Los propietarios se encuentran a menudo en la poco envidiable situación de deber más del saldo de sus hipotecas que el valor de sus viviendas. Esto se debe a una combinación de acontecimientos, muchos de los cuales están fuera del control del propietario. La caída de los precios inmobiliarios, el deterioro del barrio, las malas decisiones de préstamo (e.g. El préstamo de una cantidad superior a la que el prestatario puede permitirse o la contratación de una hipoteca con tipo de interés variable) y la refinanciación para sacar el capital pueden dejar a los propietarios con una deuda cada vez mayor. Cuando el saldo de la hipoteca supera el valor de la propiedad, la situación del propietario se denomina „upside-down” o „underwater”.” Escapar de esta incómoda posición es complicado -y a menudo requiere vender la casa por menos del valor del préstamo-, pero hay soluciones. Veamos algunas opciones para los propietarios con patrimonio neto negativo.
Vender en corto una casa con poco capital
La venta al descubierto es una opción viable si la diferencia entre el precio de venta de la casa y la cantidad hipotecada es pequeña, o si el vendedor tiene los bolsillos llenos. Si se encuentra un comprador, el propietario puede acudir al cierre con un cheque para pagar el saldo del préstamo. Si el vendedor no puede permitirse pagar el saldo pero debe vender, debe ponerse en contacto con el titular de la hipoteca e intentar organizar una venta al descubierto.
Convencer al prestamista de que acepte una venta al descubierto suele requerir mucho tiempo y papeleo. Además de conseguir que el prestamista esté de acuerdo, el propietario debe encontrar un agente inmobiliario que esté dispuesto a gestionar la venta. Si se encuentra un comprador, las complicaciones continúan. El prestamista suele gestionar el préstamo en nombre de un inversor. Si el prestamista está de acuerdo con la venta, tiene que trabajar con el inversor titular del préstamo para llegar a un acuerdo. Esto puede llevar tiempo. Si la casa está cubierta por un seguro hipotecario privado (PMI), la aseguradora también puede intervenir en el proceso. La aseguradora ha asegurado la propiedad contra el impago para proteger los intereses del banco, por lo que la aseguradora tiene un interés en el proceso. En general, el plazo para llegar a un acuerdo es largo, y el banco tiene pocos incentivos para cooperar.
Ejecución hipotecaria
Al final, el propietario puede acabar debiendo dinero al banco, incluso después de la venta, para compensar la diferencia entre lo que un comprador está dispuesto a pagar y lo que el banco está dispuesto a aceptar. Si cree que éste puede ser su caso, la alternativa puede ser la ejecución hipotecaria. Sin embargo, hay que sopesar esta opción con mucho cuidado: aunque una venta al descubierto no es buena para la calificación crediticia, una ejecución hipotecaria es aún peor.
Además de las dificultades para organizar la venta, la posibilidad de deber dinero después de la venta y la probabilidad de que su puntuación de crédito se vea afectada, también hay que tener en cuenta los impuestos. Desde el punto de vista fiscal, la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el saldo de la hipoteca puede considerarse un ingreso. Pagar el impuesto o demostrar que era insolvente y, por lo tanto, estaba exento del mismo, son elementos que deben tratarse porque, desde el punto de vista fiscal, una venta al descubierto se considera una condonación de la deuda.
Las opciones para evitar las molestias de una venta al descubierto son limitadas. El escenario ideal es seguir viviendo en la casa y pagando la hipoteca hasta que el mercado inmobiliario mejore y se pueda vender la casa por un precio que cubra el saldo de la hipoteca. Otras opciones a tener en cuenta son contratar a un compañero de piso para ayudar a pagar las facturas, o mudarse a un apartamento y alquilar la casa.
El resultado final
La mejor manera de minimizar las probabilidades de encontrarse con una situación de desventaja es pedir la hipoteca más pequeña que pueda encontrar y pagarla lo antes posible. Este esfuerzo comienza con la compra de una vivienda que realmente pueda permitirse, que podría ser una propiedad radicalmente distinta de aquella a la que cree que pertenece.
Los compradores de vivienda prudentes y precavidos realizan un pago inicial considerable, lo que les permite evitar tener que contratar un seguro hipotecario privado (PMI) y les proporciona un capital suficiente para tener un colchón en caso de que el valor de la vivienda disminuya. Además, al asumir una hipoteca pequeña, podrá realizar pagos adicionales y salir de la carga de la deuda en menos tiempo. Por último, hacer pagos adicionales hace que la probabilidad de encontrarse „al revés” en su hipoteca sea mucho menor.
Fuentes del artículo
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