Los riesgos de los valores respaldados por hipotecas

Un valor respaldado por una hipoteca (MBS) es un tipo de valor respaldado por activos que está garantizado por una hipoteca o un conjunto de hipotecas. Los MBS pueden negociarse a través de un intermediario. Lo emite una empresa patrocinada por el gobierno (GSE), una agencia autorizada del gobierno federal o una empresa financiera privada.

Características de los MBS

Aunque son atractivos por varias razones, los MBS tienen algunas características únicas que añaden un riesgo adicional en comparación con los bonos simples.

  • Los MBS están garantizados por un conjunto de hipotecas residenciales.
  • Los pagos mensuales „pasan” del banco originario a un inversor externo.
  • Además de los pagos mensuales de intereses, las hipotecas se amortizan a lo largo de su vida, lo que significa que una parte del capital se paga con cada pago mensual, a diferencia de un bono, que generalmente paga todo el capital al vencimiento.
  • Además de las amortizaciones programadas, los inversores reciben, a prorrata, pagos anticipados no programados del principal debido a la refinanciación, la ejecución hipotecaria y la venta de viviendas. Aunque una hipoteca típica puede tener un plazo de 30 años, a menudo las hipotecas se pagan mucho antes. Debido a estos pagos anticipados no programados, la predicción del vencimiento de los MBS es problemática.

Centrándonos en el aspecto del prepago de los MBS, este artículo introducirá el concepto de vida media ponderada (WAL) y explicará su uso para protegerse del riesgo de prepago.

Qué es la vida media ponderada?

Una estadística que se suele utilizar como medida del vencimiento efectivo de un MBS es el WAL, a veces llamado simplemente „vida media”.” Para calcular el WAL, multiplique la fecha (expresada como una fracción de años o meses) de cada pago por el porcentaje del capital total que se paga en esa fecha, y luego sume estos resultados. Así, el WAL registra el impacto de los pagos del principal durante la vida del valor.

El WAL puede visualizarse como un punto de apoyo en una línea de tiempo que va desde el origen hasta la fecha de vencimiento final. El punto de apoyo „equilibra” los pagos del principal, al igual que los niños de diferente peso equilibran un balancín al tener diferentes posiciones en la barra. La figura 1 muestra la vida media ponderada de un conjunto de hipotecas a 30 años.


Fuente: "The Duration of a Bond as a Price Elasticity and a Fulcrum" (1988) de Dr. David Smith.

Imagen de Sabrina Jiang © Nuestro equipo 2021

Los rendimientos y la tasa interna de retorno

Los MBS son comercializables y pueden negociarse con primas, descuentos o valor nominal, en función de las variaciones de los tipos de mercado actuales. Los bonos de cupón corriente se negocian a su valor nominal, mientras que los bonos de cupón alto se negocian con primas y los de cupón bajo con descuentos. El rendimiento cotizado es la tasa interna de rendimiento, que iguala el valor actual de todos los flujos de caja futuros con el precio actual del título. Por lo tanto, el rendimiento cotizado de un MBS siempre está condicionado a una hipótesis de prepago.

El supuesto de prepago es crucial para los valores hipotecarios de transferencia. Los inversores saben de antemano que el pago anticipado puede producirse y se producirá, pero no saben cuándo ni en qué medida. Estas variables deben ser proyectadas y asumidas. Además, no existe una hipótesis única y conservadora que pueda aplicarse a todos los pass-throughs debido al efecto asimétrico: hay un incentivo para pagar por adelantado más rápidamente los MBS con prima, mientras que lo contrario ocurre con los MBS con descuento.

Cuál es el rendimiento realizado?

El rendimiento realizado de un valor de transferencia es el rendimiento que el comprador recibe realmente mientras mantiene el valor, basado en los pagos anticipados reales del principal, en lugar de los pagos anticipados supuestos que se utilizaron para calcular el rendimiento cotizado. Los pagos anticipados más rápidos o más lentos de lo previsto afectan a las primas y descuentos de forma asimétrica.

Supongamos que el valor de transferencia se negocia con una prima. Los pagos anticipados al valor nominal dan lugar a flujos de efectivo que sólo pueden reinvertirse al tipo de interés actual más bajo. En consecuencia, los pagos anticipados más rápidos que los supuestos niegan al inversor los elevados flujos de caja que justificaron el precio de la prima en primer lugar. Por otra parte, los pagos anticipados más lentos ofrecen al inversor más tiempo para ganar el tipo de cupón más alto. Como resultado, los pagos anticipados más lentos aumentan el rendimiento realizado por encima del rendimiento cotizado, mientras que los pagos anticipados más rápidos reducen el rendimiento realizado.

Un descuento de paso se beneficia de los pagos anticipados más rápidos de lo previsto porque esos flujos de efectivo pueden reinvertirse a valor nominal en valores de cupón actual. En efecto, el inversor puede simplemente sustituir el cupón bajo por uno más alto, ya que el prepago es a la par. Por lo tanto, el rendimiento realizado superará el rendimiento cotizado. Por el contrario, ocurre lo contrario cuando los pagos anticipados son más lentos de lo previsto. El inversor se queda con los cupones más bajos durante un periodo de tiempo más largo, lo que reduce el rendimiento realizado.

Qué es el supuesto de pago anticipado?

A lo largo de los años, se han desarrollado una serie de especificaciones convencionales de tasas de prepago asumidas. Cada uno tiene sus ventajas e inconvenientes.

Rendimiento hipotecario estándar

La primera y más sencilla especificación consiste en suponer el "rendimiento hipotecario estándar" o "prepago en 12.En esta especificación, se supone que no hay ningún tipo de prepago hasta el duodécimo año, cuando todas las hipotecas del conjunto prepagan en su totalidad.

Esta especificación tiene la ventaja de la simplicidad computacional y se ajusta a la realidad de que el vencimiento efectivo de la mayoría de los conjuntos de hipotecas es mucho más corto que la fecha de vencimiento final. Más allá de eso, no se puede decir mucho de este supuesto. No tiene en cuenta los pagos anticipados que se producen en los primeros años de un conjunto de hipotecas. Por lo tanto, un rendimiento calculado y cotizado sobre la base de este supuesto de amortización anticipada „estándar” subestima seriamente el rendimiento potencial de un valor de transferencia que se negocia con un gran descuento y sobreestima el rendimiento potencial de un valor de transferencia con prima.

Método de la experiencia de la FHA

En el otro extremo del espectro se encuentra una especificación de prepago basada en experiencias reales de la Administración Federal de la Vivienda (FHA). La FHA recopila datos históricos sobre la incidencia real de los pagos anticipados en los préstamos hipotecarios que asegura. Estos datos cubren una amplia gama de fechas de originación y tipos de cupón.

El método de la experiencia de la FHA supuso una clara mejora con respecto al rendimiento hipotecario estándar, ya que introdujo supuestos realistas e históricamente validados, aunque no está exento de problemas. Dado que la FHA publica una nueva serie casi cada año, el mercado hipotecario secundario se enfrenta a la confusa circunstancia de tener valores basados en series de diferentes años.

Tasa de prepago constante

Otra especificación que se ha utilizado es la tasa de prepago constante (CPR), también conocida como „tasa de prepago condicional”.” Esta especificación supone que el porcentaje del saldo principal que se paga por adelantado durante un año determinado es una constante.

El método CPR es más fácil de trabajar analíticamente que la experiencia de la FHA, porque la tasa de prepago aplicable para cada año es un número consistente, no uno de los 30 números que varían. En consecuencia, es más fácil comparar los rendimientos cotizados para un determinado período de tenencia a través de diferentes supuestos de pago anticipado. Una sutil ventaja del método CPR es que expone la naturaleza subjetiva de la hipótesis de pago anticipado. El enfoque de la experiencia de la FHA implica un grado de precisión que podría ser totalmente injustificado.

Una variante de la RCP se denomina „mortalidad mensual” (SMM). El SMM es simplemente el análogo mensual del CPR anual. Supone que el porcentaje del saldo de capital que se paga por adelantado durante un mes determinado es una constante.

Modelo de pago anticipado estándar de la PSA

La hipótesis de tasa de prepago más utilizada es la experiencia de prepago estándar ofrecida por la Public Securities Association (PSA), un grupo comercial del sector. El objetivo de la PSA era normalizar el mercado. Los primeros 30 meses de experiencia de prepago estándar exigen una TPC en constante aumento, que comienza en cero y aumenta 0.2% cada mes; a partir de entonces, se utiliza un nivel del 6% de RCP. A veces, sin embargo, los rendimientos se basan en un supuesto de prepago más rápido o más lento que este estándar. Este cambio en la hipótesis de prepago se indica designando un porcentaje por encima o por debajo del 100%.

  • Un MBS cotizado al 200% PSA supone un 0.Subida mensual del 4% de la RCP durante los primeros 30 meses, luego una RCP nivelada al 12%.
  • Un MBS cotizado al 50% de PSA supone un 0.Incremento del 1% mensual de la RCP, hasta alcanzar el nivel del 3% de la RCP.

El resultado final

Como se ha dicho, el uso de la vida media ponderada implica una serie de supuestos y dista mucho de ser preciso. Sin embargo, ayuda a los inversores a hacer predicciones más realistas sobre el rendimiento y el plazo de un MBS, lo que ayuda a reducir el riesgo inherente de prepago.

Fuentes del artículo

Nuestro equipo exige a los escritores que utilicen fuentes primarias para respaldar su trabajo. Entre ellas se incluyen libros blancos, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando es necesario. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestro
política editorial.

  1. Agencia Federal de Financiación de la Vivienda. "Todos los informes: Informes y planes, seguimiento de pagos anticipados." Accedido en febrero. 17, 2021.

Dodaj komentarz