Los 10 mayores REITs de Estados Unidos todo han proporcionado una revalorización de las acciones durante el último año, y nueve han proporcionado subidas de dos dígitos. Teniendo en cuenta que los REITs no están diseñados para la revalorización de las acciones – están diseñados para el rendimiento de los dividendos – esto es una clara indicación de que algo está mal en el mercado en general. Un mercado que se mueve en una sola dirección no es saludable; indica que un factor externo está sesgando los resultados. En este caso, la culpa es de los prolongados tipos de interés bajos como nunca antes. (Para más información, consulte Consejos clave para invertir en REITs.)
Cuando los tipos suban, la bolsa tendrá que sostenerse por sí misma, lo que será difícil porque el reembolso de las deudas será más caro para muchas empresas que pidieron dinero prestado barato. Esto conduce a la depreciación de las acciones en general, lo que a su vez conduce a la reducción del gasto de los consumidores y a la deflación.
Todo esto afecta a los REITs. Si bien es probable que todos los REITs sufran un golpe, algunos presentarán excelentes oportunidades de compra, sobre todo porque mientras tanto se obtendrán rendimientos de dividendos relativamente generosos. (Para más información, lea: REITs residenciales, sanitarios y de oficinas.)
De los 10 REITs listados a continuación, soy alcista en cinco y bajista en los otros durante los próximos 1-3 años. Pero primero, sepa esto: debido a las condiciones económicas actuales, hoy no es un momento ideal para invertir en ninguno de estos REITs. Es probable -aunque no está garantizado- que vea puntos de entrada mucho mejores a finales de año. (Para más información, lea: Los 10 mejores REITs de 2015.)
Todas las cifras que aparecen a continuación son del 13 de abril de 2015.
Almacenamiento público
El autoalmacenamiento no es un sector que vaya a sufrir un gran golpe cuando la realidad se imponga. La mayoría de las personas que tienen sus objetos en el almacén los mantienen allí, simplemente porque no tienen otro lugar donde colocarlos.
Public Storage (PSA) ha mostrado un crecimiento constante de los ingresos y gastos en los últimos tres años fiscales (todas las cifras en miles):
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Almacenamiento público |
AÑO FISCAL 2012 |
AÑO FISCAL 2013 |
AÑO FISCAL 2014 |
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Ingresos |
$1,842,504 |
$1,981,746 |
$2,195,404 |
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Ingresos netos |
$939,258 |
$1,052,453 |
$1,144,204 |
(Fuente: Yahoo Finanzas)
Otras métricas importantes:
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Rendimiento de los dividendos |
2.80% |
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Posición corta |
1.80% |
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Relación deuda-capital |
0.07 |
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Flujo de caja operativo (ttm) |
$1.61.000 millones |
(Fuente: Yahoo Finanzas)
PSA sufriría un golpe temporal si el mercado se hundiera, pero sus cifras subyacentes son sólidas.
REIT de salud
Los baby boomers se jubilan a un ritmo de 10.000 al día. Esto no significa que vayan a ir directamente a una residencia de ancianos; la mayoría disfrutará de la vida de jubilado durante una o dos décadas antes de pensar en una residencia de ancianos. Sin embargo, siempre es mejor entrar antes de que algo se convierta en tendencia.
Health Care REIT, Inc. (HCN) ha mostrado un crecimiento constante de los ingresos en los últimos tres años fiscales, y se ha mantenido estable en los resultados finales (todas las cifras en miles):
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REIT sanitario |
EJERCICIO 2012 |
EJERCICIO 2013 |
AÑO FISCAL 2014 |
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Ingresos |
$1,765,979 |
$2,847,945 |
$3,305,879 |
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Ingresos netos |
$298,030 |
$145,959 |
$502,595 |
Otras métricas importantes:
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Rendimiento de los dividendos |
4.20% |
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Posición corta |
4.60% |
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Ratio deuda-capital |
0.80 |
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Flujo de caja operativo (ttm) |
$1.14.000 millones |
Equity Residential
Equity Residential (EQR) adquiere, desarrolla y gestiona propiedades multifamiliares. Palabra clave: multifamiliar. Si la economía no va por buen camino, es cuestión de tiempo que la bolsa se ponga al día. Esto probablemente lleva a las grandes empresas a despedir empleados para recortar costes y reducir ingresos. Esto, a su vez, hace que los antiguos empleados acepten trabajos peor pagados y opten por condiciones de vida más baratas. En este escenario, EQR seguiría recibiendo un golpe porque no se vería como una huida hacia la seguridad, pero en realidad, presentaría un excelente valor.
Equity Residential ha mostrado un crecimiento constante de los ingresos durante los últimos tres años fiscales, y se ha mantenido cómodamente rentable (todas las cifras en miles):
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Patrimonio Residencial |
EJERCICIO 2012 |
EJERCICIO 2013 |
EJERCICIO 2014 |
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Ingresos |
$1,747,502 |
$2,387,702 |
$2,614,748 |
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Ingresos netos |
$841,719 |
$1,830,613 |
$631,308 |
Otras métricas importantes:
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Rendimiento de los dividendos |
2.80% |
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Posición corta |
NO DISPONIBLE |
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Relación deuda-capital |
0.97 |
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Flujo de caja operativo (ttm) |
$1.32 mil millones |
Ventas
Ventas, Inc. (VTR) invierte en hospitales, centros de enfermería especializada, viviendas para mayores y edificios de oficinas médicas. También está aprovechando las tendencias actuales, como el envejecimiento de los baby boomers.
Ventas ha mostrado un crecimiento constante en las líneas superior e inferior durante los últimos tres años fiscales (todas las cifras en miles):
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Ventas |
EJERCICIO 2012 |
AÑO FISCAL 2013 |
EJERCICIO 2014 |
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Ingresos |
$2,468,509 |
$2,809,405 |
$3,071,479 |
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Ingresos netos |
$361,775 |
$454,889 |
$477,186 |
Otras métricas importantes:
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Rendimiento de los dividendos |
3.10% |
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Posición corta |
3.60% |
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Ratio deuda-capital |
1.22 |
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Flujo de caja operativo (ttm) |
$1.25.000 millones |
AvalonBay Communities
AvalonBay Communities Inc. (AVB) desarrolla, reconstruye, adquiere, posee y opera comunidades multifamiliares.
AvalonBay ha logrado un crecimiento constante de los ingresos en los últimos tres años fiscales, y se ha mantenido estable en los resultados (todas las cifras en miles):
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Avalon Bay |
EJERCICIO 2012 |
AÑO FISCAL 2013 |
AÑO FISCAL 2014 |
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Ingresos |
$1,000,627 |
$1,462,921 |
$1,685,061 |
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Ingresos netos |
$423,562 |
$352,771 |
$697,327 |
Otras métricas clave:
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Rendimiento de los dividendos |
2.90% |
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Posición corta |
3% |
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Relación deuda-capital |
0.72 |
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Flujo de caja operativo |
$886.64 Millones |
Piénselo dos veces
Haciendo una llamada contra el mayor REIT, Simon Property Group Inc. (SPG), no es algo popular. Pero este grupo se basa en los centros comerciales, que en su mayoría no gozan del favor de los estadounidenses en estos días. Cuando los minoristas sufren, también lo hace Simon Property Group, y no es probable que el futuro cercano presente un entorno que conduzca a un fuerte gasto de los consumidores. También está su relación deuda-capital de 3.49, lo que no es atractivo, y asumir este riesgo por un 2.El rendimiento del 80% no es una inversión ideal. Afortunadamente, Simon Property Group también apuesta por los puntos de venta premium, que han tenido un buen rendimiento.
General Growth Properties Inc. (GGP) posee, gestiona, alquila y reconstruye centros comerciales regionales de alta calidad, lo que la coloca en una situación similar a la de Simon Property Group, pero no tiene el segmento de puntos de venta favorable para ninguna ayuda. Además, si bien el consumidor de alto nivel está volando en este momento, no durará mucho más, ya que esta clase de gastadores depende en gran medida de las inversiones. General Growth Properties tiene una relación deuda-capital de 2.03, y ofrece un 2.30% de rendimiento. Veo que es una inversión de muy alto riesgo.
Prologis, Inc. (PLD) posee, desarrolla, gestiona y alquila propiedades industriales de distribución y comerciales. Prologis tiene unos sólidos fundamentos, incluyendo un ratio deuda-capital de sólo 0.62 al tiempo que ofrece un generoso rendimiento del 3.30%. Esta es una llamada bajista basada en la industria; no es específica de Prologis.
Boston Properties Inc. (BXP) posee y gestiona oficinas en Boston, Washington, Nueva York, San Francisco y Princeton, N.J. Tiene una relación deuda-capital de 1.26 mientras ofrecen un 1.90% de rendimiento. Al igual que Prologis, esta llamada bajista es específica del sector.
Vornado Realty Trust (VNO) invierte en inmuebles comerciales. Vornado Realty tiene una relación deuda-capital de 1.27 al tiempo que ofrece un 2.Rendimiento del 30%. Un juego puramente inmobiliario como este no es probable que funcione bien en un entorno deflacionario.
El resultado final
La información anterior sólo debe considerarse un punto de partida. No debe tomarse como un consejo de inversión. En mi opinión, todos los REIT se verán afectados cuando la deflación sea una realidad, pero esto debería suponer una oportunidad de compra para los nombres de mayor calidad. Y no siempre es una cuestión de calidad. En algunos casos, se relaciona con las tendencias del sector. (Para una lectura relacionada, véase: ETFs prometedores para 2015.)
Dan Moskowitz no tiene ningún cargo en ninguno de los nombres mencionados.
Fuentes del artículo
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