Qué es un préstamo Jumbo?
Un préstamo jumbo, también conocido como hipoteca jumbo, es un tipo de financiación que supera los límites establecidos por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA). A diferencia de las hipotecas convencionales, un préstamo jumbo no puede ser comprado, garantizado o titulizado por Fannie Mae o Freddie Mac. Diseñadas para financiar propiedades y viviendas de lujo en mercados inmobiliarios locales muy competitivos, las hipotecas jumbo conllevan requisitos de suscripción e implicaciones fiscales únicos. Este tipo de hipotecas ha ganado terreno a medida que el mercado inmobiliario sigue recuperándose tras la Gran Recesión.
El valor de una hipoteca jumbo varía según el estado e incluso el condado. La FHFA establece anualmente el tamaño límite de los préstamos conformes para las distintas zonas. El límite para 2022 se fijó en 647.200 dólares para la mayor parte del país. Se trata de un aumento de 98.950 dólares respecto al límite de 548.250 dólares de 2021. Para los condados que tienen valores de vivienda más altos, el límite de referencia se establece en 970.800 dólares, o el 150% de 647.200 dólares.
La FHFA tiene un conjunto diferente de disposiciones para las áreas fuera de los Estados Unidos continentales para el cálculo del límite del préstamo. Como resultado, el límite básico para un préstamo jumbo en Alaska, Guam, Hawái y las.S. Islas Vírgenes a partir de 2022 es también de 970.800 dólares. Esa cantidad puede en realidad ser aún mayor en los condados que tienen valores de la vivienda más altos.
Puntos clave
- Un préstamo jumbo es un tipo de financiación que supera los límites establecidos por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda y no puede ser comprado, garantizado o titulizado por Fannie Mae o Freddie Mac.
- Los propietarios deben someterse a requisitos crediticios más rigurosos que los que solicitan un préstamo convencional.
- La aprobación requiere una puntuación de crédito estelar y una relación deuda-ingresos muy baja.
- La TAE media de una hipoteca jumbo suele estar a la par de las hipotecas convencionales, mientras que los pagos iniciales son aproximadamente del 10% al 15% del precio total de compra.
Cómo funciona un préstamo Jumbo
Si tienes la vista puesta en una casa que cuesta cerca de medio millón de dólares o más -y no tienes esa cantidad en una cuenta bancaria- probablemente vas a necesitar una hipoteca jumbo. Y si intenta conseguir uno, se enfrentará a requisitos crediticios mucho más rigurosos que los propietarios que solicitan un préstamo convencional. Esto se debe a que los préstamos jumbo conllevan un mayor riesgo crediticio para el prestamista, ya que no cuentan con la garantía de Fannie Mae o Freddie Mac. También hay más riesgo porque hay más dinero en juego.
Al igual que las hipotecas tradicionales, los requisitos mínimos para un Jumbo son cada vez más estrictos desde 2008. Para que le aprueben, necesitará una puntuación de crédito estelar -700 o más- y una relación deuda-ingresos (DTI) muy baja. El DTI debe estar por debajo del 43% y preferiblemente cerca del 36%. Aunque se trata de hipotecas no conformes, las jumbos deben ajustarse a las directrices de lo que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor considera una „hipoteca cualificada”, un sistema de préstamos con condiciones y normas estandarizadas, como el 43% de DTI.
Tendrás que demostrar que tienes dinero en efectivo accesible para cubrir tus pagos, que probablemente serán muy elevados si optas por una hipoteca estándar a 30 años con tipo fijo. Los niveles específicos de ingresos y reservas dependen del tamaño del préstamo global, pero todos los prestatarios necesitan 30 días de talones de pago y formularios de impuestos W2 que se remonten a dos años atrás. Si es autónomo, los requisitos de ingresos son mayores: Dos años de declaraciones de la renta y al menos 60 días de extractos bancarios actuales. El prestatario también necesita disponer de activos líquidos demostrables para poder optar a él y de reservas de efectivo equivalentes a seis meses de los pagos de la hipoteca. Y todos los solicitantes tienen que mostrar la documentación adecuada sobre todos los demás préstamos que posean y la prueba de la propiedad de activos no líquidos (como otros bienes inmuebles).
Tipos de los préstamos Jumbo
Aunque las hipotecas jumbo solían tener tipos de interés más altos que las hipotecas convencionales, la diferencia se ha reducido en los últimos años. En la actualidad, la tasa anual media (TAE) de una hipoteca jumbo suele estar a la par de las hipotecas convencionales y, en algunos casos, es incluso inferior. A partir del 1 de enero de 2022, Wells Fargo, por ejemplo, cobraba una TAE del 3.360% en un préstamo a 30 años con tasa fija y 3.065% para el mismo plazo en un préstamo jumbo.
Aunque las empresas patrocinadas por el gobierno no pueden gestionarlos, los préstamos jumbo suelen ser titulados por otras instituciones financieras; como estos valores conllevan más riesgo, se negocian con una prima de rendimiento respecto a las hipotecas titulizadas convencionales. Sin embargo, este margen se ha reducido con el tipo de interés de los propios préstamos.
Pago inicial de un préstamo Jumbo
Afortunadamente, los requisitos de pago inicial se han relajado en el mismo periodo de tiempo. En el pasado, los prestamistas de hipotecas jumbo solían exigir a los compradores de viviendas el 30% del precio de compra de la residencia (frente al 20% de las hipotecas convencionales). Ahora, esa cifra ha bajado hasta el 10% o el 15%. Al igual que con cualquier hipoteca, puede haber varias ventajas de hacer un pago inicial más alto, entre ellas, evitar el coste del seguro hipotecario privado que los prestamistas exigen para los pagos iniciales inferiores al 20%.
Quién debe pedir un préstamo Jumbo?
La cantidad que puede pedir prestada en última instancia depende, por supuesto, de sus activos, su puntuación de crédito y el valor de la propiedad que está interesado en comprar. Estas hipotecas se consideran más apropiadas para un segmento de personas con ingresos altos que ganan entre 250.000 y 500.000 dólares al año. Este segmento se conoce como HENRY, un acrónimo de „high earners, not rich yet” (personas que ganan mucho, pero no son ricas). Básicamente, se trata de personas que, por lo general, ganan mucho dinero pero no tienen millones en efectivo extra ni otros activos acumulados, todavía.
Aunque una persona del segmento HENRY puede no haber acumulado la riqueza necesaria para comprar una casa nueva y cara con dinero en efectivo, estas personas de altos ingresos suelen tener mejores puntuaciones de crédito y un historial crediticio más amplio que el comprador de vivienda medio que busca un préstamo hipotecario convencional por un importe inferior. También suelen tener cuentas de jubilación más sólidas. Suelen llevar más tiempo cotizando que las personas con menores ingresos.
No espere una gran rebaja fiscal con un préstamo jumbo. El tope de la deducción de los intereses hipotecarios se limita a 750.000 dólares para las nuevas deudas hipotecarias.
Este es el tipo de personas a las que las entidades les encanta contratar productos a largo plazo, en parte porque a menudo necesitan servicios adicionales de gestión del patrimonio. Además, es más práctico para un banco administrar una sola hipoteca de 2 millones de dólares que 10 préstamos valorados en 200.000 dólares cada uno.
Consideraciones especiales para un préstamo Jumbo
El hecho de que pueda optar a uno de estos préstamos no significa que deba pedirlo. No debería hacerlo si cuenta con que le proporcionará una importante desgravación fiscal, por ejemplo.
Probablemente sepa que puede deducir de sus impuestos los intereses hipotecarios que haya pagado en un año determinado, siempre que detalle sus deducciones. Pero probablemente nunca tuvo que preocuparse por el límite que el IRS pone a esta deducción, un límite que se redujo con la aprobación de la Ley de recortes fiscales y empleos. Cualquiera que haya obtenido una hipoteca en Dic. 14, 2017, o antes puede deducir los intereses de hasta 1 millón de dólares de deuda, que es el importe del antiguo tope. Pero para las compras de viviendas realizadas después de Dic. 14, 2017, sólo puede deducir los intereses de hasta 750.000 dólares de deuda hipotecaria. Si su hipoteca es mayor, no obtiene la deducción completa. Si tiene previsto contratar una hipoteca de 2 millones de dólares que devenga 80.000 dólares de intereses al año, por ejemplo, sólo podrá deducir 30.000 dólares, los intereses de los primeros 750.000 dólares de la hipoteca. En efecto, sólo se obtiene una desgravación fiscal del 37.5% de los intereses de la hipoteca.
Esto significa que debe pedir un préstamo con cuidado y hacer números cuidadosamente para ver lo que realmente puede pagar y qué tipo de beneficios fiscales recibirá. Con la deducción de impuestos estatales y locales limitada a 10.000 dólares al año, debido a la misma factura de impuestos, una propiedad altamente gravada también le costará más de poseer. Otra estrategia: Comparar las condiciones para ver si pedir un préstamo conforme más pequeño, más un segundo préstamo, en lugar de uno grande, podría ser mejor para sus finanzas a largo plazo.
Nuestro equipo exige a los escritores que utilicen fuentes primarias para respaldar su trabajo. Estos incluyen libros blancos, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando es necesario. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir un contenido preciso e imparcial en nuestra
política editorial.