por anunciar (TBA). En este mercado, los prestamistas pueden vender préstamos que satisfacen ciertos criterios sin identificar los préstamos específicos. Normalmente, los valores o los préstamos no se anuncian hasta 48 horas (lo que se denomina la regla de las 48 horas) antes de la fecha de liquidación preestablecida para la operación en el mercado TBA. Como resultado, el prestamista puede sustituir un préstamo cuyo prestatario se ha retirado por otro completado en la fecha de liquidación, si es necesario.
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