Cuando los tipos de interés bajan, muchos propietarios refinancian su hipoteca para obtener un tipo de interés más bajo, lo que puede reducir el pago mensual del prestatario o permitirle acumular capital más rápidamente. Sin embargo, un grupo de propietarios que suele tener problemas para refinanciar son los que tienen un patrimonio neto negativo. Esto significa que deben más en su hipoteca que lo que vale su casa actualmente. En el primer trimestre de 2020, alrededor del 1.8 millones de viviendas se encontraban en situación de patrimonio negativo, lo que representa un 3.4% de todas las propiedades hipotecadas.
En el pasado, los prestatarios con hipotecas en descubierto podían aprovechar los tipos de interés más bajos refinanciando a través del Programa de Refinanciación Asequible de Viviendas (HARP). Sin embargo, este programa expiró a finales de 2018.
En este artículo, discutiremos los beneficios que HARP proporcionó a los propietarios de viviendas, además de las opciones existentes disponibles para los propietarios que buscan refinanciar sus hipotecas.
Puntos clave
- HARP es un programa gubernamental diseñado para ayudar a los propietarios de viviendas en dificultades a refinanciar sus hipotecas a tipos de interés más atractivos.
- El programa comenzó el 1 de abril de 2009 y terminó el 31 de diciembre de 2018.
- Aproximadamente 3.45 millones de prestatarios se beneficiaron del HARP.
- Las opciones de refinanciación para los propietarios en apuros hoy en día incluyen programas de Fannie Mae y Freddie Mac.
Qué es el programa de préstamos HARP?
HARP fue un programa gubernamental establecido en abril de 2009 por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) en respuesta a la crisis financiera de 2007-08. La idea era ayudar a los propietarios de viviendas a refinanciar los préstamos sobre propiedades que valían menos que su hipoteca pendiente. Aproximadamente 3.45 millones de prestatarios se beneficiaron del programa.
HARP estaba dirigido a los prestatarios que tenían una relación préstamo-valor (LTV) superior al 80%. Por lo general, estos prestatarios tienen problemas para conseguir la refinanciación debido a la falta de patrimonio en sus viviendas, por lo que no pueden beneficiarse de la bajada de los tipos de interés. Originalmente, los prestatarios podían optar a la ayuda del programa HARP si su ratio LTV no era superior al 105%. Este límite se elevó al 125% en julio de 2009, y luego se levantó por completo en octubre de 2011.
Entre el inicio del programa y febrero de 2015, aproximadamente 3.29 millones de hipotecas fueron refinanciadas con el programa HARP. De estos, 2.3 millones tenían una relación LTV del 80% al 105%. Alrededor de 567.000 hipotecas tenían una LTV del 105% al 125%, mientras que 421.500 préstamos tenían ratios superiores al 125%.
En un principio, el programa HARP debía expirar a finales de 2016, pero el Gobierno lo prorrogó dos años más.
Cuáles eran los criterios de calificación para un préstamo HARP?
Los propietarios de viviendas debían cumplir los siguientes criterios para poder acogerse al programa HARP:
- Un requisito básico era una hipoteca propiedad de Freddie Mac o Fannie Mae, o garantizada por ellas, cerrada antes del 31 de mayo de 2009.
- El préstamo original debe haber tenido una relación LTV de al menos el 80%.
- Fundamentalmente, el prestatario no podía estar en mora en los pagos de su hipoteca. Pueden no tener retrasos en los pagos durante los últimos seis meses, y no tener más de un retraso de 30 días en los 12 meses anteriores.
- No había una puntuación de crédito mínima.
El programa no prestaba dinero en realidad. En cambio, el HARP trabajó con los prestamistas para ofrecer refinanciación. Los propietarios de viviendas pueden consultar a su prestamista actual o acceder a un sitio web del HARP para ver si el prestamista participa en el programa.
Qué sustituyó al programa de préstamos HARP?
Aunque el programa HARP ha finalizado, tanto Fannie Mae como Freddie Mac tienen programas para que los prestatarios en dificultades puedan refinanciar sus viviendas.
Opción de refinanciación de alta LTV de Fannie Mae
Este programa es para los prestatarios que pagan sus hipotecas existentes de Fannie Mae a tiempo, pero tienen una relación LTV que supera el máximo permitido para una refinanciación limitada estándar de efectivo.
La opción de refinanciación debe dar lugar a una de las siguientes situaciones para el prestatario:
- Un pago de capital e intereses más bajo
- Un tipo de interés más bajo
- Un plazo de amortización más corto
- Un producto hipotecario más estable, como pasar de una hipoteca de tipo ajustable a una de tipo fijo
Los prestatarios deben estar al corriente de sus pagos y no haber incurrido en una morosidad de 30 días en los últimos seis meses. Además, no pueden tener más de un retraso de 30 días en el último año, y ningún retraso superior a 30 días.
Freddie Mac Hipoteca de Refinanciación con Alivio Mejorado
Este programa es para los prestatarios de Freddie Mac que están al corriente de sus pagos mensuales pero que no pueden acogerse a la opción de refinanciación estándar de Freddie Mac porque la nueva hipoteca superaría los límites máximos de LTV. No hay una relación LTV máxima para las hipotecas de tipo fijo, mientras que las de tipo variable tienen una LTV máxima del 105%.
El resultado final
Antes de que el programa HARP expirara, el programa ayudó a millones de propietarios de viviendas a refinanciar hipotecas que estaban bajo el agua. Aunque HARP no redujo la cantidad que debían, los prestatarios se beneficiaron de tipos de interés y pagos mensuales más bajos. Aunque el programa ya no existe, Fannie Mae y Freddie Mac siguen ofreciendo opciones de refinanciación a los prestatarios.
Fuentes del artículo
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