¿Deberían los REITs de viviendas para mayores formar parte de su cartera?? Un REIT, o fideicomiso de inversión inmobiliaria, es una empresa que posee, o financia, bienes inmuebles que producen ingresos.
Al igual que los fondos de inversión, los REIT ofrecen a los inversores cotidianos ingresos basados en dividendos y una revalorización del capital a largo plazo. Los REIT diversificados o especializados pueden tener diferentes tipos de propiedades en una cartera, desde complejos de apartamentos a centros comerciales, pasando por infraestructuras como torres de telefonía móvil o conductos de energía. A diferencia de los bienes inmuebles propiamente dichos, su inversión en REITs es líquida, con acciones que se negocian como si fueran acciones en una bolsa.
Los REITs deben pagar más del 90% de sus ingresos imponibles en forma de dividendos a los accionistas, que a su vez pagan el impuesto sobre la renta por esos dividendos. Hacerlo les permite renunciar al impuesto de sociedades.
Los REITs permiten a los inversores centrarse en las tendencias del sector. A principios de la década de 2010, el crecimiento urbano superó al crecimiento suburbano por primera vez desde la década de 1920. Con un auge paralelo de las compras en línea, los REIT estrictamente o muy expuestos a los centros comerciales presentaron un mayor riesgo para los inversores. Sin embargo, el envejecimiento de la población puede suponer una oportunidad para los inversores que buscan sacar provecho de los cambios demográficos. El aumento de la demanda de viviendas para mayores podría pronosticar el crecimiento de los REITs de viviendas para mayores.
Datos demográficos de los REIT de la tercera edad
Muchos de nosotros estamos envejeciendo. Unos 10.000 baby boomers cumplen 65 años cada día. En 2030, todos los baby boomers tendrán más de 65 años, por lo que 1 de cada 5 estadounidenses.S. los residentes estarán en edad de jubilación. En 2034, las personas mayores superarán en número a los niños por primera vez en U.S. historia, según U.S. Datos del censo.
A medida que los boomers envejecen, querrán o necesitarán mudarse a una vivienda que se adapte a sus necesidades. A menudo, estas opciones se engloban bajo el paraguas de las viviendas para mayores, que abarcan desde instalaciones orientadas a la tercera edad que ofrecen opciones de vida independiente hasta diferentes formas de atención asistida.
La necesidad de todo tipo de instalaciones para la tercera edad crecerá. Un estudio de 2015 realizado por economistas de NAREIT arrojó lo siguiente:
- Las personas mayores se mudan a viviendas para mayores con más frecuencia que en el pasado, y esos traslados se producen a edades más tempranas que en el pasado. Parte de esto se debe a la disponibilidad de opciones de vida para personas mayores más allá de la atención asistida.
- Aunque la vivienda para mayores es más común entre los jubilados de más edad, el crecimiento más rápido se produce entre los que tienen entre 70 y 79 años.
- Las personas mayores más ricas tienen más opciones en términos de vivienda para mayores.
Estas y otras tendencias demográficas son favorables para los REIT de viviendas para mayores. La pregunta sigue siendo: ¿Son una buena inversión? Como la mayoría de las opciones de inversión, la respuesta es que depende.
Considere estos factores
Invertir en REITs que cotizan en bolsa es como invertir en cualquier otra empresa. Para empezar, hay que saber quién gestiona la empresa. Cuál es la estrategia de negocio/inversión? Cuál es el historial de la empresa? En otras palabras, debería hacerse muchas de las mismas preguntas que se haría e investigaría antes de invertir en Apple, IBM o cualquier otra acción individual.
Los REITs de viviendas para personas mayores pertenecen en gran medida al sector de los REITs sanitarios. El porcentaje de REITs de asistencia sanitaria y, en concreto, de viviendas para mayores, variará de un REIT a otro.
Más allá de las preguntas anteriores, primero hay que averiguar cómo gana dinero el REIT. Dentro de esta amplia categoría, hay REITs que invierten en apartamentos y comunidades orientadas a la tercera edad, instalaciones de vida asistida y propiedades relacionadas, como edificios médicos.
El gran REIT sanitario Ventas (VTR) ha hecho una gran apuesta por las viviendas para mayores. Los recientes comentarios de Morningstar sobre el REIT se hacen eco de algunas preocupaciones sobre el futuro de las viviendas para mayores: „El fuerte crecimiento del que disfrutaron inicialmente los activos operativos de viviendas para mayores de Ventas se ha ralentizado a medida que aumentan los niveles de la nueva oferta competitiva y la incertidumbre. El rendimiento podría seguir poniéndose a prueba si la dinámica de la oferta y la demanda se debilita.”
Al igual que muchas tendencias que vemos en el mundo de los negocios, cuando las empresas detectan el potencial de beneficio, tienden a lanzarse a un segmento de negocio. Las viviendas para mayores no son una excepción. Aunque los datos demográficos son favorables para los centros de residencia para mayores de todo tipo, un exceso de oferta podría recortar su rentabilidad y, por tanto, la rentabilidad y el flujo de caja de los REIT que invierten en estos inmuebles.
Un auge de la construcción Según el National Investment Center for Seniors Housing & Cuidado (NIC), las tasas de ocupación han sido más débiles de lo esperado, y en 2019, se desaceleró al nivel más bajo en ocho años. „La demanda ha sido fuerte, pero no lo suficiente”, dado el ritmo de las nuevas construcciones y la oferta en el mercado, dijo en una entrevista Beth Burnham Mace, economista jefe y directora de divulgación de NIC.
Dividendos e ingresos
Los REIT son conocidos por generar ingresos basados en los dividendos. El Vanguard REIT ETF (VNQ), por ejemplo, es un fondo indexado que sigue el índice MSCI U.S. índice REIT-tiene un rendimiento efectivo no ajustado a 12 meses del 2.85% al 30 de abril de 2021. Algunos de los principales REIT sanitarios, con importantes participaciones en viviendas para personas mayores, tienen rendimientos que han decepcionado en relación con las expectativas en los últimos años.
El resultado final
Las tendencias demográficas sin duda favorecen a los REIT de viviendas para personas mayores y a los REIT de asistencia sanitaria con participaciones significativas en este sector. Sin embargo, antes de invertir en ellos, conviene tener en cuenta varios puntos.
En primer lugar, aunque los ingresos por dividendos de muchos de estos REIT pueden ser tentadores en circunstancias que favorecen los altos rendimientos, considere si son sostenibles y qué riesgos adicionales podrían incurrir. En segundo lugar, los tipos de interés elevados afectan a los REIT: evalúe cómo afectará una subida de los tipos de interés a las participaciones en REIT. Por último, aunque las tendencias demográficas son favorables, es importante estar al tanto de la oferta de viviendas para mayores en relación con la demanda potencial.
Fuentes del artículo
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