A diferencia del mercado de valores, en el que la gente entiende y acepta el riesgo de que los precios puedan caer de vez en cuando -a veces gravemente-, muchas personas que compran una casa no creen realmente que el valor de su vivienda vaya a disminuir tanto.
De hecho, históricamente, el mercado de la vivienda no se ha visto afectado por burbujas de precios en comparación con otras clases de activos. Esto podría deberse, en parte, a los elevados costes de transacción asociados a la compra de una vivienda, por no hablar de los costes de mantenimiento de la misma, lo que desalienta el comportamiento especulativo. Sin embargo, los mercados inmobiliarios atraviesan a veces períodos de exuberancia irracional y ven cómo los precios suben rápidamente antes de volver a caer.
En este artículo, hablaremos de las causas de las burbujas de precios de la vivienda, de los factores que las hacen estallar y de por qué los compradores de viviendas deben tener en cuenta las medias a largo plazo a la hora de tomar decisiones críticas en materia de vivienda.
Puntos clave
- Las burbujas inmobiliarias son periodos temporales de meses o años caracterizados por una alta demanda, una baja oferta y unos precios inflados por encima de los fundamentales.
- Estas burbujas están causadas por una serie de factores, como el aumento de la prosperidad económica, los bajos tipos de interés, la mayor oferta de productos hipotecarios y la facilidad de acceso al crédito.
- Las fuerzas que hacen estallar una burbuja inmobiliaria son, entre otras, una desaceleración de la economía, una subida de los tipos de interés, así como una caída de la demanda.
1:23
Vea ahora: ¿Qué es una burbuja inmobiliaria??
Qué es una burbuja inmobiliaria?
Antes de entrar en las causas de las burbujas inmobiliarias y lo que las hace estallar, es importante entender una burbuja inmobiliaria en sí misma. Por lo general, comienzan con un salto en la demanda de viviendas, a pesar de la limitada cantidad de inventario disponible.
La demanda aumenta aún más cuando los especuladores entran en el mercado, lo que hace que la burbuja sea más grande, ya que se hacen con propiedades de inversión y con arreglos de viviendas. Con una oferta limitada y tanta demanda nueva, los precios suben de forma natural.
Las burbujas inmobiliarias tienen un impacto directo en la industria inmobiliaria, pero también en los propietarios de viviendas y en sus finanzas personales. El impacto que una burbuja puede tener en la economía (e.g., Los cambios en los tipos de interés, las normas de préstamo y las prácticas de titulización pueden obligar a la gente a encontrar la manera de seguir pagando sus hipotecas cuando los tiempos cambian repentinamente y se ponen difíciles. Algunos pueden incluso tener que rebuscar más en sus bolsillos, utilizando los ahorros y los fondos de jubilación sólo para mantener sus casas. Otros irán a la quiebra y a la ejecución hipotecaria.
Cualquier burbuja es normalmente un evento temporal. Aunque las burbujas en los mercados de renta variable pueden ocurrir con más frecuencia, las burbujas inmobiliarias pueden persistir durante mucho más tiempo, según el Fondo Monetario Internacional (FMI), y pueden durar varios años.
Causas de las burbujas del mercado inmobiliario
El precio de la vivienda, como el de cualquier bien o servicio en un mercado libre, se rige por la ley de la oferta y la demanda. Cuando la demanda aumenta o la oferta disminuye, los precios suben. En ausencia de alguna catástrofe natural, que puede disminuir la oferta inmediata de viviendas, los precios suben cuando la demanda tiende a superar la tendencia de la oferta. La oferta de viviendas también puede ser lenta a la hora de reaccionar a los aumentos de la demanda, ya que lleva mucho tiempo construir o arreglar una casa, y en las zonas muy desarrolladas simplemente no hay más terreno para construir. Por lo tanto, si se produce un aumento repentino o prolongado de la demanda, los precios seguramente subirán.
Una vez establecido que un aumento del precio de la vivienda por encima de la media está impulsado inicialmente por un choque de demanda, debemos preguntarnos cuáles son las causas de ese aumento de la demanda. Existen varias posibilidades:
- Un aumento de la actividad económica general y una mayor prosperidad que pone más renta disponible en los bolsillos de los consumidores y fomenta la propiedad de la vivienda
- Un aumento de la población o del segmento demográfico de la población que entra en el mercado de la vivienda
- Un nivel general bajo de los tipos de interés, sobre todo a corto plazo, que hace que las viviendas sean más asequibles
- Productos hipotecarios innovadores o nuevos con pagos mensuales bajos que hacen que las viviendas sean más asequibles para nuevos segmentos demográficos
- La facilidad de acceso al crédito -a menudo con normas de suscripción menos estrictas- que también atrae a más compradores al mercado
- Valores estructurados de alto rendimiento respaldados por hipotecas (MBS), como exigen los inversores de Wall Street, que ponen más crédito hipotecario a disposición de los prestatarios
- Posible valoración errónea del riesgo por parte de los prestamistas e inversores en bonos hipotecarios que amplían la disponibilidad de crédito para los prestatarios
- La relación a corto plazo entre un agente hipotecario y un prestatario, en la que a veces se anima a los prestatarios a asumir riesgos excesivos
- La falta de conocimientos financieros y la excesiva asunción de riesgos por parte de los prestatarios hipotecarios.
- Un comportamiento especulativo y arriesgado por parte de los compradores de viviendas y los inversores inmobiliarios, alimentado por estimaciones de revalorización del precio de la vivienda poco realistas e insostenibles.
- Un aumento de la compraventa de viviendas.
Cada una de estas variables puede combinarse entre sí para provocar una burbuja en el mercado inmobiliario. De hecho, estos factores tienden a alimentarse mutuamente. Un análisis detallado de cada uno de ellos está fuera del alcance de este artículo. Simplemente señalamos que, en general, como en todas las burbujas, un aumento de la actividad y de los precios precede a una excesiva asunción de riesgos y a un comportamiento especulativo por parte de todos los participantes en el mercado: compradores, prestatarios, prestamistas, constructores e inversores.
Fuerzas que hacen estallar la burbuja
La burbuja estalla finalmente cuando la excesiva asunción de riesgos se generaliza en todo el sistema inmobiliario y los precios ya no reflejan nada parecido a los fundamentos. Esto ocurrirá mientras la oferta de viviendas siga aumentando en respuesta al pico de demanda anterior. En otras palabras, la demanda disminuye mientras la oferta sigue aumentando, lo que provoca una fuerte caída de los precios, ya que no queda nadie para pagar más viviendas y precios aún más altos.
Esta materialización del riesgo en todo el sistema se desencadena por las pérdidas sufridas por los propietarios de viviendas, los prestamistas hipotecarios, los inversores hipotecarios y los inversores inmobiliarios. Estas realizaciones pueden verse precipitadas por varias cosas:
- Un aumento de los tipos de interés que pone la propiedad de la vivienda fuera del alcance de algunos compradores y, en algunos casos, hace que la vivienda que una persona posee actualmente sea inasequible. Esto suele provocar impagos y ejecuciones hipotecarias, lo que acaba por aumentar la oferta actual disponible en el mercado.
- Un descenso de la actividad económica general que provoque una disminución de la renta disponible, la pérdida de puestos de trabajo o un menor número de empleos disponibles, lo que disminuye la demanda de viviendas. Una recesión es especialmente peligrosa.
- La demanda se agota, con lo que la oferta y la demanda se equilibran y se frena el rápido ritmo de revalorización del precio de la vivienda con el que cuentan algunos propietarios, sobre todo los especuladores, para que sus compras sean asequibles o rentables. Cuando la rápida revalorización de los precios se estanca, los que cuentan con ella para pagar sus viviendas pueden perderlas, lo que hace que haya más oferta en el mercado.
El resultado es que cuando las pérdidas aumentan, los estándares de crédito se endurecen, los préstamos hipotecarios fáciles dejan de estar disponibles, la demanda disminuye, la oferta aumenta, los especuladores abandonan el mercado y los precios caen.
El desplome del mercado de la vivienda en 2007-08
A mediados de la década de 2000, los.S. La economía experimentó una burbuja inmobiliaria generalizada que tuvo un impacto directo en la aparición de la Gran Recesión. Tras la burbuja de las puntocom, los valores de los bienes inmuebles comenzaron a subir, lo que impulsó un aumento de la propiedad de la vivienda entre los compradores especulativos, los inversores y otros consumidores. Los bajos tipos de interés y la relajación de las normas de préstamo -incluyendo requisitos de pago inicial extremadamente bajos- permitieron que personas que de otro modo nunca habrían podido comprar una vivienda se convirtieran en propietarios. Esto hizo que los precios de las viviendas subieran aún más.
Pero muchos inversores especulativos dejaron de comprar porque el riesgo era demasiado alto, lo que llevó a otros compradores a salir del mercado. De hecho, cuando la economía empeoró, muchos prestatarios de alto riesgo se vieron incapaces de pagar sus hipotecas mensuales. Esto, a su vez, provocó la caída de los precios. Los valores respaldados por hipotecas se vendieron en cantidades masivas, mientras que los impagos y las ejecuciones hipotecarias aumentaron a niveles sin precedentes.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de esas medidas es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o a la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Reversión a la media
Con demasiada frecuencia, los propietarios de viviendas cometen el perjudicial error de suponer que la evolución reciente de los precios se mantendrá en el futuro sin tener en cuenta primero las tasas de revalorización de los precios a largo plazo y el potencial de reversión de la media.
Las leyes de la física establecen que cuando cualquier objeto -que tiene una densidad superior a la del aire- es impulsado hacia arriba, acaba volviendo a la tierra porque las fuerzas de la gravedad actúan sobre él. Las leyes de las finanzas también establecen que los mercados que atraviesan periodos de rápida apreciación o depreciación de los precios volverán, con el tiempo, a un punto de precio que los sitúe en línea con las tasas medias de apreciación a largo plazo que indican que deberían estar. Esto se conoce como reversión a la media.
Los precios del mercado de la vivienda también siguen esta tendencia de reversión media. Tras periodos de rápida apreciación de los precios o, en algunos casos, de depreciación, vuelven a situarse en el punto en el que la media de apreciación a largo plazo indica que deberían estar. La reversión de los precios de la vivienda puede ser rápida o gradual. Los precios de la vivienda pueden moverse rápidamente hasta un punto que los sitúe de nuevo en línea con la media a largo plazo, o pueden permanecer constantes hasta que la media a largo plazo los alcance.
U.S. Índice de precios de la vivienda
El valor teórico que se muestra arriba se ha obtenido calculando el incremento porcentual medio trimestral del Índice de Precios de la Vivienda desde el primer trimestre de 1985 hasta el cuarto trimestre de 1998, punto aproximado en el que los precios de la vivienda comenzaron a subir rápidamente por encima de la tendencia a largo plazo. El incremento porcentual medio trimestral calculado se aplicó al valor inicial mostrado en el gráfico y a cada valor posterior para obtener el valor teórico del Índice de Precios de la Vivienda.
Estimaciones de la revalorización de los precios
Demasiados compradores de viviendas utilizan únicamente la evolución reciente de los precios como referencia de lo que esperan en los próximos años. Basándose en sus estimaciones poco realistas, asumen riesgos excesivos. Esta excesiva asunción de riesgos suele estar asociada a la elección de una hipoteca, y al tamaño o coste de la vivienda que el consumidor adquiere.
Hay varios productos hipotecarios muy comercializados entre los consumidores y diseñados para ser préstamos a relativamente corto plazo. Los prestatarios eligen estas hipotecas basándose en la expectativa de que podrán refinanciar esa hipoteca en un determinado número de años, y podrán hacerlo gracias al capital que tendrán en sus casas en ese momento.
Sin embargo, la evolución reciente de los precios de la vivienda no suele ser una buena predicción de su evolución futura. Los compradores de viviendas deben fijarse en las tasas de revalorización del precio de la vivienda a largo plazo y tener en cuenta el principio financiero de la reversión a la media a la hora de tomar importantes decisiones de financiación. Los especuladores deberían hacer lo mismo.
Aunque asumir riesgos no es intrínsecamente malo y, de hecho, asumirlos es a veces necesario y aconsejable, la clave para tomar una buena decisión basada en el riesgo es comprender y medir los riesgos haciendo estimaciones financieramente sólidas. Esto es especialmente aplicable a la mayor y más importante decisión financiera que toma la mayoría de la gente: la compra y financiación de una vivienda.
El resultado final
Un principio simple e importante de las finanzas es la reversión de la media. Aunque los mercados de la vivienda no están tan sujetos a burbujas como otros mercados, las burbujas inmobiliarias existen. Los promedios a largo plazo proporcionan una buena indicación de dónde acabarán los precios de la vivienda durante los períodos de rápida apreciación seguidos por el estancamiento o la caída de los precios. Lo mismo ocurre con los periodos de revalorización de los precios por debajo de la media.
Fuentes del artículo
Nuestro equipo exige a los redactores que utilicen fuentes primarias para respaldar su trabajo. Estos incluyen libros blancos, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando procede. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestra sección
política editorial.