Qué es una Obligación de Flujo de Caja Hipotecaria (MCFO)?
Una obligación de tesorería hipotecaria (MCFO) es un tipo de bono de obligación general no garantizado que tiene varias clases o tramos. Las MCFO utilizan el flujo de caja de un conjunto de hipotecas que generan ingresos para devolver a los inversores el capital más los intereses. Los pagos se reciben de las hipotecas del conjunto y se transfieren a los titulares del título MCFO.
Comprender la Obligación de Flujo de Caja de la Hipoteca (MCFO)
Las obligaciones hipotecarias de flujo de caja (MCFO) se parecen a las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) en algunos aspectos, pero no son lo mismo. Las MCFO no tienen un derecho de retención sobre las hipotecas de la garantía. Simplemente están obligados por contrato a utilizar los ingresos de las hipotecas para pagar a sus inversores. Los propietarios de los MCFO no tienen derechos legales sobre las hipotecas subyacentes, por lo que los MCFO son más arriesgados que los CMO.
Al igual que los CMO, los MCFO son una forma de valor respaldado por hipotecas creado a través de la titulización de hipotecas residenciales individuales que obtienen pagos de intereses y capital de ese grupo específico de hipotecas. Dado que no cuentan con la misma protección legal que las CMO, las MCFO suelen ofrecer a los inversores tipos de cupón más elevados.
Riesgos y estructura de las obligaciones hipotecarias de flujo de caja
Al igual que las CMO, las MCFO agrupan las hipotecas en grupos con diferentes características de pago y perfiles de riesgo denominados tramos. Los tramos se reembolsan con pagos de capital e intereses hipotecarios en un orden determinado, y los tramos de mayor calificación cuentan con una mejora crediticia, que es una forma de protección contra el riesgo de prepago y el impago. El rendimiento de los agentes hipotecarios está sujeto a los cambios en los tipos de interés, así como a las tasas de ejecución hipotecaria, las tasas de refinanciación y el ritmo de las ventas de viviendas.
Los vencimientos declarados de los tramos de MCFO se determinan en función de la fecha en la que se espera que se pague el capital final de un conjunto de hipotecas. Pero las fechas de vencimiento de estos tipos de MBS no tienen en cuenta los pagos anticipados de los préstamos hipotecarios subyacentes y, por tanto, pueden no ser una representación exacta de los riesgos de los MBS. La mayoría de los valores hipotecarios están garantizados por hipotecas de tipo fijo a 30 años, pero los pagos anticipados debidos a la venta o refinanciación de viviendas hacen que muchos préstamos se liquiden antes.
Los CMO, MCFO y otros valores respaldados por hipotecas que no son de la agencia, es decir, aquellos bonos hipotecarios que no están respaldados por las empresas patrocinadas por el gobierno Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae, estuvieron en el centro de la crisis financiera que condujo a la quiebra de Lehman Brothers en 2008 y dio lugar a pérdidas de billones de dólares en préstamos hipotecarios y a que millones de propietarios perdieran sus casas por impago.
Tras la crisis financiera, los organismos gubernamentales intensificaron su regulación de los valores respaldados por hipotecas y obligaron a los prestamistas a aumentar la transparencia de los préstamos de alto riesgo y las normas de calificación para obtener dichas hipotecas. En diciembre de 2016, la SEC y la FINRA anunciaron nuevas normas para amortiguar el riesgo de MBS con requisitos de margen para las transacciones de CMO y MBS relacionadas.
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