Una operación inmobiliaria suele ser un ejercicio largo y estresante que implica muchos pasos y formalidades de procedimiento. El cierre de una casa se produce cuando se firman los papeles que hacen que la casa sea suya, pero antes de que llegue ese fatídico día, tiene que ocurrir una larga lista de cosas. Este artículo describe los 12 pasos que hay que dar entre el momento en que se acepta la oferta y el momento en que se reciben las llaves de la nueva casa.
Puntos clave
- Las operaciones inmobiliarias suelen durar varias semanas y tienen muchas partes móviles.
- Los acuerdos comienzan con la apertura de una cuenta de depósito en garantía y terminan con una visita final antes de firmar en la línea de puntos.
- La complejidad de los cierres inmobiliarios es una buena razón para contratar a un abogado que le guíe en el proceso.
- No se deje sorprender por los costes de cierre y pregunte a su gestor de préstamos y a su agente inmobiliario por todas las posibles comisiones.
- Los compradores que han sido preaprobados para una hipoteca suelen poder cerrar antes.
Por qué la preaprobación de la hipoteca es una buena idea
A no ser que se trate de un comprador con todo el dinero en efectivo, es una buena idea conseguir la preaprobación de una hipoteca antes de empezar a buscar una casa. Aunque no es necesario estar preaprobado para cerrar un trato, la mayoría de los vendedores esperan que los compradores tengan una carta de preaprobación. Tenerla puede agilizar el proceso y darle más poder de negociación. Indica al vendedor que usted tiene un fuerte respaldo financiero. También le ofrece un bloqueo del tipo de interés, lo que significa que es más probable que se asegure un tipo de interés favorable.
Conseguir la preaprobación de una hipoteca también le permite conocer el límite hasta el que puede llegar para comprar una propiedad. Ahorra tiempo y esfuerzo, ya que le permite buscar sólo los inmuebles que se ajustan a su presupuesto.
Por último, la preaprobación de la hipoteca le da más tiempo para responder a una posible discriminación. Supongamos que cree que un posible prestamista le ha discriminado. En ese caso, puede buscar financiación de otras fuentes y emprender acciones legales más tarde. La preaprobación evita que un solo prestamista sesgado arruine un buen negocio y retrase sus sueños. Una vez que haya encontrado la casa perfecta y un comprador haya aceptado su oferta, los siguientes son los pasos que deberá seguir para cerrar el trato.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Suponga que cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad. En ese caso, hay otros pasos que puede dar. Uno de esos pasos es presentar un informe ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
1:51
12 pasos para cerrar una operación inmobiliaria
1. Abrir una cuenta de depósito en garantía
Una cuenta de depósito en garantía es mantenida por un tercero en nombre del comprador y el vendedor. La venta de una casa implica múltiples pasos que se realizan en un lapso de semanas. Por lo tanto, la mejor manera de evitar que tanto el vendedor como el comprador sean engañados es recurrir a un tercero neutral. Este tercero puede guardar todo el dinero y los documentos relacionados con la transacción hasta que todo se haya liquidado. Una vez finalizados todos los trámites del procedimiento, el dinero y los documentos se trasladan de la cuenta de depósito en garantía al vendedor y al comprador, lo que garantiza una transacción segura.
2. Búsqueda de títulos y seguros
Un estudio de títulos y un seguro de títulos proporcionan tranquilidad y una garantía legal. Garantizan que cuando se compra una propiedad, nadie más puede intentar reclamarla después. Una búsqueda de títulos es un examen de los registros públicos para determinar y confirmar la propiedad legal de un inmueble y averiguar qué reclamaciones, si las hay, existen sobre la propiedad. Si hay alguna reclamación, es posible que deba resolverse antes de que el comprador obtenga la propiedad.
El seguro de título de propiedad es un seguro de indemnización que protege al titular de las pérdidas económicas ocasionadas por defectos en el título de propiedad. Protege a los propietarios de inmuebles y a los prestamistas contra pérdidas o daños derivados de gravámenes, cargas o defectos de titularidad.
3. Contratar a un abogado
Aunque obtener ayuda legal es opcional, siempre es mejor obtener una opinión legal profesional sobre sus documentos de cierre. La complicada jerga que contienen puede ser difícil de entender, incluso para personas bien formadas. Por una tarifa adecuada, la opinión de un abogado inmobiliario con experiencia puede ofrecerle múltiples beneficios, entre los que se incluyen pistas sobre cualquier problema potencial en el papeleo.
En algunos estados, es posible que tenga que contratar a un abogado para que se encargue del cierre. Compruebe las leyes de su estado.
4. Negociar los gastos de cierre
Desde la apertura de una cuenta de depósito en garantía hasta la contratación de un abogado inmobiliario, todos los servicios y entidades implicados cuestan dinero. Estos gastos pueden convertirse en una bola de nieve si no se tiene cuidado. Por ejemplo, las inspecciones de la vivienda y de plagas son cruciales para evitar que compre una propiedad con problemas ocultos y costosos. Pero muchos de estos servicios se aprovechan de la ignorancia de los consumidores cobrando altas tarifas. Incluso los honorarios de los servicios de cierre legítimos pueden estar inflados.
Los gastos basura son cargos que el prestamista impone al cierre de una hipoteca, y a menudo son inesperados por el prestatario y no son explicados claramente por el prestamista. Estos honorarios pueden suponer una factura considerable. Los honorarios no deseados incluyen los honorarios administrativos, los honorarios de revisión de la solicitud, los honorarios de revisión de la tasación, los honorarios auxiliares, los honorarios de tramitación y los honorarios de liquidación.
Si está dispuesto a hablar y a mantener su postura, normalmente puede conseguir que se reduzcan o eliminen los honorarios por basura y otros cargos antes de llegar al cierre.
5. Realice la inspección de la vivienda
La inspección física de la vivienda es necesaria para descubrir cualquier problema potencial de la misma y echar un vistazo a sus alrededores. Si encuentra un problema grave en la casa durante la inspección, tendrá la oportunidad de echarse atrás en el trato o pedir al vendedor que lo arregle. También puede hacer que el vendedor le pague para que lo arregle (siempre que su oferta de compra incluya una contingencia de inspección de la vivienda).
6. Obtenga una inspección de plagas
La inspección de plagas es independiente de la inspección de la vivienda. Implica que un especialista se asegure de que su casa no tiene insectos que destruyan la madera, como termitas u hormigas carpinteras. Las plagas pueden ser devastadoras para las propiedades hechas principalmente de material de madera. Muchas compañías hipotecarias exigen que se solucionen incluso los problemas menores de plagas antes de cerrar el trato.
Una pequeña infestación puede extenderse hasta convertirse en algo muy destructivo y costoso de arreglar. Las plagas que destruyen la madera pueden eliminarse, pero querrá asegurarse de que el problema puede resolverse por un precio razonable. Mejor aún, puede conseguir que el vendedor pague y elimine las plagas antes de completar la compra. Las inspecciones de plagas son legalmente obligatorias en algunos estados y opcionales en otros.
7. Renegociar la oferta
Incluso si su oferta de compra ya ha sido aceptada, es posible que quiera renegociar el precio para reflejar el coste de las reparaciones necesarias reveladas por las inspecciones. También puede mantener el mismo precio de compra, pero intentar que el vendedor pague las reparaciones. Incluso si va a comprar la propiedad „tal como está”, no está de más preguntar. También puede echarse atrás sin penalización si se encuentra un problema importante que el vendedor no puede o no quiere solucionar.
8. Asegure su tipo de interés
Los tipos de interés, incluidos los ofrecidos en la hipoteca, pueden ser volátiles y estar sujetos a cambios. Los tipos están sujetos a múltiples factores, como la región geográfica, el tipo de propiedad, el tipo de préstamo solicitado y la puntuación de crédito del solicitante.
Si es posible, es aconsejable fijar el tipo de interés del préstamo por adelantado. Así evitará estar a merced de las fluctuaciones del mercado, que podrían provocar un aumento de las tarifas antes de finalizar la compra de la propiedad. Incluso un 0.Una subida de tipos del 25% puede aumentar significativamente tus pagos mensuales y el tiempo que tardas en devolver la hipoteca.
9. Elimine las contingencias
Su oferta inmobiliaria debe estar supeditada a las cinco cosas siguientes:
- Obtener la financiación a un tipo de interés que no supere lo que se puede pagar
- La inspección de la vivienda no revela ningún problema significativo en la misma
- El vendedor debe revelar todos los problemas conocidos de la casa
- La inspección de plagas no muestra ninguna infestación o daño importante en la casa
- Que el vendedor haya completado las reparaciones acordadas
Dichas contingencias deben eliminarse por escrito en las fechas específicas indicadas en la oferta de compra, un proceso conocido como aprobación activa. Sin embargo, en algunos acuerdos de compra, las contingencias están sujetas a la aprobación pasiva (también conocida como aprobación constructiva). Eso significa que se consideran aprobados si no los protesta en los plazos previstos. Los compradores deben entender el proceso de aprobación y tomar las medidas necesarias en las fechas requeridas.
10. Cumplir con los requisitos de financiación
Lo más probable es que haya depositado la fianza al firmar el contrato de compraventa. La fianza es un depósito que se hace al vendedor y que indica la buena fe, la seriedad y el verdadero interés del comprador en la transacción inmobiliaria. Las arras van al vendedor como compensación si el comprador se echa atrás. Si el vendedor se echa atrás, el dinero se devuelve al comprador.
Para completar la compra, tendrá que depositar fondos adicionales en la plica. Dado que la fianza original se aplica generalmente al pago inicial, es fundamental organizar los demás pagos necesarios antes de cerrar la operación. No hacerlo puede llevar a la cancelación de la venta, y el dinero en garantía pasará a manos del vendedor. Además, es posible que te cobren los distintos servicios que utilizaste antes de que el trato se viniera abajo.
11. Recorrido final
Uno de los últimos pasos antes de firmar los documentos de cierre debe ser revisar la propiedad por última vez. Quiere asegurarse de que no se han producido daños desde la última inspección de la vivienda. También debes comprobar que el vendedor ha realizado las reparaciones necesarias y que no han surgido nuevos problemas. Por último, compruebe que no se ha eliminado nada de lo que se incluyó en el acuerdo de compra.
El cierre de una casa puede tardar entre una semana y 60 días, dependiendo del tipo de propiedad y de si se paga en efectivo o se financia la compra.
12. Entender el papeleo
El papeleo es fundamental para cerrar un acuerdo inmobiliario. A pesar de que hay un montón de papeles llenos de complejos términos legales y jerga, debería leerlos todos usted mismo. Si no entiende algo, consulte a un abogado inmobiliario. Su agente también le ayudará a entender el complejo lenguaje legal.
Aunque te sientas presionado por las personas que esperan que firmes los papeles -como el notario o el prestamista hipotecario-, lee atentamente cada página, ya que la letra pequeña puede tener un gran impacto en los años venideros.
En particular, asegúrese de que el tipo de interés es correcto y de que todas las demás condiciones acordadas se mencionan claramente. En general, compare los costes de cierre con la estimación de buena fe que recibió al principio del proceso. Discuta enérgicamente cualquier tasa que considere ilegítima.
Cuánto tiempo se tarda en cerrar una casa?
Normalmente se tarda entre 30 y 45 días en cerrar la compra de una casa, dependiendo de algunos factores como la rapidez con la que se realiza la inspección de la vivienda y si se ha aprobado previamente la hipoteca.
Cuánto dinero debe ahorrar antes de comprar una casa?
La cantidad de dinero que debe ahorrar antes de comprar una casa depende de la cantidad de pago inicial que pueda necesitar para comprar una casa. Si la casa que quiere comprar cuesta, por ejemplo, 200.000 dólares, podría necesitar un anticipo del 20%, lo que supondría 40.000 dólares, por ejemplo.
Aunque no necesite un anticipo del 20%, y no todos los compradores lo necesitan, puede ser útil disponer de dinero para pagar los gastos de inspección y cualquier otra cosa que pueda surgir durante la búsqueda de vivienda.
Cuánto cuestan los gastos de cierre al comprar una casa?
Hay muchos honorarios asociados a los costes de cierre, desde los honorarios de la tasación hasta los honorarios que se pagan al abogado que redacta el contrato. Estos costes pueden suponer entre el 2% y el 7% del precio de compra de la vivienda y suelen ser pagaderos en el momento del cierre.
Cuándo es demasiado tarde para echarse atrás en la compra de una casa?
Si no ha firmado un contrato de compra de la casa, no dude en marcharse. Si tiene un contrato con el vendedor para comprar la casa, la posibilidad de rescindirlo dependerá de las condiciones del contrato, como la inspección de la vivienda o la imposibilidad de obtener financiación. Puede acabar perdiendo el dinero de garantía si se aleja fuera de cualquier contingencia. Por lo tanto, si decide que "no quiere la casa," entonces puede tener que pasar por algunos aros legales, por lo que es mejor hablar con su abogado.
El resultado final
Aunque pueda parecer que el proceso de cierre supone mucho trabajo, merece la pena dedicar tiempo y esfuerzo a hacer las cosas bien en lugar de apresurarse y firmar un acuerdo que no se entiende. Desconfíe de cualquier presión para cerrar el trato rápidamente. Los agentes inmobiliarios y otras entidades que te ayuden querrán su tajada, pero no estarán para preocuparse por los problemas que podrías tener a largo plazo por un mal trato.
Fuentes del artículo
Nuestro equipo requiere que los escritores utilicen fuentes primarias para apoyar su trabajo. Entre ellos se incluyen libros blancos, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando procede. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestro
política editorial.