Según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York, los saldos hipotecarios constituyeron el mayor componente de la deuda de los hogares en el primer trimestre de 2021. Al 31 de marzo de 2021, los informes de crédito al consumo mostraban un total de 10.16 billones de dólares en deuda relacionada con las hipotecas, un aumento de 117.000 millones de dólares respecto al trimestre anterior. Aunque se espera que los tipos de interés hipotecarios suban, la demanda de vivienda, junto con el bajo desempleo, puede seguir alimentando el mercado hipotecario. Eso significa que este préstamo está destinado a expandirse. Esta situación crea una oportunidad para los inversores astutos, que pueden utilizar valores respaldados por hipotecas (MBS) para poseer una parte de esta deuda.
Tenga en cuenta que estos activos desempeñaron un papel clave en la crisis financiera de 2008. Los bancos estaban eliminando muchas restricciones a la hora de conceder préstamos hipotecarios, y algunos incluso no aceptaban ningún pago inicial y financiaban totalmente los préstamos para la vivienda. Pero el grueso de los nuevos propietarios de viviendas simplemente no podía hacer frente a sus pagos, lo que no pareció inquietar a los prestamistas. Todavía podían ganar dinero empaquetando los préstamos y vendiéndolos a los inversores. Eso, a su vez, creó una burbuja, que acabó estallando en 2007. El efecto de goteo afectó a Lehman Brothers, provocando el colapso del banco y enviando ondas de choque a toda la economía mundial.
Entonces, ¿se puede seguir invirtiendo en estos activos?? En este artículo, le mostraremos cómo puede utilizar los MBS para complementar sus otros activos de renta fija.
Puntos clave
- Los valores respaldados por hipotecas (MBS) son instrumentos de renta fija que agrupan hipotecas individuales en un único valor.
- Aunque los MBS diversifican el riesgo inmobiliario, también son muy arriesgados y fueron en parte responsables de la crisis financiera de 2008 y del colapso del mercado hipotecario.
- Desde entonces, la gente ha comenzado a examinar las ofertas individuales de MBS y es capaz de identificar los valores rentables.
- Es difícil para los inversores individuales acceder a los MBS, pero pueden hacerlo indirectamente a través de fondos de inversión que invierten en MBS.
Cómo se forman
Los valores respaldados por hipotecas son obligaciones de deuda compradas a bancos, compañías hipotecarias, cooperativas de crédito y otras instituciones financieras y luego reunidas en grupos por una entidad gubernamental, cuasi-gubernamental o privada. Estas entidades venden luego los valores a los inversores. Este proceso se ilustra a continuación:
Tipos de MBS
Hay dos tipos de MBS. El certificado de transferencia o participación representa la propiedad directa de un conjunto de hipotecas. Obtendrá una parte prorrateada de todos los pagos de capital e intereses realizados en el conjunto a medida que el emisor reciba los pagos mensuales de los prestatarios. El conjunto de hipotecas suele tener un vencimiento de entre cinco y 30 años. Sin embargo, el flujo de caja puede cambiar de un mes a otro, dependiendo de cuántas hipotecas se paguen anticipadamente. Aquí es donde reside el riesgo de prepago. Cuando los tipos de interés actuales bajan, los prestatarios pueden refinanciar y prepagar sus préstamos. Los inversores deben tratar de encontrar rendimientos similares a los de sus inversiones originales en un entorno de tipos de interés más bajos. Por el contrario, los inversores pueden enfrentarse a riesgos de tipos de interés cuando éstos suben. Los prestatarios se quedarán con sus préstamos, dejando a los inversores atrapados con los rendimientos más bajos en un entorno de aumento de los tipos de interés actuales.
El segundo tipo de MBS es la obligación hipotecaria garantizada (CMO). Se trata de un conjunto de hipotecas de transferencia.
Hay varios tipos de CMO que están diseñados para reducir el riesgo de prepago de los inversores. En una CMO de pago secuencial, los emisores de CMO distribuirán el flujo de caja a los tenedores de bonos de una serie de clases, llamadas tramos. Cada tramo contiene valores respaldados por hipotecas con vencimientos y patrones de flujo de caja similares. Cada tramo es diferente de los demás dentro de la OCM. Por ejemplo, una CMO puede tener cuatro tramos con hipotecas de dos, cinco, siete y 20 años de media cada uno. Cuando llegan los pagos de la hipoteca, el emisor de la CMO pagará primero el tipo de interés del cupón establecido a los tenedores de bonos de cada tramo. Los pagos de capital programados y no programados irán primero a los inversores de los primeros tramos. Una vez pagados, los inversores de los tramos posteriores recibirán los pagos del principal. El concepto es transferir el riesgo de prepago de un tramo a otro. Algunas CMO pueden tener 50 o más tramos interdependientes. Por lo tanto, debe conocer las características de los otros tramos de la CMO antes de invertir. Hay dos tipos de tramos:
- Los tramos PAC utilizan el concepto de fondo de amortización para ayudar a los inversores a reducir el riesgo de pago anticipado y recibir un flujo de caja más estable. Un bono de acompañamiento se establece para absorber el exceso de capital a medida que las hipotecas se pagan anticipadamente. Entonces, con los ingresos de dos fuentes (el PAC y el bono complementario) los inversores tienen más posibilidades de recibir pagos durante el calendario de vencimiento original.
- Los tramos Z también se conocen como bonos de acumulación o tramos de bonos de acumulación. Durante el periodo de devengo, no se pagan intereses a los inversores. En cambio, el principal aumenta a una tasa compuesta. Esto elimina el riesgo de los inversores de tener que reinvertir con rendimientos más bajos si los tipos de mercado actuales disminuyen. Una vez pagados los tramos anteriores, los titulares de los tramos Z recibirán pagos de cupones basados en el saldo de capital más alto del bono. Además, recibirán cualquier pago anticipado del principal de las hipotecas subyacentes. Dado que los intereses abonados durante el periodo de devengo están sujetos a impuestos -aunque los inversores no los reciban realmente-, los tramos pueden ser más adecuados para cuentas con impuestos diferidos.
Los títulos hipotecarios segregados son MBS que pagan a los inversores sólo el principal (PO) o sólo los intereses (IO). Los Strips se crean a partir de MBS, o pueden ser tramos de una CMO.
- Sólo capital (PO): Los inversores pagan un precio muy descontado por el PO y reciben los pagos del principal de las hipotecas subyacentes. El valor de mercado de una OP puede fluctuar ampliamente en función de los tipos de interés actuales. A medida que los tipos de interés bajan, los pagos anticipados pueden aumentar y el valor de la OP puede subir. Por otra parte, cuando los tipos actuales suben y los pagos anticipados disminuyen, el valor de la OP podría bajar.
- Sólo intereses (IO): Un IO paga estrictamente intereses que se basan en el importe del principal pendiente. A medida que las hipotecas se amortizan y los pagos anticipados reducen el saldo de capital, el flujo de caja de la OI disminuye. El valor de la OI fluctúa de forma opuesta al de la OP, ya que cuando los tipos de interés bajan y los pagos anticipados aumentan, los ingresos pueden bajar. Y cuando los tipos de interés actuales suben, los inversores tienen más probabilidades de recibir pagos de intereses durante un periodo de tiempo más largo, con lo que aumenta el valor de mercado del IO.
Fitch Ratings y otros proporcionan calificaciones crediticias, así como tipos de cupón y fechas de vencimiento para los MBS.
Emisores de MBS
Se pueden comprar MBS de diferentes emisores. Los bancos de inversión, las instituciones financieras y los constructores de viviendas emiten valores respaldados por hipotecas de marca privada. Su solvencia y calificación de seguridad pueden ser mucho más bajas que las de las agencias gubernamentales y las empresas patrocinadas por el gobierno.
Freddie Mac es una empresa regulada por el gobierno federal que compra hipotecas a prestamistas de todo el país. A continuación, los reempaqueta en valores que pueden venderse a los inversores en una amplia variedad de formas. Los Freddie Macs no están respaldados por la U.S La empresa tiene una autoridad especial para pedir préstamos a la U.S. Tesoro.
Fannie Mae es una empresa propiedad de sus accionistas que actualmente cotiza en bolsa. Se eliminó del S&P 500 en 2008 y dejó de cotizar en la Bolsa de Nueva York en 2010 tras caer por debajo del precio mínimo exigido. No recibe financiación ni respaldo del gobierno. En lo que respecta a la seguridad, los MBS de Fannie Mae están respaldados por la salud financiera de la corporación, no por el gobierno de Estados Unidos.S. gobierno.
Los Ginnie Maes son los únicos MBS que están respaldados por la plena fe y el crédito de la U.S. gobierno. Consisten principalmente en préstamos asegurados por la Administración Federal de la Vivienda o garantizados por la Administración de Veteranos.
Fondos de inversión
Si le gusta la idea de beneficiarse de un aumento del crecimiento de las hipotecas, pero no está dispuesto a investigar todos los diferentes tipos de MBS, podría sentirse más cómodo con los fondos de inversión hipotecarios. Hay fondos que invierten sólo en un tipo de MBS, como Ginnie Maes, mientras que hay otros que incorporan varios tipos de MBS dentro de sus otras tenencias de bonos del Estado.
Además de una mayor diversificación de los préstamos, los fondos de inversión pueden reinvertir todos los rendimientos del capital en otros MBS. Esto permite a los inversores recibir rendimientos que cambian con los tipos actuales y reducir los riesgos de prepago y de tipos de interés.
El resultado final
Los MBS pueden ofrecer el respaldo del gobierno federal, una renta mensual y un tipo de interés fijo. La desventaja, sin embargo, es que el plazo puede ser incierto y podrían no aumentar su valor como otros bonos cuando los tipos de interés actuales bajan. Además, no olvide que puede recibir una parte del capital con cada pago mensual. Por lo tanto, al vencimiento, es posible que no quede capital para reinvertir.
Fuentes del artículo
Nuestro equipo exige a los redactores que utilicen fuentes primarias para respaldar su trabajo. Entre ellos se incluyen libros blancos, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando es necesario. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestra
política editorial.