Normas mínimas de la FHA sobre la propiedad

Los compradores de viviendas que desean financiar la compra de una casa con un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) a veces se sorprenden de que no se les permita comprar una propiedad concreta porque no cumple los requisitos de la FHA para una propiedad.

La FHA ha puesto en marcha estos requisitos mínimos de la propiedad con el fin de proteger a los prestamistas, pero también protegen a los compradores.

Puntos clave

  • Los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) tienen requisitos, entre los que se incluyen normas mínimas sobre la propiedad, que ayudan a proteger a los prestamistas y a los compradores.
  • Las viviendas financiadas con préstamos de la FHA deben cumplir las normas de seguridad, protección y solidez, que incluyen aspectos como los tejados, la electricidad, los calentadores de agua y el acceso a la propiedad, entre otros.
  • La FHA no exige la reparación de defectos cosméticos o menores, el mantenimiento diferido y el desgaste normal si no afectan a la seguridad, la protección o la solidez de la vivienda.
  • Las soluciones para cumplir las normas incluyen que el vendedor haga las reparaciones él mismo antes de vender la propiedad.
  • Como alternativa, los compradores que no pueden optar a un préstamo de la FHA pueden utilizar otro producto de préstamo, como un préstamo FHA 203(k), que permite la compra de una vivienda que tiene problemas importantes.

Normas mínimas de la FHA sobre la propiedad

Cuando un comprador de una vivienda pide una hipoteca, la propiedad sirve de garantía para el préstamo. En otras palabras, si el prestatario deja de hacer los pagos de la hipoteca, el prestamista hipotecario acabará ejecutando la hipoteca y tomando posesión de la casa. A continuación, el prestamista venderá la casa como forma de recuperar la mayor parte posible del dinero que aún se debe por el préstamo.

Exigir que la propiedad cumpla unos estándares mínimos protege al prestamista. Significa que la propiedad debería ser más fácil de vender y obtener un precio más alto si el prestamista tiene que embargarla.

Al mismo tiempo, este requisito también protege al prestatario: significa que no tendrá que cargar con costosas facturas de reparación y mantenimiento de la vivienda desde el principio. Además, con un lugar fundamentalmente sólido para vivir, el prestatario puede tener más incentivos para hacer sus pagos con el fin de mantener la casa.

¿Cuáles son las normas mínimas de la FHA's de la propiedad?

De acuerdo con el U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), la FHA exige que las propiedades financiadas con sus productos de préstamo cumplan las siguientes normas mínimas:

  • Seguridad: La vivienda debe proteger la salud y la seguridad de los ocupantes.
  • Seguridad: La vivienda debe proteger la seguridad de la propiedad.
  • Solidez: La propiedad no debe presentar deficiencias físicas o condiciones que afecten a su integridad estructural.

El HUD exige que un tasador observe el estado de la vivienda e informe de los resultados en el formulario de tasación de la FHA. La tasación de la propiedad es uno de los muchos requisitos que los compradores cumplen antes de cerrar un trato.

En el caso de las viviendas unifamiliares, el tasador debe utilizar un formulario denominado Informe de Tasación Residencial Uniforme. El formulario pide al tasador que describa las características básicas de la propiedad, como el número de plantas, el año de construcción, los metros cuadrados, el número de habitaciones y la ubicación. También requiere que el tasador describa el estado de la propiedad, incluyendo las reparaciones necesarias, cualquier deterioro, renovaciones, etc. Además, el tasador debe evaluar cualquier condición adversa que afecte a la habitabilidad, solidez o integridad estructural de la propiedad.

El formulario de evaluación de la unidad de condominio es similar, pero tiene preguntas específicas del condominio sobre las áreas comunes, la asociación de propietarios, el número de unidades ocupadas por el propietario, etc.

La FHA no exige la reparación de los defectos cosméticos o menores, el mantenimiento diferido y el desgaste normal si no afectan a la seguridad, la protección o la solidez de la vivienda. La FHA dice que algunos ejemplos de estos problemas son, entre otros, los siguientes

  • Falta de barandillas
  • Puertas de salida agrietadas o dañadas que, por lo demás, son operables
  • Cristales agrietados
  • Superficies de pintura defectuosas en casas construidas después de 1978 (por el peligro de la pintura con plomo)
  • Pequeñas fugas de fontanería (como grifos que gotean)
  • Acabados o revestimientos del suelo defectuosos (desgastados por el acabado, alfombras muy sucias)
  • Evidencia de daños por insectos/organismos destructores de la madera anteriores (no activos) cuando no hay evidencia de daños estructurales no reparados
  • Encimeras podridas o desgastadas
  • Daños en el yeso, las placas de yeso u otros materiales de las paredes y los techos de las viviendas construidas después de 1978
  • Mano de obra deficiente
  • Peligros de tropiezo (aceras agrietadas o parcialmente abarrotadas, alfombras mal instaladas)
  • Espacios de arrastre con escombros y basura
  • Falta de una superficie de entrada para todo tipo de clima

La tasación tiene una validez de 120 días, pero puede prorrogarse en determinadas circunstancias; por ejemplo, si el prestatario firmó un contrato de compraventa antes de la fecha de vencimiento de la tasación, ésta puede prorrogarse 30 días.

Problemas más comunes de seguridad, protección y solidez de la propiedad

Hay muchas áreas en las que la FHA exige que se solucionen los problemas para poder cerrar la venta. Estos son algunos de los problemas más comunes a los que pueden enfrentarse los compradores de viviendas:

Electricidad y calefacción

  • La caja eléctrica no debe tener cables deshilachados o expuestos.
  • Todas las habitaciones habitables deben tener una fuente de calor que funcione (excepto en algunas ciudades selectas con inviernos suaves).

Techos y áticos

  • El tejado debe impedir la entrada de humedad.
  • La cubierta debe durar al menos dos años más.
  • El tasador debe inspeccionar el ático en busca de posibles problemas en el tejado.
  • El techo no puede tener más de tres capas de cubierta.
  • Si la inspección revela la necesidad de reparar el tejado, y éste ya tiene tres o más capas de cubierta, la FHA exige un tejado nuevo.

Calentadores de agua

El calentador de agua debe cumplir con los códigos de construcción locales y debe transmitirse con la propiedad.

Peligros y molestias

Hay una serie de condiciones que entran en esta categoría. Incluyen, pero no se limitan a lo siguiente

  • Suelo contaminado
  • Proximidad a un emplazamiento de residuos peligrosos
  • Pozos de petróleo y gas situados en la propiedad
  • Tráfico intenso
  • Ruido y peligros del aeropuerto
  • Otras fuentes de ruido excesivo
  • Proximidad a algo que podría explotar, como una línea de petróleo de alta presión
  • Proximidad a líneas eléctricas de alta tensión
  • Proximidad a una torre de transmisión de radio o televisión

Acceso a la propiedad

La propiedad debe proporcionar un acceso seguro y adecuado para los peatones y los vehículos, y la calle debe tener una superficie para todo tipo de clima para que los vehículos de emergencia puedan acceder a la propiedad bajo cualquier condición climática.

Solidez estructural

Cualquier condición estructural defectuosa y cualquier otra condición que pueda conducir a futuros daños estructurales debe ser remediada antes de que la propiedad pueda ser vendida. Entre ellos se encuentran la construcción defectuosa, la humedad excesiva, las fugas, el deterioro, los daños por termitas y los asentamientos continuos.

Amianto

Si una zona de la vivienda contiene amianto que parece estar dañado o deteriorado, la FHA exige una inspección adicional por parte de un profesional del amianto.

Baños

La vivienda debe tener inodoro, lavabo y ducha. (Este requisito puede parecer una tontería, pero se sorprendería de lo que la gente se lleva cuando le ejecutan la hipoteca, y de lo que los vándalos roban de una casa vacía).)

Soluciones para las viviendas que no cumplen las normas mínimas

Hay opciones para los compradores de viviendas que se han enamorado de una propiedad que tiene uno de estos problemas potencialmente mortales.

El primer paso debe ser pedir al vendedor que haga las reparaciones necesarias. Si el vendedor no puede permitirse hacer ninguna reparación, quizá se pueda aumentar el precio de compra para que los vendedores recuperen su dinero al cierre. Por lo general, la situación funciona a la inversa: si una propiedad tiene problemas importantes, el comprador solicitará un precio más bajo para compensar. Sin embargo, si la propiedad ya tiene un precio inferior al del mercado o si el comprador la desea con la suficiente intensidad, aumentar el precio para garantizar que se realicen las reparaciones (y se cierre la transacción) podría ser una opción.

Si el vendedor es un banco, es posible que no esté dispuesto a hacer ninguna reparación. En este caso, el acuerdo queda sin efecto. La propiedad tendrá que ir a un comprador en efectivo o a un comprador no perteneciente a la FHA cuyo prestamista le permita comprar la propiedad en el estado actual.

Muchos compradores de vivienda simplemente tendrán que seguir buscando hasta que encuentren una propiedad mejor que cumpla con las normas de la FHA. Esta realidad puede ser frustrante, especialmente para los compradores con fondos limitados y propiedades limitadas en su rango de precios.

Algunos compradores de viviendas pueden obtener la aprobación de un producto de préstamo diferente. Un préstamo que no sea de la FHA puede ofrecer más margen de maniobra en cuanto al estado de la propiedad, pero el prestamista seguirá teniendo sus propios requisitos. Por lo tanto, este enfoque puede no tener éxito. Otra opción es solicitar un préstamo FHA 203(k), que permite la compra de una vivienda con problemas importantes de reparación y mantenimiento.

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de ellas es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante el HUD.

Quién paga la tasación de la FHA?

En general, el prestatario paga la tasa de evaluación. Depende del prestatario negociar el coste.

Cuánto cuesta una tasación de la FHA?

Una tasación de la FHA cuesta más o menos lo mismo que una tasación de una hipoteca convencional: unos pocos cientos de dólares. El coste puede variar según el tipo de propiedad y su ubicación.

Qué es un préstamo FHA 203(k)?

Un préstamo FHA 203(k) permite a los prestatarios financiar tanto la compra de una vivienda como sus reparaciones. El programa de préstamos 203(k) está diseñado para apoyar la propiedad de la vivienda entre los hogares con menores ingresos y les permite rehabilitar propiedades como su residencia principal.

El resultado final

Los préstamos de la FHA facilitan a los prestatarios la obtención de una hipoteca, pero no necesariamente facilitan la compra de una propiedad. Si una propiedad no cumple con los estándares mínimos para un préstamo de la FHA, muchos compradores de vivienda simplemente tendrán que seguir buscando hasta que encuentren una mejor propiedad que sí cumpla con los estándares de la FHA, un proceso que puede ser frustrante, especialmente para los compradores con fondos limitados y pocas propiedades en su rango de precios.

Sin embargo, los prestatarios de la FHA que saben lo que pueden esperar al comprar una vivienda pueden limitar su búsqueda a las propiedades que probablemente cumplan las directrices de la FHA o, al menos, evitar poner sus esperanzas en una propiedad que se esté arreglando antes de tasarla.

Fuentes del artículo

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  2. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. „¿Qué formulario de tasación debo utilizar??” Accedido en diciembre. 8, 2021.

  3. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. "Manual 4000.1, Manual de políticas de la FHA para viviendas unifamiliares, contenido de la aprobación del proyecto de condominio," Página 583. Accedido en diciembre. 8, 2021.

  4. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. „¿Caducan las tasaciones de la FHA y puede ampliarse el periodo de validez??” Accedido en diciembre. 8, 2021.

  5. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. „4150.2 Análisis de la propiedad.” Accedido en diciembre. 8, 2021.

  6. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. "Manual 4000.1, Manual de políticas de la FHA para viviendas unifamiliares, Contenido de la aprobación del proyecto de condominio," Página 559. Accedido en diciembre. 8, 2021.

  7. Chase. „La lista completa de requisitos de tasación de la FHA.” Accedido en diciembre. 8, 2021.

  8. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. „¿Establece o regula la FHA la tasa de tasación o las fechas de vencimiento de la tasa de tasación??„Accedido en diciembre. 8, 2021.

  9.  U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. „Seguro hipotecario de rehabilitación 203(K).” Accedido en diciembre. 8, 2021.

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