Las ventajas de invertir en bienes inmuebles son numerosas. Con unos activos bien elegidos, los inversores pueden disfrutar de un flujo de caja predecible, excelentes rendimientos, ventajas fiscales y diversificación, y es posible aprovechar los bienes inmuebles para crear riqueza.
Pensando en invertir en bienes inmuebles? Esto es lo que debe saber sobre los beneficios inmobiliarios y por qué los bienes inmuebles se consideran una buena inversión.
Puntos clave
- Los inversores inmobiliarios ganan dinero a través de los ingresos por alquiler, la revalorización y los beneficios generados por las actividades comerciales que dependen de la propiedad.
- Los beneficios de invertir en bienes inmuebles incluyen ingresos pasivos, flujo de caja estable, ventajas fiscales, diversificación y apalancamiento.
- Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) ofrecen una forma de invertir en bienes raíces sin tener que poseer, operar o financiar propiedades.
Flujo de caja
El flujo de caja es el ingreso neto de una inversión inmobiliaria una vez realizados los pagos de la hipoteca y los gastos de funcionamiento. Un beneficio clave de la inversión inmobiliaria es su capacidad de generar flujo de caja. En muchos casos, el flujo de caja se refuerza con el tiempo a medida que se va pagando la hipoteca y se va acumulando el patrimonio neto.
Deducciones y ventajas fiscales
Los inversores inmobiliarios pueden beneficiarse de numerosas exenciones y deducciones fiscales que pueden ahorrar dinero a la hora de pagar los impuestos. En general, puede deducir los costes razonables de propiedad, explotación y gestión de un inmueble.
Datos rápidos
Se puede amortizar el coste de los edificios pero no el del terreno.
Y como el coste de comprar y mejorar una propiedad de inversión puede amortizarse a lo largo de su vida útil (27.5 años para las propiedades residenciales; 39 años para las comerciales), usted se beneficia de décadas de deducciones que ayudan a reducir sus ingresos gravados. Otra ventaja fiscal: puede diferir las ganancias de capital mediante un intercambio 1031.
Apreciación
Los inversores inmobiliarios ganan dinero a través de los ingresos por alquiler, los beneficios generados por la actividad empresarial dependiente de la propiedad y la revalorización. El valor de los bienes inmuebles tiende a aumentar con el tiempo y, con una buena inversión, puede obtener beneficios cuando llegue el momento de venderlos. Los alquileres también tienden a aumentar con el tiempo, lo que puede dar lugar a un mayor flujo de caja.
Este gráfico del Banco de la Reserva Federal de St. Louis muestra los precios medios de la vivienda en la U.S. desde 1963. Las zonas sombreadas en gris indican U.S. recesiones.
Fuente: Banco de la Reserva Federal de St. Louis.
Construir el patrimonio y la riqueza
A medida que se va pagando la hipoteca de un inmueble, se va creando un patrimonio, un activo que forma parte del patrimonio neto. Y a medida que se acumula capital, se tiene el apalancamiento para comprar más propiedades y aumentar el flujo de caja y la riqueza aún más.
Diversificación de la cartera
Otra ventaja de la inversión inmobiliaria es su potencial de diversificación. El sector inmobiliario tiene una correlación baja -y en algunos casos negativa- con otras clases de activos importantes. Esto significa que la adición de bienes inmuebles a una cartera de activos diversificados puede reducir la volatilidad de la cartera y proporcionar una mayor rentabilidad por unidad de riesgo.
Apalancamiento inmobiliario
El apalancamiento es el uso de varios instrumentos financieros o capital prestado (e.g., deuda) para aumentar el rendimiento potencial de una inversión. Un pago inicial del 20% de una hipoteca, por ejemplo, le permite obtener el 100% de la casa que desea comprar: eso es apalancamiento. Como los bienes inmuebles son un activo tangible que puede servir de garantía, la financiación es fácil de conseguir.
Rendimientos competitivos ajustados al riesgo
La rentabilidad de los bienes inmuebles varía en función de factores como la ubicación, la clase de activos y la gestión. Aun así, una cifra a la que aspiran muchos inversores es batir el rendimiento medio de la S&P 500: a lo que mucha gente se refiere cuando dice, "el mercado." La rentabilidad media anual en los últimos 50 años es de aproximadamente el 11%.
Cobertura contra la inflación
La capacidad de cobertura de la inflación del sector inmobiliario se debe a la relación positiva entre el crecimiento del PIB y la demanda de bienes inmuebles. A medida que las economías se expanden, la demanda de bienes inmuebles aumenta los alquileres. Esto, a su vez, se traduce en valores de capital más altos. Por lo tanto, los bienes inmuebles tienden a mantener el poder adquisitivo del capital al trasladar parte de la presión inflacionista a los inquilinos e incorporar parte de la presión inflacionista en forma de revalorización del capital.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de estas medidas es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
Si desea invertir en bienes inmuebles, pero no está preparado para dar el salto a la propiedad y la gestión de propiedades, puede considerar un fondo de inversión inmobiliaria (REIT). Puede comprar y vender REITs que cotizan en las principales bolsas de valores. Muchos de ellos se negocian con un gran volumen, lo que significa que se puede entrar y salir de una posición rápidamente. Los REITs deben pagar el 90% de los ingresos a los inversores, por lo que suelen ofrecer dividendos más altos que muchas acciones.
El resultado final
A pesar de todas las ventajas de invertir en bienes inmuebles, existen inconvenientes. Uno de los principales es la falta de liquidez (o la relativa dificultad para convertir un activo en efectivo y el efectivo en un activo). A diferencia de una transacción de acciones o bonos, que puede realizarse en segundos, una transacción inmobiliaria puede tardar meses en cerrarse. Incluso con la ayuda de un agente de bolsa, puede llevar varias semanas de trabajo encontrar la contrapartida adecuada.
Aun así, el sector inmobiliario es una clase de activo distinta, fácil de entender y que puede mejorar el perfil de riesgo y rentabilidad de la cartera de un inversor. Por sí sola, la propiedad inmobiliaria ofrece flujo de caja, exenciones fiscales, creación de patrimonio, rendimientos competitivos ajustados al riesgo y una cobertura contra la inflación. Los bienes inmuebles también pueden mejorar una cartera al reducir la volatilidad mediante la diversificación, tanto si invierte en propiedades físicas como en REITs.
Fuentes del artículo
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