Los bienes inmuebles comerciales son propiedades que producen ingresos y que se utilizan exclusivamente para fines comerciales (en lugar de residenciales). Algunos ejemplos son los centros comerciales, los edificios y complejos de oficinas y los hoteles. La financiación -incluida la adquisición, el desarrollo y la construcción de estas propiedades- suele realizarse mediante préstamos inmobiliarios comerciales: hipotecas garantizadas por gravámenes sobre la propiedad comercial.
¿Qué es un préstamo inmobiliario comercial??
Al igual que con las hipotecas para viviendas, los bancos y los prestamistas independientes participan activamente en la concesión de préstamos sobre bienes inmuebles comerciales. Además, las compañías de seguros, los fondos de pensiones, los inversores privados y otras fuentes, incluida la U.S. El programa de Préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas, proporciona capital para bienes raíces comerciales.
A continuación, echamos un vistazo a los préstamos inmobiliarios comerciales, en qué se diferencian de los préstamos residenciales, sus características y lo que buscan los prestamistas.
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Explicación de los préstamos inmobiliarios comerciales
Préstamos residenciales frente a. Préstamos inmobiliarios comerciales: Diferencias clave
Préstamos inmobiliarios comerciales
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Los préstamos inmobiliarios comerciales suelen concederse a entidades comerciales (empresas, promotores, sociedades limitadas, fondos y fideicomisos).
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Los préstamos comerciales suelen oscilar entre cinco años o menos y 20 años, y el periodo de amortización suele ser mayor que el plazo del préstamo.
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La relación préstamo-valor comercial suele situarse entre el 65% y el 80%.
Préstamos residenciales
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Las hipotecas residenciales suelen concederse a prestatarios individuales.
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Las hipotecas residenciales son préstamos amortizados en los que la deuda se devuelve en cuotas periódicas a lo largo de un periodo de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca de tipo fijo a 30 años.
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En algunas hipotecas residenciales, como los préstamos del USDA o del VA, se permite una elevada relación préstamo-valor, incluso del 100%.
Particulares frente a. Entidades
Mientras que las hipotecas residenciales se suelen conceder a prestatarios individuales, los préstamos inmobiliarios comerciales suelen concederse a entidades comerciales (por ejemplo, a una empresa).g., corporaciones, promotores, sociedades limitadas, fondos y fideicomisos). Estas entidades suelen constituirse con el propósito específico de poseer bienes inmuebles comerciales.
Una entidad puede no tener un historial financiero o una calificación crediticia, en cuyo caso el prestamista puede exigir a los directores o propietarios de la entidad que garanticen el préstamo. Esto proporciona al prestamista una persona (o grupo de personas) con un historial de crédito y de la que puede recuperar en caso de impago del préstamo. Si el prestamista no exige este tipo de garantía y la propiedad es el único medio de recuperación en caso de impago del préstamo, la deuda se denomina préstamo sin recurso, lo que significa que el prestamista no puede recurrir a nadie ni a nada más que a la propiedad.
Planes de amortización de préstamos
Una hipoteca residencial es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se devuelve en cuotas periódicas a lo largo de un periodo de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca de tipo fijo a 30 años, pero los compradores residenciales también tienen otras opciones, como las hipotecas a 25 y 15 años. Los periodos de amortización más largos suelen implicar pagos mensuales más pequeños y costes totales de intereses durante la vida del préstamo, mientras que los periodos de amortización más cortos suelen implicar pagos mensuales más grandes y costes totales de intereses más bajos.
Los préstamos residenciales se amortizan a lo largo de la vida del préstamo, de modo que éste se reembolsa en su totalidad al final del plazo.
El comprador de una casa de 200.000 dólares con una hipoteca de tipo fijo a 30 años y al 3%, por ejemplo, haría 360 pagos mensuales de 1.027 dólares, tras los cuales el préstamo quedaría totalmente pagado. Estas cifras suponen un pago inicial del 20%.
A diferencia de los préstamos residenciales, los plazos de los préstamos comerciales suelen oscilar entre cinco años (o menos) y 20 años, y el periodo de amortización suele ser más largo que el plazo del préstamo. Un prestamista, por ejemplo, puede conceder un préstamo comercial por un plazo de siete años con un periodo de amortización de 30 años. En esta situación, el inversor realizaría pagos durante siete años por un importe basado en la amortización del préstamo a lo largo de 30 años, seguido de un pago final „global” de todo el saldo restante del préstamo.
Por ejemplo, un inversor con un préstamo comercial de 1 millón de dólares al 7% haría pagos mensuales de 6.653 dólares.02 durante siete años, seguido de un pago global final de 918.127 dólares.64 que pagaría el préstamo en su totalidad.
La duración del plazo del préstamo y el periodo de amortización afectan al tipo que cobra el prestamista. Dependiendo de la solvencia del inversor, estas condiciones pueden ser negociables. En general, cuanto más largo sea el calendario de amortización del préstamo, mayor será el tipo de interés.
Relación préstamo-valor
Otra diferencia entre los préstamos comerciales y los residenciales es la relación préstamo-valor (LTV), una cifra que mide el valor de un préstamo frente al valor de la propiedad. El prestamista calcula la relación préstamo-valor dividiendo el importe del préstamo entre el valor de tasación de la propiedad o el precio de compra, el que sea menor. Por ejemplo, la relación préstamo-valor (LTV) para un préstamo de 90.000 $ sobre una propiedad de 100.000 $ sería del 90% (90.000 $ ÷ 100.000 $ = 0.9, o 90%).
Tanto en el caso de los préstamos comerciales como en el de los residenciales, los prestatarios con una relación préstamo-valor (LTV) más baja podrán optar a tipos de financiación más favorables que los que tienen una relación préstamo-valor (LTV) más alta. La razón: Tienen más capital (o participación) en la propiedad, lo que equivale a menos riesgo a los ojos del prestamista.
Se permiten LTVs elevados para ciertas hipotecas residenciales: Se permite una LTV de hasta el 100% para los préstamos VA y USDA; hasta el 96.5% para los préstamos FHA (préstamos asegurados por la Administración Federal de la Vivienda); y hasta el 95% para los préstamos convencionales (los garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac).
Por el contrario, la relación préstamo-valor comercial suele situarse entre el 65% y el 80%. Aunque se pueden conceder algunos préstamos con una relación préstamo-valor más alta, son menos comunes. La relación préstamo-valor específica suele depender de la categoría del préstamo. Por ejemplo, puede permitirse una relación préstamo-valor máxima del 65% para un terreno en bruto, mientras que una relación préstamo-valor de hasta el 80% puede ser aceptable para la construcción de una vivienda multifamiliar.
No hay programas de la VA o la FHA en los préstamos comerciales, y no hay seguro hipotecario privado. Por lo tanto, los prestamistas no disponen de un seguro para cubrir el impago del prestatario y deben confiar en los bienes inmuebles pignorados como garantía.
Ratio de cobertura del servicio de la deuda
Los prestamistas comerciales también se fijan en el coeficiente de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), que compara los ingresos operativos netos (NOI) anuales de una propiedad con el servicio de la deuda hipotecaria anual (incluidos el principal y los intereses), midiendo la capacidad de la propiedad para atender el servicio de su deuda. Se calcula dividiendo el NOI por el servicio de la deuda anual.
Por ejemplo, una propiedad con 140.000 dólares de ingresos netos y 100.000 dólares de servicio de la deuda hipotecaria anual tendría un DSCR de 1.4 ($140,000 ÷ $100,000 = 1.4). El ratio ayuda a los prestamistas a determinar el tamaño máximo del préstamo en función del flujo de caja generado por la propiedad.
Un DSCR inferior a 1 indica un flujo de caja negativo. Por ejemplo, un DSCR de .92 significa que sólo hay suficiente NOI para cubrir el 92% del servicio anual de la deuda. En general, los prestamistas comerciales buscan DSCR de al menos 1.25 para garantizar un flujo de caja adecuado.
Un DSCR más bajo puede ser aceptable para préstamos con períodos de amortización más cortos y/o propiedades con flujos de caja estables. Pueden exigirse ratios más elevados para propiedades con flujos de caja volátiles, como los hoteles, que carecen de los contratos de arrendamiento a largo plazo (y, por tanto, más predecibles) habituales en otros tipos de inmuebles comerciales.
Tipos de interés y comisiones de los préstamos inmobiliarios comerciales
Los tipos de interés de los préstamos comerciales suelen ser más altos que los de los préstamos residenciales. Además, los préstamos inmobiliarios comerciales suelen conllevar comisiones que se suman al coste total del préstamo, como las de tasación, legales, de solicitud de préstamo, de apertura del mismo y/o de estudio.
Algunos costes deben pagarse por adelantado antes de que se apruebe (o rechace) el préstamo, mientras que otros se aplican anualmente. Por ejemplo, un préstamo puede tener una comisión de apertura única del 1%, que se paga en el momento del cierre, y una comisión anual de un cuarto del 1% (0.25%) hasta el pago total del préstamo. Un préstamo de 1 millón de dólares, por ejemplo, podría requerir el pago de una comisión de apertura del préstamo del 1%, equivalente a 10.000 dólares, con una penalización del 0.Comisión del 25% de 2.500 dólares pagada anualmente (además de los intereses).
Pago anticipado
Un préstamo inmobiliario comercial puede tener restricciones al pago anticipado, diseñadas para preservar el rendimiento previsto por el prestamista en un préstamo. Si los inversores liquidan la deuda antes de la fecha de vencimiento del préstamo, es probable que tengan que pagar penalizaciones por pago anticipado. Existen cuatro tipos principales de penalizaciones de „salida” por el pago anticipado de un préstamo:
- Penalización por pago anticipado. Se trata de la penalización por pago anticipado más básica, que se calcula multiplicando el saldo pendiente actual por una penalización por pago anticipado especificada.
- Garantía de intereses. El prestamista tiene derecho a una cantidad específica de intereses, incluso si el préstamo se paga antes de tiempo. Por ejemplo, un préstamo puede tener un tipo de interés del 10% garantizado durante 60 meses, con una comisión de salida del 5% después.
- Bloqueo. El prestatario no puede pagar el préstamo antes de un periodo determinado, como un cierre de cinco años.
- Caducidad. Una sustitución de la garantía. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, el prestatario intercambia una nueva garantía (normalmente U.S. Valores del Tesoro) para la garantía original del préstamo. Esto puede reducir las comisiones, pero este método de pago de un préstamo puede llevar aparejadas elevadas penalizaciones.
Las condiciones de pago anticipado se identifican en los documentos del préstamo y pueden negociarse junto con otras condiciones de los préstamos inmobiliarios comerciales.
El resultado final
En el caso de los inmuebles comerciales, un inversor (a menudo una entidad empresarial) compra la propiedad, alquila el espacio y cobra el alquiler de las empresas que operan en la propiedad. La inversión está destinada a ser una propiedad productora de ingresos.
Al evaluar los préstamos inmobiliarios comerciales, los prestamistas tienen en cuenta la garantía del préstamo, la solvencia de la entidad (o de los directores/propietarios), incluidos los estados financieros y las declaraciones de la renta de tres a cinco años, y los ratios financieros, como el ratio préstamo-valor y el ratio de cobertura del servicio de la deuda.
Fuentes del artículo
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