Cuando se trata de financiar un inmueble residencial, la mayoría de las transacciones siguen un proceso conocido. El vendedor encuentra un comprador dispuesto con los ingresos, el historial de empleo y la puntuación de crédito necesarios para poder optar a una hipoteca, y una institución crediticia pone el dinero para financiar la operación.
Pero, ¿qué ocurre si la financiación tradicional no está disponible y el comprador y el vendedor quieren seguir adelante con la venta de forma privada?? Entran en lo que se conoce como financiación del vendedor. Como el término indica, la persona que vende la casa financia la compra.
Puntos clave
- En las transacciones inmobiliarias residenciales, una opción es la financiación del vendedor, por la que éste financia la compra para el comprador.
- Las transacciones financiadas por el vendedor pueden ser más rápidas y baratas que las convencionales.
- Los compradores deben confirmar que el vendedor tiene libertad de financiación (no tiene hipoteca o su prestamista hipotecario lo permite) y deben estar preparados para hacer un pago inicial.
- La financiación del vendedor suele tener una duración más corta que la de una hipoteca tradicional.
- Ambas partes de la transacción deben contratar a profesionales para que les orienten y redacten el contrato y el pagaré.
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Los entresijos de las operaciones inmobiliarias financiadas por el vendedor
Cómo funciona la financiación del vendedor?
El banco no interviene en una venta financiada por el vendedor; el comprador y el vendedor hacen los arreglos por sí mismos. Redactan un pagaré en el que se establece el tipo de interés, el calendario de pagos del comprador al vendedor y las consecuencias en caso de que el comprador incumpla esas obligaciones. A diferencia de una venta con hipoteca, no hay transferencia del capital del comprador al vendedor, sino simplemente un acuerdo para devolver esa suma a lo largo del tiempo.
Con sólo dos actores principales implicados, la financiación por parte del propietario puede ser más rápida y barata que la venta de una vivienda de la forma habitual. No hay que esperar al agente de crédito del banco, al suscriptor y al departamento jurídico, y los compradores pueden a menudo acceder a una vivienda por menos dinero.
Las ventajas de la financiación del vendedor
Esta alternativa a la financiación tradicional puede ser útil en determinadas situaciones o en lugares donde las hipotecas son difíciles de conseguir. En estas condiciones tan ajustadas, la financiación del vendedor proporciona a los compradores acceso a una forma alternativa de crédito.
Los vendedores, por su parte, suelen vender más rápido y sin tener que hacer las costosas reparaciones que suelen exigir los prestamistas. Además, como el vendedor financia la venta, la propiedad puede tener un precio de venta más alto.
Costes de cierre más bajos
Los costes de cierre son, en efecto, más bajos en una venta financiada por el vendedor. Sin la participación de un banco, la transacción evita el coste de los puntos de hipoteca o de descuento, así como las comisiones de apertura y una serie de otros cargos que los prestamistas extraen habitualmente durante el proceso de financiación. También hay una mayor flexibilidad, al menos aparentemente, en las disposiciones del préstamo, desde el pago inicial requerido y el tipo de interés hasta el plazo del acuerdo.
La financiación del vendedor suele ser de corta duración, por ejemplo, cinco años, con un pago global al final de ese periodo. La teoría -o la esperanza, al menos- es que el comprador acabará refinanciando ese pago con un prestamista tradicional, armado con una mejor solvencia y habiendo acumulado algo de capital en la vivienda.
Financiación del vendedor para los compradores
A pesar de todas las ventajas potenciales de la financiación del vendedor, las transacciones que la utilizan conllevan riesgos y realidades para ambas partes. Esto es lo que los compradores deben tener en cuenta antes de cerrar una operación financiada por el vendedor.
No espere mejores condiciones que con una hipoteca
Cuando se establecen las condiciones de una operación financiada por el vendedor, la flexibilidad suele encontrarse con la realidad. El vendedor digiere sus necesidades y riesgos financieros, incluida la posibilidad de que el comprador no pague el préstamo, con la perspectiva de un proceso de desahucio potencialmente costoso y engorroso.
El resultado puede ser aleccionador para el comprador. Es posible, por ejemplo, que consiga un tipo de interés más favorable que el que ofrecen los bancos, pero es más probable que pague más, quizás varios puntos porcentuales adicionales por encima del tipo vigente.
Como comprador, es probable que tenga que aportar un pago inicial comparable al de una hipoteca típica, es decir, el 20% o más del valor de la propiedad.
Es posible que tenga que venderse al vendedor
Es conveniente ser transparente y directo sobre las razones por las que no se puede optar a una hipoteca tradicional. Parte de esa información puede surgir de todos modos cuando el vendedor compruebe su historial crediticio y otros datos de fondo, como su empleo, sus activos, sus pretensiones financieras y sus referencias.
Pero asegúrese también de señalar cualquier restricción en su capacidad de préstamo que no haya aparecido durante la diligencia debida del vendedor. Un comprador potencial que tiene un crédito sólido y un pago inicial considerable puede haber iniciado recientemente un nuevo negocio y, por lo tanto, no podrá obtener un préstamo hasta dentro de dos años.
Esté preparado para proponer la financiación del vendedor
Los propietarios de viviendas que ofrecen financiación al vendedor suelen anunciarlo abiertamente con la esperanza de atraer a compradores que no reúnen los requisitos para obtener una hipoteca. Pero si no ve una mención a la financiación del vendedor, no está de más preguntar. Sin embargo, en lugar de preguntar si la financiación por parte del propietario es una opción, podría presentar una propuesta concreta. Podría decir, por ejemplo, „Mi oferta es el precio total con un 20% de entrada, financiación del vendedor por 350.000 dólares al 6%, amortizados en 30 años con un préstamo global a cinco años”. Si no refinancia en dos o tres años, aumentará el tipo al 7% en los años cuatro y cinco.”
Confirme que el vendedor es libre de financiar la venta
La financiación del vendedor es más sencilla cuando el vendedor es dueño de la propiedad; una hipoteca sobre la propiedad introduce complicaciones adicionales. El pago de un estudio del título de la propiedad confirmará que está descrita con exactitud en la escritura y que está libre de gravámenes hipotecarios o fiscales.
Según Jason Burkholder, agente inmobiliario de Weichert, Realtors en Lancaster, Pensilvania, „la mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de „vencimiento en la venta” que prohíbe al vendedor vender la casa sin pagar la hipoteca. Así, si un vendedor realiza la financiación del propietario y la compañía hipotecaria se entera, considerará que la vivienda está „vendida” y exigirá el pago inmediato de la totalidad de la deuda, lo que permite al prestamista ejecutar la hipoteca.”
Financiación para vendedores
Tenga en cuenta estos consejos y realidades si está pensando en financiar la venta de una casa.
No es necesario financiar la venta durante mucho tiempo
Como vendedor, puede, en cualquier momento, vender el pagaré a un inversor o prestamista, al que el comprador enviará entonces los pagos. Esto puede ocurrir el mismo día del cierre, por lo que el vendedor podría obtener dinero en efectivo inmediatamente.
En otras palabras, no es necesario que los vendedores dispongan del dinero en efectivo, ni que se conviertan en prestamistas. Tenga en cuenta, sin embargo, que es probable que tenga que aceptar menos del valor total del pagaré para venderlo, lo que reducirá su rendimiento sobre la propiedad. Los pagarés de las propiedades suelen venderse por entre el 65% y el 90% de su valor nominal, según Amerinote Xchange, una empresa especializada en la financiación del mercado secundario.
Haga que la financiación del vendedor forme parte de su propuesta para vender la propiedad
Dado que la financiación por parte del vendedor es relativamente rara, promueva el hecho de que la ofrece, empezando por el anuncio de la propiedad. Añadir al texto las palabras "financiación del vendedor disponible" alertará a los posibles compradores y a sus agentes de que la opción está sobre la mesa.
Cuando los posibles compradores vean su casa, ofrezca más detalles sobre los acuerdos de financiación. Prepare una hoja informativa que describa las condiciones de la financiación.
Los vendedores deben proporcionar una explicación general de lo que es la financiación del vendedor, ya que muchos compradores no están familiarizados con ella.
Busque asesoramiento fiscal y considere la posibilidad de obtener ayuda para la administración del préstamo
Dado que las operaciones financiadas por el vendedor pueden plantear complicaciones fiscales, contrate a un planificador financiero o a un experto fiscal como parte de su equipo para la venta. Además, a menos que tenga experiencia y se sienta cómodo como prestamista, considere la posibilidad de contratar a una empresa de gestión de préstamos que se encargue de cobrar los pagos mensuales, emitir extractos y llevar a cabo las demás tareas relacionadas con la gestión de un préstamo.
Cómo estructurar una operación de financiación del vendedor
Ambas partes de una operación financiada por el vendedor deben contratar a un abogado o agente inmobiliario para que redacte y revise el contrato de compraventa y el pagaré, así como las tareas relacionadas. Intente encontrar profesionales con experiencia en transacciones de viviendas financiadas por el vendedor, y que tengan experiencia en el lugar donde vive, si es posible, porque algunas normativas relevantes (como las que regulan los pagos globales) varían según la jurisdicción.
Los profesionales también pueden ayudar al comprador y al vendedor a decidir el acuerdo concreto que más les conviene y las circunstancias de la venta. Si no se trata de una operación financiada por el vendedor, el inversor inmobiliario y agente de bienes raíces Don Tepper señala que „en realidad hay docenas de otras formas de comprar” que no son un acuerdo hipotecario tradicional. Estos acuerdos, señala Tepper, incluyen el arrendamiento con opción de compra, el arrendamiento con opción de compra, el contrato de compraventa, el contrato de compraventa, la participación en el capital social y las hipotecas de cobertura. „La mayoría de los compradores y la mayoría de los agentes inmobiliarios no saben cómo funciona nada de esto”, dice.
Lo más importante
¿Es la financiación del vendedor una buena opción?? A pesar de lo inusual y desconocido que resulta para la mayoría de la gente, la financiación del vendedor puede ser una opción útil en un mercado inmobiliario difícil. Sin embargo, este acuerdo conlleva algunos riesgos especiales para compradores y vendedores, y es conveniente contratar ayuda profesional para mitigarlos y permitir que el proceso se desarrolle sin problemas.
Fuentes del artículo
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