Los inversores que buscan exposición al sector inmobiliario pueden buscar propiedades de inversión para comprar y alquilar, o pueden comprar acciones de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT). Convertirse en propietario ofrece un mayor apalancamiento y una mejor oportunidad de obtener grandes beneficios, pero conlleva una larga lista de molestias, como el cobro del alquiler y la respuesta a los problemas de mantenimiento. Los REIT ofrecen una forma mucho más sencilla de invertir en bienes inmuebles y obtener ingresos constantes a través de los dividendos, pero confieren menos control y su margen de beneficio tiende a ser menor que el de las propiedades en alquiler.
Profesionales del sector
Convertirse en propietario ofrece varias ventajas. Quizá la mayor ventaja sea el apalancamiento. Los inversores con buen crédito pueden comprar propiedades de alquiler con tan sólo un 20% de entrada, financiando el resto. Por lo tanto, el desembolso de efectivo del inversor en una propiedad de 100.000 dólares es de sólo 20.000 dólares. Si el valor de la propiedad se incrementa en un 20% en el primer año, una cantidad que no es inaudita en un mercado inmobiliario caliente, entonces el inversor disfruta de un rendimiento del 100%.
Aunque los pagos de la hipoteca deben realizarse sobre la cantidad financiada, un inversor inmobiliario inteligente gana suficiente dinero en ingresos por alquiler para cubrir la hipoteca, y le queda dinero como beneficio. Esto permite al inversor ganar dinero tanto de la revalorización de la propiedad como de los pagos de alquiler de los inquilinos.
Contras de los propietarios
Ser propietario es una inversión mucho más práctica que poseer acciones de un REIT. Muchas personas que se han metido en el negocio de la compra de propiedades de alquiler han aprendido rápidamente que el tiempo necesario para gestionar todas sus propiedades se convierte en otro trabajo a tiempo completo. Una persona que considere la posibilidad de comprar propiedades de alquiler debe prepararse para dedicar mucho tiempo, o para pagar a un administrador de propiedades profesional que se encargue de las minucias implicadas, como anunciar las vacantes, cobrar el alquiler y tratar con los inquilinos morosos.
Además, están los innumerables gastos que conlleva ser propietario de un inmueble. Dependiendo de cómo esté redactado el contrato de alquiler, el arrendador puede ser responsable económicamente de todo, desde un grifo que gotea hasta un frigorífico roto. Esto puede mermar rápidamente los beneficios del inversor. Además, tener que lidiar con frenéticas llamadas telefónicas a altas horas de la noche cada vez que el inodoro de un inquilino no tira de la cadena correctamente puede dificultar la calidad de vida.
Ventajas del REIT
Quizás la mayor ventaja de comprar acciones de REIT en lugar de propiedades en alquiler es la simplicidad. La inversión en REIT permite participar en la revalorización del valor y en los ingresos por alquileres sin tener que preocuparse por la compra, la gestión y la venta de los inmuebles. La diversificación es otra ventaja. Construir una cartera diversificada de propiedades de alquiler propias requiere un presupuesto considerable y mucho tiempo y experiencia. La inversión en el REIT adecuado ofrece una diversificación completa en una simple compra. Además, aunque las propiedades en alquiler son inversiones potencialmente lucrativas, pueden ser muy ilíquidas, especialmente cuando el mercado inmobiliario se vuelve débil. Por otro lado, las acciones de los REIT pueden canjearse por dinero en efectivo con una llamada telefónica de cinco minutos.
Contras de los REIT
Los REIT carecen de la ventaja de apalancamiento que ofrece la financiación de propiedades en alquiler. Dado que un REIT está obligado por ley a distribuir el 90% de sus beneficios a los inversores, sólo queda un 10% para hacer crecer la empresa invirtiendo en más propiedades. En consecuencia, los precios de las acciones de los REIT rara vez crecen tan rápido como, por ejemplo, las empresas tecnológicas de Silicon Valley, que rara vez pagan dividendos y suelen invertir hasta el último céntimo de sus beneficios en crecimiento e innovación.
La inversión en REITs ofrece menos control que ser propietario. Cuando un inversor compra propiedades de alquiler, puede ver, tocar y oler cada propiedad antes de poseerla. El inversor puede investigar el mercado de alquiler local y examinar los datos sobre el comportamiento reciente de propiedades similares. Comprar acciones de un REIT significa ceder ese control a otra persona. Esto puede ser ideal para los inversores que no quieran tomar este tipo de decisiones, pero los que prefieren un enfoque práctico podrían estar mejor como propietarios.
Fuentes del artículo
Nuestro equipo exige a los escritores que utilicen fuentes primarias para respaldar su trabajo. Entre ellos se encuentran los libros blancos, los datos gubernamentales, los informes originales y las entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando es necesario. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestro
política editorial.