Ser propietario de una vivienda de alquiler puede ser gratificante desde el punto de vista financiero. Si está explorando este tipo de bienes inmuebles como inversión, sea consciente de los riesgos y responsabilidades.
Propiedades de alquiler: Una visión general
La idea de comprar una casa o un apartamento para alquilarlo con fines de lucro puede sonar atractiva. Pero comprar una propiedad de alquiler para obtener ingresos y revalorizar el capital a largo plazo puede tener sus altibajos. Por ejemplo, el mercado inmobiliario puede fluctuar en función de la ubicación, la oferta y la demanda, y la economía.
Desde el punto de vista financiero, para que la propiedad en alquiler sea realmente rentable, el rendimiento que se obtenga debe ser mayor que el que se podría obtener en inversiones conservadoras, como los bonos y las acciones de primer orden que pagan dividendos, debido a los riesgos reales que conlleva. Y en el lado humano, no todo el mundo tiene la capacidad de gestionar la propiedad y los inquilinos.
Puntos clave
- Las propiedades en alquiler pueden ser económicamente gratificantes y tienen numerosas ventajas fiscales, como la posibilidad de deducir el seguro, los intereses de la hipoteca y los gastos de mantenimiento.
- Las desventajas de tener propiedades en alquiler incluyen la falta de liquidez, el coste de mantenimiento y la posibilidad de que haya inquilinos difíciles y de que el atractivo del barrio disminuya.
- Es fundamental que los inversores en cualquier tipo de inmueble estén al tanto de los tipos de interés y consulten a un profesional de la fiscalidad, especialmente con los recientes cambios en el código tributario.
Ventajas de las propiedades en alquiler
Ser propietario de un inmueble en alquiler tiene varias ventajas. Incluyen:
Beneficios fiscales
La Agencia Tributaria le permite deducir muchos gastos relacionados con la propiedad de alquiler en las categorías de:
- Gastos ordinarios y necesarios
- Mejoras
- Depreciación
Esto significa que puede deducir el seguro, los intereses de la hipoteca, los gastos de mantenimiento y el desgaste físico del inmueble.
La depreciación puede producir una pérdida nominal, que a su vez puede deducir contra otros ingresos. En otras palabras, puede conseguir un flujo de caja neto positivo a partir de los ingresos por alquiler menos los gastos y seguir teniendo una pérdida neta a efectos fiscales. Pero tenga en cuenta que la depreciación también reduce la base del coste de una propiedad para calcular las ganancias de capital cuando la venda.
Además, la Ley de recortes de impuestos y empleos de 2017 ofrece una serie de beneficios fiscales para los propietarios. Si usted es dueño de una entidad de flujo (también conocido como un negocio de paso) y operarlo como una empresa unipersonal, sociedad de responsabilidad limitada, asociación o corporación S, ahora puede deducir una cantidad igual al 20% de sus ingresos netos de alquiler, siempre y cuando su ingreso anual imponible de todas las fuentes después de las deducciones es menos de $ 250.000 para solteros o $ 500.000 para parejas casadas que declaran conjuntamente.
Ser propietario no es del agrado de todos. Antes de lanzarse, asegúrese de que está dispuesto a lidiar con todo, desde el retraso o el impago del alquiler hasta los inquilinos que dañan su propiedad.
Alquileres de temporada
Si alquila su propiedad por temporadas, puede utilizarla usted mismo durante 14 días al año -o el 10% del número de días que alquila a otros a un precio justo de mercado- y aún así poder deducir sus gastos.
Intercambio 1031
En un intercambio 1031, puede vender una propiedad de alquiler e invertir en otra de „tipo similar” sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital.
Alquilar el espacio extra
También puede tratar una habitación o zona de su casa -como un garaje, un sótano o una unidad de vivienda accesoria- como si fuera un alquiler, deduciendo un porcentaje de los intereses de la hipoteca y otros gastos de sus ingresos, aunque debe tener en cuenta las posibles dificultades de alquilar un espacio extra, incluidas las normas locales de zonificación.
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Ventajas y desventajas de poseer una propiedad de alquiler
Contras de las propiedades en alquiler
También hay desventajas en la posesión de una propiedad de alquiler. Entre ellos:
Falta de liquidez
Los bienes inmuebles no son un activo líquido. Incluso en el mercado más caliente, puede tardar fácilmente varios meses en completar una venta. Y si su momento es impulsado por una emergencia u otro evento inesperado, su necesidad de vender rápidamente podría no obtener el mejor precio.
Aumento de los impuestos y las primas de seguro
Los intereses y el capital de su hipoteca pueden ser fijos, pero no hay garantía de que los impuestos no suban más rápido de lo que usted puede aumentar los alquileres. Las primas de los seguros también pueden aumentar, como ha ocurrido tras las catástrofes naturales.
Inquilinos difíciles
A pesar de su debida diligencia en la investigación de los posibles inquilinos, podría terminar con inquilinos que no son ideales. Por ejemplo, podrían ser necesitados o exigentes, pagar con retraso, olvidarse de cortar el agua, etc. O podrían ser destructivos, en cuyo caso la deducción por depreciación en el código fiscal podría ser muy inadecuada. Sin embargo, siempre se puede añadir una cláusula al contrato de arrendamiento estándar en la que se especifiquen las normas de ocupación, animales domésticos, tabaquismo, seguro del inquilino, etc. Un depósito de seguridad también puede ser útil en este caso.
Declive del vecindario
En un escenario ideal, su propiedad de inversión florecerá en medio de otras viviendas bien mantenidas y los servicios locales mejorarán. Como resultado, su flujo de caja aumentará de forma constante y sus costes se mantendrán estables. Sin embargo, los barrios pueden cambiar y su inversión podría depreciarse con el tiempo. Debe prestar atención a la política local del lugar donde invierte, al igual que lo haría en el lugar donde vive. Con la debida diligencia, puede minimizar este riesgo.
Cambios desfavorables en el código fiscal
El código fiscal no es inmune a los cambios. Podría cambiar de manera que se reduzcan o eliminen algunos o todos los beneficios fiscales para los propietarios de viviendas y los negocios que fluyen.
Papel del propietario
Ser propietario no es para todo el mundo. Puede sentirse tímido a la hora de aumentar los alquileres o ser protector con la forma en que los demás tratan su propiedad, lo que puede dar lugar a conflictos. Puede que incluso se haga amigo de sus inquilinos o que ya sean familiares o amigos. Si no es capaz de ser firme con los aumentos de alquiler o el cuidado de la propiedad, por ejemplo, podría acabar cobrando un alquiler muy por debajo del precio de mercado, o con una propiedad infravalorada.
Mantenimiento
En el mantenimiento de una propiedad, surgen reparaciones menores y mayores. Algunos propietarios pueden ahorrar dinero haciendo el trabajo ellos mismos. Sin embargo, la mayoría carece de tiempo, herramientas o habilidades para la reparación del hogar. Espere desembolsar periódicamente los honorarios de los asesores.
Consideraciones especiales
Tanto si va a comprar una vivienda principal como un inmueble de alquiler, es importante tener en cuenta lo que ocurre con los tipos de interés hipotecarios. La deuda hipotecaria a tipo fijo suele ser una buena cobertura contra la inflación. Si usted es propietario, los aumentos periódicos del alquiler son una forma de compensar los aumentos inflacionistas de los gastos de mantenimiento de la propiedad.
Los tipos de interés para una hipoteca fija a 30 años en agosto de 2021 alcanzan el 2.875%. Los tipos hipotecarios se han situado de media en torno al 8% durante los últimos 50 años. Aunque estos tipos representan una oportunidad, también es importante recordar que los tipos hipotecarios suelen ser más altos para las propiedades de inversión que para las viviendas tradicionales.
Fuentes del artículo
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