Qué es la renta bruta efectiva?
La renta bruta efectiva (EGI) es la Renta Bruta Potencial de Alquiler más otros ingresos menos los costes de desocupación y crédito de un inmueble de alquiler.
El EGI se puede calcular tomando los ingresos brutos potenciales de una propiedad de inversión, añadiendo otras formas de ingresos generados por esa propiedad y restando las pérdidas por desocupación y cobro.
Cómo entender la renta bruta efectiva (EGI)
El EGI es una variable clave para determinar el valor de un inmueble en alquiler y el verdadero flujo de caja positivo que puede generar. El flujo de caja del alquiler no es un cálculo sencillo, sino que incluye todas las formas de ingresos generados por la propiedad menos los costes realistas que conllevan los ingresos por alquiler. Si nos fijamos en las variables de la fórmula de la EGI, podemos ver cómo se desenvuelven las rentas en el mundo real.
Puntos clave
- La renta bruta efectiva se calcula sumando la renta bruta potencial con otros ingresos y restando los costes de desocupación y crédito de una propiedad en alquiler.
- El EGI es clave para determinar el valor de una propiedad en alquiler y el verdadero flujo de caja positivo que puede producir.
- La renta bruta potencial de alquiler es la cantidad hipotética que recibiría un inversor sin tener en cuenta las situaciones negativas asociadas a los inmuebles de alquiler.
- Algunos de los ejemplos más comunes de otros ingresos generados por las propiedades en alquiler incluyen unidades de almacenamiento, cuotas de mascotas, permisos mensuales de estacionamiento y máquinas expendedoras en el local.
Explicación de la fórmula EGI
Ingresos brutos potenciales por alquiler
Los ingresos brutos potenciales por alquiler son la cantidad hipotética que recibiría un inversor sin ninguno de los vientos en contra de los alquileres que son habituales en el mundo real. Asume que su propiedad de alquiler será alquilada todos los días del año y que los inquilinos pagarán la renta acordada documentada en el contrato de alquiler. Por ejemplo, si el alquiler acordado es de 2.000 dólares al mes, los ingresos brutos potenciales por alquiler son de 24.000 dólares.
Otros ingresos generados por la propiedad en alquiler
Qué constituye „otros” ingresos generados por las propiedades en alquiler? Estas son algunas de las fuentes más comunes de flujo de caja que no se derivan directamente de los pagos de alquiler:
- Máquinas de lavandería que funcionan con monedas en el local
- Máquinas expendedoras en locales
- Permisos de estacionamiento mensuales
- Unidades de almacenamiento
- Tasas de interés
- Tasas de demora
Costes de vacante
En la vida real, una unidad no siempre estará alquilada durante todo el año. Los costes de desocupación son los periodos entre inquilinos en los que el propietario no recibe la renta porque hay una „desocupación.”Los costes de desocupación son previsiones del tiempo que el propietario cree que su unidad estará sin inquilino. Si el propietario ha gestionado propiedades de inversión durante algún tiempo, este coste puede estimarse basándose en su experiencia de gestión o en datos del sector.
Costes de crédito
Los costes de crédito se producen cuando una unidad de alquiler está ocupada y el propietario no recibe el pago de alquiler acordado. El arrendatario no ha pagado el alquiler, o no lo ha hecho en su totalidad. Al igual que en el caso de los costes de desocupación, este importe será una estimación que puede basarse en datos históricos.
Por qué es importante el EGI
El EGI es esencial para el inversor inmobiliario porque, al fin y al cabo, necesita saber que la propiedad que está considerando comprar genera suficiente flujo de caja positivo para cubrir los gastos mensuales de funcionamiento, así como cualquier gravamen que pueda haber asumido para comprar la propiedad.