Lo que hay que saber antes de comprar un piso

Si nunca ha comprado un condominio -que suele abreviarse como condominio- puede sorprenderse de todas las cuestiones que debe tener en cuenta. Comprar un piso no es lo mismo que comprar una casa. Es probable que tenga paredes colindantes con sus vecinos, así como otros elementos físicos diferentes a los de una vivienda independiente.

Además, todo el proceso que debe seguir para tomar la decisión y obtener una hipoteca también puede ser muy diferente.

Puntos clave

  • Antes de comprar un condominio, es importante entender las diferencias entre vivir en un condominio y en una casa unifamiliar y determinar si el estilo de vida en condominio es adecuado para usted.
  • Los condominios suelen ser menos costosos que las viviendas unifamiliares y tienen menos requisitos de mantenimiento, lo que los convierte en una buena opción para los compradores de viviendas con un presupuesto reducido o las personas que buscan reducir su tamaño.
  • Los préstamos pueden ser más difíciles de conseguir para un condominio porque algunos prestamistas tienen requisitos estrictos con respecto a la ocupación del propietario y la relación préstamo-valor.
  • Los propietarios de los condominios tendrán que respetar los pactos, condiciones y restricciones (CC&Rs) del complejo o se arriesga a ser multado, obligado a cumplirlas o demandado.
  • Los propietarios de condominios pagan cuotas mensuales que cubren el coste del mantenimiento y las reparaciones de las zonas comunes del complejo, como el terreno, las piscinas, los vestíbulos, los ascensores y las salas de recreo.

¿Quién debería ser propietario de un piso??

Una de las primeras cosas que debe preguntarse es: „¿Es usted del tipo de los condominios??” ¿Qué significa exactamente?? Ser un habitante de la ciudad, por ejemplo. Muchos condominios están situados en entornos urbanos. Los condominios están surgiendo en los centros urbanos, y algunos incluso están construyendo artículos de conveniencia en el desarrollo, incluyendo tiendas de comestibles, sucursales bancarias y otros negocios. Esa comodidad puede conllevar más ruido y atascos.

Si está pensando en un lugar determinado para una posible compra de un piso, compruebe la zona a diferentes horas del día y de la noche para ver si hay mucho ruido o mucha luz. Si el ruido o la luz son un problema para usted, puede que no sea la opción adecuada.

Una de las cosas que vienen con la propiedad de un condominio es la Asociación de Propietarios (HOA). Establece una declaración de pactos, condiciones y restricciones (CC&Rs) que enumera las cosas que usted, como propietario del condominio, debe cumplir para poder vivir allí. Si no puede cumplir con las CC&Rs, la vida en condominio puede no ser para usted. El incumplimiento de las normas puede suponer una multa, una obligación o incluso una demanda.

Los condominios pueden ser una opción adecuada para cierto tipo de personas, como los propietarios de una primera vivienda que no pueden permitirse una casa unifamiliar más cara. Los condominios también ofrecen la ventaja de un bajo mantenimiento. Puede ser una característica atractiva para las personas mayores que buscan un hogar menos pesado. Los condominios también pueden ser una opción atractiva para la persona que quiere estar ubicada en el centro de una gran ciudad.

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Introducción a la compra de un condominio

Cuestiones relacionadas con el préstamo

Comprar un piso puede ser más difícil que comprar una casa. Los prestamistas son muy cuidadosos a la hora de conceder préstamos para este tipo de viviendas. Suelen exigir que un determinado porcentaje de las unidades estén habitadas, o sean, como ellos dicen, „ocupadas por sus propietarios”.”

Otra restricción puede ser el número de condominios que puede poseer un inversor. Por lo general, los prestamistas no quieren que una persona posea más del 10% de las unidades de un edificio. Muchas veces, los prestamistas también tendrán regulaciones relacionadas con la tasa de ocupación del edificio. Algunos prestamistas exigen que se venda al menos el 90% de las unidades antes de ofrecer cualquier financiación.

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, puede tomar medidas. Uno de esos pasos es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Los prestamistas también pueden tener ratios de préstamo-valor (LTV) más estrictos y restricciones para quienes compran condominios. La relación préstamo-valor (LTV) es la relación entre el valor de la vivienda y lo que se debe por ella. Por ejemplo, si das un 20% de entrada a una casa, tu LTV sería del 80%.

Existen hipotecas respaldadas por la Administración Federal de la Vivienda (FHA) para condominios, de hasta 30 años; se conocen como préstamos de la Sección 234(c). Aunque las condiciones para los prestatarios son similares a las de los préstamos para la vivienda, las restricciones de los condominios son muchas; para empezar, el edificio debe tener más de cuatro unidades.

Otros costes

Puede haber otros costes relacionados con la propiedad de un condominio. Aunque la Asociación de Propietarios ofrezca un seguro, es posible que usted tenga que contratar también una cobertura adicional para el propietario de la vivienda. Lea detenidamente toda la documentación para asegurarse de que el seguro ofrecido por la Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA) no le traslada el riesgo a usted para mantener unas primas más bajas.

Además, tenga en cuenta que tendrá que pagar una cuota mensual de condominio. Todos los propietarios de un complejo de condominios pagan cuotas para cubrir el mantenimiento y las reparaciones de las zonas comunes del complejo. Las cuotas suelen cubrir el mantenimiento de zonas como los vestíbulos, los ascensores, las piscinas, las salas de recreo, los aparcamientos y los terrenos del complejo. Es posible que se reserven algunos fondos para pagar grandes reparaciones, como la sustitución del tejado o la pintura exterior. Las cuotas de los condominios varían mucho en función del tamaño del complejo y de los servicios ofrecidos.

Cómo evitar los condominios con problemas

Una de las cosas más importantes que puede hacer para protegerse al comprar un condominio es investigar la HOA y asistir a una reunión de la HOA. También puede hablar con los vecinos para ver si están contentos con la gestión del condominio. Revise los estatutos para determinar qué cubre la Asociación de Propietarios (HOA). También puede solicitar las actas de las últimas reuniones de la junta directiva y de los miembros, y averiguar cuánto han aumentado las cuotas de la Asociación de Propietarios en los últimos años.

Otra área a investigar es el historial de litigios de la junta, tanto por impuestos como por otras cuestiones generales. Es posible que descubra que hay juicios pendientes de los que no querrá formar parte, en caso de que compre. Algunas asociaciones de condominios se han visto obligadas a declararse en quiebra por el impago de las cuotas de la HOA. Si se retrasan en el pago de las cuotas, los prestamistas también pueden dejar de ofrecer financiación a las unidades, lo que podría afectar a los valores de reventa.

Revisar los registros financieros para ver si hay morosidad y fondos de reserva. Una buena asociación debe tener al menos el 25% de los ingresos brutos en reserva para emergencias y reparaciones. Si se quedan sin dinero, pueden cobrarte una cuota. Además, asegúrese de comprobar las valoraciones recientes de los impuestos sobre la propiedad. Si el precio de venta de su condominio es bajo, pero la tasación fiscal es alta, puede que le toque una factura de impuestos más alta de lo que había previsto. Asegúrese de que los impuestos se ajustan al valor real de la propiedad.

El resultado final

Los condominios pueden ser una buena inversión para el comprador adecuado en la ubicación correcta cuando los tiempos son difíciles, aunque pueden ser más difíciles de comprar y vender que una casa independiente. Antes de comprar un condominio, asegúrese de hacer su debida diligencia y comprobar la HOA, CC&Rs, y cualquier situación de impuestos y seguros.

Además, asegúrese de contar con un agente inmobiliario y un gestor de préstamos que tenga mucha experiencia en la venta de condominios, ya que las cuestiones que rodean a una compra de este tipo no son tan sencillas como las de una vivienda unifamiliar tradicional.

Fuentes del artículo

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  1. Consejo Nacional de Autoridades Estatales de la Vivienda. "La FHA emite nuevos requisitos de revisión para los préstamos para condominios." Consultado el 11 de mayo de 2020.

  2. First Heritage Mortgage. "¿Qué es un condominio no garantizado??" Consultado el 11 de mayo de 2020.

  3. Gobierno de los Estados Unidos. "Código de Regulaciones Federales: Título 24, Vivienda y Desarrollo Urbano. Parte 234, Seguro hipotecario para propietarios de condominios." Consultado el 11 de mayo de 2020.

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