Durante la Gran Recesión, la U.S. la economía ha sufrido un duro golpe debido a las ejecuciones hipotecarias. Los prestatarios de todo el país tuvieron problemas para pagar sus hipotecas. En ese momento, muchos prestatarios intentaban refinanciar sus hipotecas.
Incluso los propietarios de alto nivel tenían problemas con las ejecuciones hipotecarias. Por qué tantos ciudadanos tenían problemas con sus hipotecas? Estos son seis errores hipotecarios comunes, incluso en la actualidad.
Puntos clave
- Las hipotecas de tipo variable ofrecen un tipo inicial bajo que da lugar a pagos más bajos; sin embargo, el tipo de interés se reajusta después de un periodo de tiempo determinado.
- Si no se paga una cuota inicial en una hipoteca, es más probable que la casa del prestatario acabe „bajo el agua”.”
- Las hipotecas inversas tienen unos costes iniciales elevados, están plagadas de numerosas comisiones y hacen que se pierda el patrimonio de la vivienda.
- Los plazos más largos de las hipotecas dan lugar a un menor patrimonio en la vivienda y a un mayor pago de intereses, lo que dificulta la mudanza del propietario.
- Los productos hipotecarios exóticos pueden hacer que los compradores construyan un patrimonio negativo.
1. Hipotecas de tipo variable
Las hipotecas de tipo variable (ARM) pueden parecer el sueño de cualquier propietario. Estas hipotecas permiten a los prestatarios empezar con un tipo de interés bajo durante los primeros dos a cinco años. Le permiten comprar una casa más grande de lo que normalmente puede calificar y tener pagos más bajos y asequibles.
Sin embargo, al cabo de dos a cinco años, el tipo de interés se reajusta al tipo de mercado, que suele ser más alto. Esto no es un problema si los prestatarios pueden simplemente sacar el capital de sus casas y refinanciar a una tasa más baja una vez que se restablezca.
Por otra parte, si el comprador no permanece mucho tiempo en la vivienda, ésta puede haberse vendido ya cuando el tipo de interés haya cambiado. Este tipo de hipoteca puede ser una buena opción para alguien cuyo trabajo requiera desplazamientos frecuentes.
Pero no siempre funciona así. Cuando los precios de la vivienda caen, los prestatarios tienden a encontrar que no pueden refinanciar sus préstamos existentes. Esto hace que muchos prestatarios se enfrenten a pagos hipotecarios elevados que duplican o triplican sus pagos originales.
Comparar con diferentes prestamistas, ofrecer información completa y veraz en la solicitud de hipoteca y abordar los problemas de crédito a medida que se producen son las mejores medidas que se pueden tomar para obtener una hipoteca justa y práctica.
2. Sin pago inicial
Uno de los desencadenantes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo fue que muchas empresas ofrecían a los prestatarios préstamos sin cuota inicial. He aquí por qué esto se ha convertido en un problema. La finalidad del pago inicial es doble. En primer lugar, aumenta el valor de la vivienda y reduce la cantidad de dinero que se debe por ella. En segundo lugar, un pago inicial asegura que usted tiene algo de piel en el juego.
Los prestatarios que hacen grandes anticipos son mucho más propensos a hacer todo lo posible para cumplir con los pagos de la hipoteca, ya que no quieren perder su inversión.
Por otro lado, muchos prestatarios que pagan poco o nada de entrada por sus casas y se encuentran con una hipoteca al alza acaban marchándose porque deben más dinero del que vale la casa. Cuanto más deba el prestatario, más probabilidades tendrá de abandonar la vivienda, lo que supondrá la ejecución de la hipoteca.
3. Préstamos mentirosos
El término „préstamos de mentiras” puede sonar a mala reputación, pero este tipo de préstamos fueron increíblemente populares durante el boom inmobiliario antes del colapso de las hipotecas de alto riesgo que comenzó en 2007. Los prestamistas hipotecarios se apresuraron a repartirlos y los prestatarios a aceptarlos. Un préstamo mentiroso requiere poca o ninguna documentación y ninguna verificación. El préstamo se basa en los ingresos declarados, los activos declarados y los gastos declarados del prestatario.
Se llaman así porque los prestatarios tienden a mentir, inflando sus ingresos para poder comprar una casa más grande. Algunas personas que recibieron un préstamo mentiroso ni siquiera tenían trabajo. Los problemas comienzan una vez que el comprador entra en la casa.
Como los pagos de la hipoteca tienen que pagarse con los ingresos reales -no con los ingresos declarados-, el prestatario no puede hacer frente a los pagos de la hipoteca de forma sistemática. Se retrasan en los pagos y acaban enfrentándose a la quiebra y la ejecución hipotecaria.
4. Hipotecas inversas
Si ve la televisión, probablemente haya visto una hipoteca inversa anunciada como la solución a todos sus problemas de ingresos. Una hipoteca inversa es un préstamo disponible para propietarios de 62 años o más que utiliza el capital de su casa para proporcionar un flujo de ingresos. El capital disponible se paga a los prestatarios en un flujo constante de pagos o como una suma global, como una anualidad.
Hay muchos inconvenientes para obtener una hipoteca inversa. Los costes iniciales son elevados. Las comisiones de apertura, el seguro de la hipoteca, el seguro del título, los honorarios de la tasación, los honorarios de los abogados y otros gastos diversos pueden consumir rápidamente el capital. Aunque el prestatario sigue conservando la titularidad de la vivienda y, por tanto, es „propietario” de la misma, la hipoteca inversa podría tener grandes implicaciones para sus hijos.
Sin embargo, esto depende de cómo se haya establecido el préstamo; el tipo más común de hipotecas inversas son las hipotecas de conversión de capital de la vivienda (HECM). Esto significa que si los hijos del prestatario quieren quedarse con la casa, tienen que pagar el resto del préstamo o el 95% del valor de tasación de la casa.
5. Amortización más larga
Puede que pensara que 30 años era el plazo más largo que podía conseguir en una hipoteca, pero algunas compañías hipotecarias ofrecen ahora préstamos de hasta 40 años. Además, las hipotecas a 35 y 40 años están aumentando lentamente su popularidad. Por qué? Permiten a los particulares comprar una casa más grande con pagos mucho más bajos.
Una hipoteca a 40 años puede tener sentido para una persona de 20 años que planea quedarse en la casa durante los próximos 20 años, pero no tiene sentido para otras personas. El tipo de interés de una hipoteca a 40 años será ligeramente superior al de una a 30 años. Esto supone muchos más intereses a lo largo de 40 años, porque los bancos no van a dar a los prestatarios 10 años más para pagar su hipoteca sin recuperarlos.
Los prestatarios también tendrán menos capital en sus casas. La mayor parte de los pagos de los primeros 10 a 20 años se destinarán principalmente a pagar los intereses, lo que hace casi imposible que el prestatario se mude. Esto también dificulta la jubilación si se hacen pagos hasta los 70 años.
6. Productos hipotecarios exóticos
Otros tipos de hipotecas desarrolladas antes de la Gran Recesión también llevaron a la ejecución hipotecaria. Los prestamistas idearon todo tipo de productos exóticos que hicieron realidad el sueño de ser propietario de una vivienda. Algunos propietarios simplemente no entendieron en qué se estaban metiendo. Dos ejemplos:
- Los préstamos de sólo intereses pueden reducir los pagos entre un 20% y un 30%. Estos préstamos permiten a los prestatarios vivir en una casa durante unos años y sólo pagar los intereses.
- Los préstamos con pago único permiten a los prestatarios decidir exactamente cuánto quieren pagar por su hipoteca cada mes.
La trampa de ambos productos es que, al cabo de un tiempo, hay que hacer un gran pago global del capital. Todos estos productos se conocen como productos de amortización negativa. En lugar de aumentar el valor de la vivienda, los prestatarios están acumulando un valor negativo. Aumentan la cantidad que deben cada mes hasta que su deuda se les viene encima como un montón de ladrillos. Los productos hipotecarios exóticos han llevado a muchos prestatarios a estar bajo el agua en sus préstamos.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de estos pasos es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
El resultado final
El camino hacia la propiedad de la vivienda está plagado de muchas trampas. Evitarlas es una de las claves para no tener problemas financieros. Quizás un buen adagio a tener en cuenta es que si algo parece demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.
Fuentes del artículo
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