Qué es una obligación hipotecaria garantizada?
Una obligación hipotecaria garantizada (CMO) es un tipo de valor respaldado por hipotecas que contiene un conjunto de hipotecas agrupadas y vendidas como inversión. Organizadas por vencimiento y nivel de riesgo, las CMO reciben flujos de efectivo a medida que los prestatarios devuelven las hipotecas que actúan como garantía de estos valores. A su vez, las CMO distribuyen los pagos de capital e intereses a sus inversores sobre la base de normas y acuerdos predeterminados.
1:42
Obligación Hipotecaria Colateralizada (CMO)
Comprender las Obligaciones Hipotecarias Colateralizadas (CMO)
Las obligaciones hipotecarias colateralizadas constan de varios tramos, o grupos de hipotecas, organizados por sus perfiles de riesgo. Al tratarse de instrumentos financieros complejos, los tramos suelen tener diferentes saldos de capital, tipos de interés, fechas de vencimiento y posibilidades de impago. Las obligaciones hipotecarias garantizadas son sensibles a las variaciones de los tipos de interés, así como a los cambios en las condiciones económicas, como las tasas de ejecución hipotecaria, las tasas de refinanciación y las tasas a las que se venden las propiedades. Cada tramo tiene una fecha de vencimiento y un tamaño diferentes y se emiten bonos con cupones mensuales. El cupón realiza pagos mensuales de capital y tipos de interés.
Puntos clave
- Las obligaciones hipotecarias garantizadas son títulos de deuda de inversión que consisten en paquetes de hipotecas organizados según sus perfiles de riesgo.
- Son similares a las obligaciones de deuda colateralizadas, que son una colección más amplia de obligaciones de deuda a través de múltiples instrumentos financieros.
- Las CMO desempeñaron un papel destacado durante la crisis financiera de 2008, cuando se dispararon en tamaño.
Para ilustrarlo, imagine que un inversor tiene una CMO formada por miles de hipotecas. Su potencial de beneficio se basa en que los hipotecados devuelvan sus hipotecas. Si solo unos pocos propietarios incumplen sus hipotecas y el resto realiza los pagos según lo previsto, el inversor recupera su capital y también los intereses. Por el contrario, si miles de personas no pueden hacer frente a los pagos de sus hipotecas y se produce una ejecución hipotecaria, la CMO pierde dinero y no puede pagar al inversor.
Los inversores en CMOs, a veces denominados Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs), quieren obtener acceso a los flujos de caja de las hipotecas sin tener que originar o comprar un conjunto de hipotecas.
Obligaciones hipotecarias garantizadas frente a. Obligaciones de deuda garantizada
Al igual que las CMO, las obligaciones de deuda colateralizadas (CDO) consisten en un grupo de préstamos agrupados y vendidos como vehículo de inversión. Sin embargo, mientras que las CMOs sólo contienen hipotecas, las CDOs contienen una gama de préstamos tales como préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, préstamos comerciales, e incluso hipotecas. Tanto los CDO como las CMO alcanzaron su punto máximo en 2007, justo antes de la crisis financiera mundial, y sus valores cayeron bruscamente después de ese momento. Por ejemplo, en su punto álgido en 2007, el mercado de las CDO tenía un valor de 1 dólar.3 billones, frente a los 850 millones de dólares de 2013.
Entre las organizaciones que compran CMOs se encuentran fondos de cobertura, bancos, compañías de seguros y fondos de inversión.
Las obligaciones hipotecarias garantizadas y la crisis financiera mundial
Emitidas por primera vez por Salomon Brothers y First Boston en 1983, las CMO eran complejas e implicaban muchas hipotecas diferentes. Por muchas razones, los inversores se centran más en los flujos de ingresos que ofrecen las CMO que en la salud de las propias hipotecas subyacentes. Como resultado, muchos inversores compraron CMOs llenos de hipotecas de alto riesgo, hipotecas de tasa ajustable, hipotecas de prestatarios cuyos ingresos no se verificaron durante el proceso de solicitud, y otras hipotecas de riesgo con un alto riesgo de impago.
El uso de CMOs ha sido criticado como un factor precipitante en la crisis financiera de 2007-2008. La subida de los precios de la vivienda hizo que las hipotecas parecieran inversiones a prueba de fallos, lo que atrajo a los inversores a comprar CMO y otros MBS, pero las condiciones económicas y del mercado provocaron un aumento de las ejecuciones hipotecarias y de los riesgos de pago que los modelos financieros no predijeron con exactitud. Las consecuencias de la crisis financiera mundial dieron lugar a una mayor regulación de los valores respaldados por hipotecas. Más recientemente, en diciembre de 2016, la SEC y la FINRA introdujeron nuevas regulaciones que mitigan el riesgo de estos valores mediante la creación de requisitos de margen para las operaciones de agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.