Ratio combinado préstamo-valor – Ratio CLTV Definición

Qué es la relación préstamo-valor combinada – CLTV Ratio?

La relación préstamo-valor combinada (CLTV) es la relación entre todos los préstamos garantizados sobre una propiedad y el valor de la misma. Los prestamistas utilizan el ratio CLTV para determinar el riesgo de impago de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.

En general, los prestamistas están dispuestos a conceder préstamos con una relación CLTV del 80% o superior a los prestatarios con una alta calificación crediticia. La CLTV difiere de la relación préstamo-valor (LTV) simple en que la LTV sólo incluye la primera o principal hipoteca en su cálculo.

Fórmula y cálculo del CLTV

CLTV = VL1 + VL2 + … + VLn Valor total de la propiedad donde: VL = Valor del préstamo \Inicio &\text{CLTV}=\frac{text{VL1 + VL2 + … + Valor total de la propiedad &\textbf{aquí:}\\a &\text{Valor del préstamo}\end{alineado} CLTV=Valor total de la propiedadVL1 + VL2 + … + VLnwhere:VL = Valor del préstamo

Para calcular la relación préstamo-valor combinada, hay que dividir los saldos de capital agregados de todos los préstamos entre el precio de compra de la propiedad o el valor justo de mercado. Así pues, el ratio CLTV se determina dividiendo la suma de los elementos que se enumeran a continuación entre el precio de venta del inmueble o el valor de tasación del mismo, el que sea menor.

  • el importe original del préstamo de la primera hipoteca
  • la parte dispuesta (saldo de capital pendiente) de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
  • el saldo de capital pendiente de toda la financiación subordinada cerrada, como una segunda o tercera hipoteca (con un préstamo cerrado, el prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede realizar ningún cambio en el plan de pagos ni acceder a ningún capital pagado una vez cerrado el préstamo).)

Puntos clave

  • El CLTV es similar al LTV pero incluye todas las hipotecas o gravámenes y no sólo la primera hipoteca.
  • Los prestamistas tienen en cuenta el ratio CLTV para determinar si un comprador de vivienda puede permitirse comprar una casa.
  • La burbuja inmobiliaria de 2008-2009 puso de manifiesto la importancia de vigilar el ratio CLTV.

Lo que muestra el ratio CLTV

La relación préstamo-valor combinada (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de las hipotecas y los préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario que está gravada con embargos (obligaciones de deuda). Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con otros cálculos, como la relación deuda-ingresos y la relación préstamo-valor (LTV) estándar, para evaluar el riesgo de conceder un préstamo a un prestatario.

Muchos economistas atribuyen la relajación de los estándares de CLTV a la crisis de ejecuciones hipotecarias que asoló Estados Unidos a finales de la década de 2000, entre otros factores. A partir de la década de 1990, y sobre todo a principios y mediados de la década de 2000, los compradores de viviendas solían contratar segundas hipotecas en el momento de la compra en lugar de realizar pagos iniciales. Los prestamistas, deseosos de no perder el negocio de estos clientes en favor de la competencia, aceptaron estas condiciones a pesar del mayor riesgo.

Antes de la burbuja inmobiliaria que se extendió desde finales de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000, la práctica habitual era que los compradores de viviendas realizaran pagos iniciales que sumaban al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantienen a los clientes dentro de estos parámetros limitando la relación préstamo-valor al 80%.

Cuando la burbuja empezó a calentarse, muchas de estas mismas empresas tomaron medidas para permitir a los clientes eludir el pago del 20% de entrada. Algunos prestamistas aumentaron los límites de la relación préstamo-valor o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un 5% de pago inicial o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de la relación préstamo-valor pero aumentaron los límites de la relación préstamo-valor, a menudo hasta el 100%. Esta maniobra permitió a los clientes contratar segundas hipotecas para financiar sus pagos iniciales del 20%.

El aumento de las ejecuciones hipotecarias a partir de 2008 puso de manifiesto la importancia del CLTV. El hecho de tener una participación en el juego, como un desembolso inicial de 100.000 dólares por una casa de 500.000 dólares, proporciona al propietario un poderoso incentivo para cumplir con los pagos de la hipoteca. Si el banco ejecuta la hipoteca, no sólo pierde su casa sino también el montón de dinero que pagó para cerrar.

Exigir el capital de la propiedad también aísla a los prestamistas de una caída de los precios inmobiliarios. Si una propiedad está valorada en 500.000 dólares y el total de los gravámenes asciende a 400.000 dólares, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que los titulares de los gravámenes reciban un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.

Por qué es importante el CLTV

Algunos compradores de viviendas optan por reducir el pago inicial mediante la concesión de varias hipotecas sobre una propiedad, lo que da lugar a una relación préstamo-valor más baja para la hipoteca principal. Además, debido a la menor relación préstamo-valor, muchos compradores de viviendas evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). El hecho de que sea mejor obtener una segunda hipoteca o incurrir en el coste del PMI varía según la persona.

En consecuencia, dado que el segundo deudor hipotecario asume un mayor riesgo, el tipo de interés de la segunda hipoteca suele ser más alto que el de la primera. Es aconsejable que los consumidores consideren las ventajas e inconvenientes de aceptar varios préstamos sobre una misma propiedad. Ejercer la debida diligencia ayudará a garantizar que lo que se elige es la mejor opción para las circunstancias dadas.

Relación préstamo-valor frente a. CLTV

La relación préstamo-valor (LTV) y la relación préstamo-valor (CLTV) son dos de los ratios más comunes utilizados durante el proceso de suscripción de la hipoteca. La mayoría de los prestamistas imponen unos máximos en ambos valores, por encima de los cuales el posible prestatario no puede optar a un préstamo. El ratio LTV sólo tiene en cuenta el saldo de la hipoteca principal. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, la relación préstamo-valor es del 50%, el resultado de dividir el saldo de la hipoteca principal de 100.000 dólares entre el valor de la vivienda de 200.000 dólares.

La mayoría de los prestamistas imponen una relación préstamo-valor máxima del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con una relación préstamo-valor superior. Los prestatarios con buen perfil crediticio pueden eludir este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) siempre que el saldo de su préstamo principal sea superior al 80% del valor de la vivienda. El PMI protege al prestamista de las pérdidas cuando el valor de la vivienda cae por debajo del saldo del préstamo.

Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos de CLTV. Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, en caso de ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba nada. Si el valor de la propiedad disminuye a 125.000 dólares antes de que el prestatario deje de pagar, el titular del gravamen principal recibe la totalidad de la cantidad adeudada (100.000 dólares), mientras que el titular del segundo gravamen sólo recibe los 25.000 dólares restantes a pesar de que se le deben 50.000 dólares. El titular de la hipoteca principal asume menos riesgo en caso de que el valor de la propiedad disminuya y, por lo tanto, puede permitirse conceder un préstamo con una relación préstamo-valor más alta.

Ejemplo del ratio CLTV

Como ejemplo, supongamos que un individuo está comprando una casa por 200.000 dólares. Para asegurar la propiedad, dio un pago inicial de 50.000 dólares y recibió dos hipotecas: una de 100.000 dólares (principal) y otra de 50.000 dólares (secundaria). Su relación préstamo-valor combinada (CLTV) es, por tanto, del 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000).

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