La obtención de una hipoteca es un paso crucial en la compra de la primera vivienda, y hay varios factores para elegir la más adecuada. Aunque la gran cantidad de opciones de financiación disponibles para los compradores de vivienda por primera vez puede parecer abrumadora, dedicar tiempo a investigar los aspectos básicos de la financiación inmobiliaria puede ahorrarle una cantidad significativa de tiempo y dinero.
Conocer el mercado en el que se encuentra la vivienda, y si ofrece incentivos a los prestamistas, puede suponer ventajas financieras añadidas para usted. Y si examina detenidamente sus finanzas, podrá asegurarse de obtener la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades. Este artículo resume algunos de los detalles importantes que necesitan los compradores de vivienda por primera vez para realizar su gran compra.
Puntos clave
- La obtención de una hipoteca es un paso crucial en la compra de su primera vivienda, y hay varios factores para elegir la mejor.
- Los prestamistas evaluarán tu solvencia y tu capacidad de pago en función de tus ingresos, activos, deudas e historial crediticio.
- Al elegir una hipoteca, tendrá que decidir entre un tipo de interés fijo o variable, el número de años para pagar la hipoteca y la cuantía del pago inicial.
- Los préstamos convencionales son hipotecas que el gobierno no asegura.
- Dependiendo de sus circunstancias, puede ser elegible para condiciones más favorables a través de un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), un préstamo de U.S. Préstamo del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) u otro tipo de préstamo garantizado por el gobierno.
- Como comprador de una vivienda por primera vez, puede acogerse a programas especiales que le permitan acceder a viviendas con grandes descuentos y dar una baja o nula cuota inicial.
Requisitos para los compradores de vivienda por primera vez
Para que le aprueben una hipoteca, tendrá que cumplir varios requisitos según el tipo de préstamo que solicite.
Para que le aprueben específicamente como comprador de primera vivienda, tendrá que cumplir la definición de comprador de primera vivienda, que es más amplia de lo que cree. Un comprador de vivienda por primera vez es alguien que no ha sido propietario de una residencia principal durante tres años, una persona soltera que sólo ha sido propietaria con su cónyuge, una persona que sólo ha sido propietaria de una residencia no fijada permanentemente a unos cimientos, o una persona que sólo ha sido propietaria de una vivienda que no cumplía con los códigos de construcción.
Por lo general, tendrá que acreditar ingresos durante un mínimo de dos años que sean suficientes para pagar la hipoteca, un pago inicial de al menos el 3.5%, y una puntuación de crédito de al menos 620. Sin embargo, como comprador de vivienda por primera vez, hay programas que pueden permitirle comprar una casa con unos ingresos bajos, 0 de entrada y una puntuación de crédito tan baja como 500.
Tipos de préstamos
Préstamos convencionales
Los préstamos convencionales son hipotecas que no están aseguradas ni garantizadas por el gobierno federal. Suelen ser hipotecas a tipo fijo. Son algunos de los tipos de hipotecas más difíciles de conseguir debido a sus requisitos más estrictos: un pago inicial mayor, una puntuación de crédito más alta, una relación deuda-ingresos (DTI) más baja y la posibilidad de que se exija un seguro hipotecario privado (PMI). Sin embargo, si puede optar a una hipoteca convencional, suelen ser menos costosos que los préstamos garantizados por el gobierno federal.
Los préstamos convencionales se definen como préstamos conformes o no conformes. Los préstamos conformes cumplen con las directrices, como los límites de los préstamos establecidos por las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) Fannie Mae y Freddie Mac. Estos prestamistas (y varios otros) suelen comprar y empaquetar estos préstamos, para luego venderlos como valores en el mercado secundario. Sin embargo, los préstamos que se venden en el mercado secundario deben cumplir unas directrices específicas para ser clasificados como préstamos conformes.
El límite máximo de los préstamos conformes para una hipoteca convencional en 2022 es de 647.200 dólares, aunque puede ser mayor para las zonas designadas de alto coste. Un préstamo por encima de esta cantidad se denomina préstamo jumbo, que suele tener un tipo de interés ligeramente superior. Estos préstamos conllevan más riesgo (ya que implican más dinero), lo que los hace menos atractivos para el mercado secundario.
En el caso de los préstamos no conformes, la institución crediticia que suscribe el préstamo, normalmente un prestamista de cartera, establece sus propias directrices. Debido a la normativa, los préstamos no conformes no pueden venderse en el mercado secundario.
Préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)
La Administración Federal de la Vivienda (FHA), que forma parte de la U.S. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), ofrece varios programas de préstamos hipotecarios para los estadounidenses. Un préstamo de la FHA tiene requisitos de pago inicial más bajos y es más fácil de calificar que un préstamo convencional. Los préstamos de la FHA son excelentes para quienes compran una vivienda por primera vez porque, además de tener unos costes iniciales más bajos y unos requisitos crediticios menos estrictos, se puede hacer un pago inicial de hasta el 3.5%. Los préstamos de la FHA no pueden superar los límites legales descritos anteriormente.
Sin embargo, todos los prestatarios de la FHA deben pagar una prima de seguro hipotecario, incluida en los pagos de la hipoteca. El seguro hipotecario es una póliza de seguro que protege al prestamista o al titular de la hipoteca en caso de que el prestatario no cumpla con los pagos, fallezca o no pueda cumplir con las obligaciones contractuales de la hipoteca.
U.S. Préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA)
La U.S. El Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) garantiza los préstamos VA. La VA no concede préstamos por sí misma, sino que garantiza las hipotecas concedidas por prestamistas cualificados. Estas garantías permiten a los veteranos obtener préstamos hipotecarios con condiciones favorables (normalmente sin pago inicial).
En la mayoría de los casos, los préstamos VA son más fáciles de obtener que los préstamos convencionales. Los prestamistas suelen limitar el préstamo máximo de la VA a los límites de los préstamos hipotecarios convencionales. Antes de solicitar un préstamo, tendrá que pedir su elegibilidad a la VA. Si se le acepta, la VA emitirá un certificado de elegibilidad que podrá utilizar para solicitar un préstamo.
Además de estos tipos de préstamos y programas federales, los gobiernos y organismos estatales y locales patrocinan programas de ayuda para aumentar la inversión o la propiedad de la vivienda en determinadas zonas.
Requisitos de capital e ingresos
El precio del préstamo hipotecario lo determina el prestamista de dos maneras, y ambos métodos se basan en la solvencia del prestatario. Además de comprobar su puntuación FICO en las tres principales agencias de crédito, los prestamistas calcularán la relación préstamo-valor (LTV) y la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para determinar la cantidad que están dispuestos a prestarle, más el tipo de interés.
La relación préstamo-valor (LTV) es la cantidad de capital real o implícito que está disponible en la garantía contra la que se pide el préstamo. En el caso de la compra de una vivienda, la relación préstamo-valor se determina dividiendo el importe del préstamo entre el precio de compra de la vivienda. Los prestamistas dan por sentado que cuanto más dinero se aporte (en forma de pago inicial), menos probable será el impago del préstamo. Cuanto mayor sea la relación préstamo-valor, mayor será el riesgo de impago, por lo que los prestamistas cobrarán más.
Por esta razón, debe incluir cualquier tipo de ingreso que pueda al negociar con un prestamista hipotecario. A veces, un trabajo extra a tiempo parcial u otra actividad que genere ingresos puede marcar la diferencia entre obtener o no un préstamo, o en recibir el mejor tipo de interés posible. Una calculadora de hipotecas puede mostrarte el impacto de los diferentes tipos de interés en tu pago mensual.
Seguro hipotecario privado (PMI)
La relación préstamo-valor (LTV) también determina si tendrá que contratar el PMI mencionado anteriormente. El PMI ayuda a aislar al prestamista del impago transfiriendo una parte del riesgo del préstamo a una aseguradora hipotecaria. La mayoría de los prestamistas exigen un PMI para cualquier préstamo con una LTV superior al 80%. Esto se traduce en cualquier préstamo en el que poseas menos del 20% del capital de la vivienda. La cantidad asegurada y el programa hipotecario determinarán el coste del seguro hipotecario y la forma de cobrarlo.
La mayoría de las primas del seguro hipotecario se cobran mensualmente, junto con las fianzas de los impuestos y del seguro de la propiedad. Una vez que el LTV es igual o inferior al 78%, se supone que el PMI se elimina automáticamente. También puede cancelar el PMI una vez que el valor de la vivienda se haya revalorizado lo suficiente como para obtener un 20% de patrimonio neto y haya transcurrido un periodo determinado, como por ejemplo dos años.
Algunos prestamistas, como la FHA, evalúan el seguro hipotecario como una suma global y lo capitalizan en el importe del préstamo.
Como regla general, intente evitar el PMI porque es un coste que no le reporta ningún beneficio.
Hay formas de evitar el pago del PMI. Uno de ellos es no pedir prestado más del 80% del valor de la propiedad al comprar una casa; el otro es utilizar la financiación de la vivienda o una segunda hipoteca para poner más del 20%. El programa más común se llama hipoteca 80-10-10. El 80 representa la relación préstamo-valor de la primera hipoteca, el primer 10 representa la relación préstamo-valor de la segunda hipoteca y el segundo 10 representa el valor de la vivienda.
El tipo de la segunda hipoteca será más alto que el de la primera, pero en conjunto no debería ser mucho más alto que el de un préstamo con una relación préstamo-valor del 90%. Una hipoteca 80-10-10 puede ser menos costosa que pagar el PMI. También le permite acelerar el pago de la segunda hipoteca y eliminar esa parte de la deuda rápidamente para poder liquidar su casa antes de tiempo.
Hipotecas a tipo fijo frente a. Hipotecas a tipo variable
Otra consideración a tener en cuenta es si se trata de una hipoteca de tipo fijo o de tipo flotante (también llamada de tipo variable). En una hipoteca de tipo fijo, el tipo no cambia durante todo el periodo del préstamo. La ventaja obvia de obtener un préstamo a tipo fijo es que se sabe cuáles serán los costes mensuales del préstamo durante todo el período de vigencia del mismo. Y, si los tipos de interés vigentes son bajos, entonces habrás conseguido un buen tipo de interés durante un tiempo considerable.
Una hipoteca de tipo variable, como una hipoteca de sólo intereses o una hipoteca de tipo variable (ARM), está diseñada para ayudar a los que compran una vivienda por primera vez o a las personas que esperan que sus ingresos aumenten sustancialmente durante el periodo del préstamo. Los préstamos a tipo variable suelen permitirle obtener tipos de interés iniciales más bajos durante los primeros años del préstamo, lo que le permite optar a más dinero que si hubiera intentado obtener un préstamo a tipo fijo más caro.
Por supuesto, esta opción puede ser arriesgada si sus ingresos no crecen al ritmo del aumento del tipo de interés. La otra desventaja es que la trayectoria de los tipos de interés del mercado es incierta: si suben drásticamente, las condiciones de tu préstamo se dispararán con ellos.
Cómo funcionan las hipotecas de tipo variable (ARM)
Los tipos más comunes de ARM son para períodos de uno, cinco o siete años. El tipo de interés inicial suele ser fijo durante un periodo de tiempo y luego se reajusta periódicamente, a menudo cada mes. Una vez que un ARM se reajusta, se ajusta a la tasa de mercado, por lo general mediante la adición de algún margen predeterminado (porcentaje) a la U.S. Tipo del Tesoro.
Aunque el aumento suele tener un tope, un ajuste de la hipoteca ARM puede ser más caro que el préstamo hipotecario de tipo fijo vigente para compensar al prestamista por ofrecer un tipo más bajo durante el período introductorio.
Los préstamos de sólo interés son un tipo de ARM en el que sólo se pagan los intereses de la hipoteca y no el capital durante el periodo inicial hasta que el préstamo se convierte en un préstamo fijo que paga el capital. Este tipo de préstamos puede ser muy ventajoso para los primeros prestatarios, ya que al pagar sólo los intereses disminuye considerablemente el coste mensual del préstamo y le permitirá optar a un préstamo mucho mayor. Sin embargo, como no se paga el capital durante el período inicial, el saldo adeudado del préstamo no cambia hasta que se empieza a devolver el capital.
El DSCR determina su capacidad para pagar la hipoteca. Los prestamistas dividen sus ingresos netos mensuales entre los costes de la hipoteca para evaluar la probabilidad de que no pague la hipoteca. La mayoría de los prestamistas exigirán DSCRs superiores a uno. Cuanto mayor sea la proporción, mayor será la probabilidad de que pueda cubrir los costes del préstamo y menor será el riesgo que asuma el prestamista. Cuanto mayor sea el DSCR, más probable será que el prestamista negocie el tipo de interés del préstamo; incluso con un tipo más bajo, el prestamista recibe un mejor rendimiento ajustado al riesgo.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) o el HUD.
Programas especiales para compradores de vivienda por primera vez
Además de todas las fuentes de financiación tradicionales, existen varios programas especializados para los compradores de vivienda por primera vez.
ReadyBuyer
El programa HomePath Ready Buyer de la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) está diseñado para los compradores por primera vez y ofrece hasta un 3% de ayuda para los costes de cierre en la compra de una propiedad embargada propiedad de Fannie Mae. Para poder acogerse al programa, los compradores interesados tienen que realizar un curso obligatorio de educación para la compra de vivienda antes de hacer una oferta.
Cuentas individuales de jubilación (IRA)
Todo comprador de vivienda por primera vez puede retirar hasta 10.000 dólares de una cuenta de jubilación individual tradicional (IRA) sin pagar la multa del 10% por retirada anticipada. El límite es por individuo, por lo que una pareja podría retirar hasta 10.000 dólares cada uno de sus propias cuentas IRA para un total de 20.000 dólares de entrada. Si un comprador de vivienda quiere retirar hasta 10.000 dólares para la compra de una casa de una cuenta IRA Roth, puede hacerlo sin penalización, siempre que haya tenido la cuenta Roth durante al menos cinco años. Tenga en cuenta que esto sólo le exime de la penalización por retirada anticipada. Si retira dinero de una cuenta IRA tradicional, tendrá que pagar el impuesto sobre la renta por el dinero retirado.
Programas de ayuda al pago inicial
Muchos estados cuentan con programas de ayuda al pago inicial para quienes compran una vivienda por primera vez. La elegibilidad varía de un estado a otro, pero en general, estos programas están dirigidos a personas de bajos ingresos y funcionarios públicos. El HUD mantiene una lista de programas para cada estado.
Qué puntuación de crédito se necesita para comprar una casa?
La mayoría de las hipotecas convencionales requieren una puntuación de crédito de 620 o superior. Sin embargo, los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) pueden aceptar una puntuación de crédito tan baja como 500 con un 10% de pago inicial, o tan baja como 580 con un 3.5% de pago inicial.
Cuál es el tipo de interés medio para un comprador de vivienda por primera vez?
Los tipos de interés dependen de varios factores, como la puntuación crediticia, el porcentaje de pago inicial, el tipo de préstamo y las condiciones del mercado. No hay datos que indiquen que los compradores de primera vivienda con una solvencia y circunstancias similares paguen tipos de interés más altos o más bajos que los compradores con experiencia.
¿Existen créditos fiscales estatales para los compradores de vivienda por primera vez??
Mientras que el crédito fiscal para compradores de primera vivienda fue eliminado a nivel federal en 2010, varios estados todavía ofrecen créditos fiscales estatales para los compradores de primera vivienda. Además, algunos municipios y condados ofrecen reducciones del impuesto sobre la propiedad a los compradores de vivienda por primera vez en su primer año. Consulte a un profesional fiscal local para ver a qué puede optar en su zona.
El resultado final
Si es la primera vez que busca una hipoteca para su vivienda, puede resultarle difícil ordenar todas las opciones de financiación. Tómese el tiempo necesario para decidir qué cantidad de vivienda puede permitirse realmente y, a continuación, financie en consecuencia. Si usted puede permitirse el lujo de poner una cantidad sustancial o tener suficientes ingresos para crear un bajo LTV, entonces usted tendrá más poder de negociación con los prestamistas y la mayoría de las opciones de financiación. Si solicita el préstamo más grande, es posible que le ofrezcan un tipo de interés ajustado al riesgo más alto y un seguro hipotecario privado.
Sopese el beneficio de obtener un préstamo mayor con el riesgo. Los tipos de interés suelen flotar durante el período de sólo interés y a menudo se ajustan en reacción a los cambios en los tipos de interés del mercado. Además, considere el riesgo de que su renta disponible no aumente junto con el posible aumento de los costes de los préstamos.
Un buen corredor de hipotecas o un banquero hipotecario debería ser capaz de ayudarle a orientarse a través de todos los diferentes programas y opciones, pero nada le servirá mejor que conocer sus prioridades para un préstamo hipotecario.
Fuentes del artículo
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