Qué es el ratio de gastos de explotación (OER)?
En el sector inmobiliario, el coeficiente de gastos de explotación (OER) es una medida del coste de explotación de un inmueble, comparado con los ingresos obtenidos por el mismo. Se calcula dividiendo los gastos de explotación de un inmueble (menos las amortizaciones) entre sus ingresos brutos de explotación.
El OER se utiliza para comparar los gastos de propiedades similares. Un inversor debe buscar banderas rojas, como gastos de mantenimiento, ingresos de explotación o servicios públicos más elevados, que puedan disuadirle de comprar un determinado inmueble.
La TEA ideal está entre el 60% y el 80% (aunque cuanto más baja sea, mejor).
Puntos clave
- En el sector inmobiliario, el coeficiente de gastos de explotación (OER) es una medida del coste de explotación de una propiedad, comparado con los ingresos obtenidos por la misma.
- El ratio de gastos de explotación (OER) se calcula dividiendo todos los gastos de explotación menos las amortizaciones entre los ingresos de explotación.
- Un ratio de gastos de explotación (OER) más bajo es más deseable para los inversores porque significa que los gastos se minimizan en relación con los ingresos.
Cómo entender el ratio de gastos de explotación (OER)
Fórmula del ratio de gastos de explotación (OER)
OER=Ingresos brutosGastos totales de explotación-depreciación
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Ratio de gastos de explotación
Para calcular el OER de una propiedad, es necesario conocer los gastos de explotación. Incluye todas las comisiones y costes en los que se incurre como costes normales del negocio. También tendrá que calcular los gastos de depreciación de la propiedad, que variarán según el método contable empleado.
El cálculo de los TEA a lo largo de varios años puede ayudar a un inversor a observar las tendencias de los gastos de explotación de un inmueble. Si los costes de una propiedad aumentan anualmente a un ritmo mayor que los ingresos, el OER también aumenta anualmente. Por lo tanto, el inversor puede perder más dinero cuanto más tiempo tenga el inmueble.
Al ser propietario de un edificio de apartamentos, el inversor debe calcular las vacantes utilizando los ingresos efectivos por alquiler, o los ingresos potenciales por alquiler menos las vacantes y las pérdidas de crédito, en lugar de los ingresos potenciales por alquiler. Dado que la gestión de las vacantes se incluye en la gestión eficiente de la propiedad, incluir las vacantes en un TEA da una imagen más precisa de los gastos de explotación y muestra dónde se pueden hacer mejoras. Por ejemplo, un inmueble mal gestionado tendrá probablemente mayores tasas de desocupación, lo que se reflejará en la TEA.
Los gastos de gestión de la propiedad, los servicios públicos, la recogida de basuras, el mantenimiento, los seguros, las reparaciones, los impuestos sobre la propiedad y otros costes se incluyen en los OER. Los gastos de explotación adicionales que los inversores deben incluir en la TEA son los gastos de gestión de la propiedad, los gastos de jardinería, los honorarios de los abogados, el seguro del propietario y el seguro básico de la propiedad. Estos gastos contribuyen al funcionamiento diario de la propiedad. Por esta razón, los pagos de préstamos, las mejoras de capital y los bienes personales se excluyen de los gastos de explotación.
Una TEA más baja suele significar que el inmueble se gestiona de forma eficiente y es más rentable para los inversores, y que una parte menor de los ingresos del inmueble cubre los costes de explotación y mantenimiento. Si el negocio es escalable, el propietario puede aumentar el alquiler de cada unidad sin aumentar mucho los gastos de explotación. Además, el OER puede mostrar dónde pueden producirse problemas potenciales, como el aumento sustancial de las facturas de los servicios públicos, para que los inversores puedan resolver los problemas más rápidamente y proteger sus niveles de beneficio.
Ejemplo de ratio de gastos de explotación (OER)
Tomemos un ejemplo hipotético, en el que el inversor A es propietario de un edificio de apartamentos multifamiliares y obtiene 65.000 dólares al mes en concepto de alquiler. El inversor también paga 50.000 dólares por los gastos de explotación, incluidos los pagos mensuales de la hipoteca, los impuestos, los servicios públicos, etc. También se espera que la propiedad se deprecie en 85.000 dólares este año.
Por lo tanto, la TEA anual puede calcularse como
(65,000×12)[($50,000×12)−85,000]=66%
Esto significa que los gastos de explotación consumen aproximadamente dos tercios de los ingresos generados por esta propiedad.
Ratio de gastos de explotación (OER) frente a. Tasa de capitalización
La tasa de capitalización se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento que se espera generar en una propiedad de inversión inmobiliaria. A menudo denominada „tasa de capitalización”, esta medida se calcula en función de los ingresos netos que se espera que genere la propiedad. Se utiliza para estimar el rendimiento potencial de la inversión del inversor en el mercado inmobiliario.
La tasa de capitalización representa simplemente el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año (suponiendo que la propiedad se adquiere en efectivo y no en préstamo). Se define mediante la fórmula
Tasa de capitalización=ingresos netos de explotación÷valor de mercado actual
Si bien la tasa de capitalización es similar a la TEA en cuanto a la medición de la rentabilidad de una propiedad de inversión, difiere de la TEA en que utiliza los ingresos brutos en lugar de los ingresos netos y los coloca en el denominador. El OER tampoco tiene en cuenta el valor de mercado de una propiedad.
Limitaciones de la relación de gastos de explotación
El OER presenta dos inconvenientes para los inversores inmobiliarios. En primer lugar, al no incluir el valor de mercado de una propiedad, no informa al inversor sobre el valor relativo de una propiedad en el momento de la compra o la venta. Sólo habla de la eficiencia de las operaciones en curso. Por lo tanto, el OER debe utilizarse junto con algo como la tasa de capitalización al evaluar una inversión inmobiliaria.
En segundo lugar, dado que la depreciación puede calcularse de diferentes maneras, el TEA puede ser engañado utilizando un método más favorable de contabilización de la depreciación.