Tanto si va a comprar una casa con una hipoteca, como si va a refinanciar su hipoteca actual o a vender su casa a alguien que no sea un comprador que pague todo en efectivo, la tasación de la casa es un componente clave de la transacción. Si usted es un comprador, propietario o vendedor, querrá entender cómo funciona el proceso de tasación y cómo un tasador determina el valor de una casa.
Puntos clave
- Una tasación es una opinión profesional imparcial sobre el valor de una vivienda y se utiliza siempre que hay una hipoteca implicada en la compra, refinanciación o venta de esa propiedad.
- Un tasador cualificado elabora un informe basado en una inspección en persona, utilizando las ventas recientes de propiedades similares, las tendencias actuales del mercado y los aspectos de la vivienda (por ejemplo, las comodidades, el plano, los metros cuadrados) para determinar el valor de tasación de la propiedad.
- El prestatario suele pagar la tasa de tasación, que puede ser de varios cientos de dólares.
- Cuando el valor de la tasación es inferior al previsto, la operación puede retrasarse o incluso cancelarse.
Qué es la tasación de una vivienda?
Una tasación es una opinión profesional imparcial sobre el valor de una vivienda. Las tasaciones se utilizan casi siempre en las transacciones de compraventa y habitualmente en las de refinanciación. En una operación de compraventa, se utiliza una tasación para determinar si el precio del contrato de la vivienda es adecuado teniendo en cuenta su estado, ubicación y características. En una operación de refinanciación, la tasación garantiza al prestamista que no está entregando al prestatario más dinero del que vale la vivienda.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Tenga en cuenta que el proceso de tasación de la vivienda también está sujeto a prejuicios; rechace si cree que el precio de su vivienda se ha devaluado injustamente.
Los prestamistas quieren asegurarse de que los propietarios no se endeuden en exceso por una propiedad, ya que la casa sirve de garantía para la hipoteca. Si el prestatario incumple la hipoteca y se ejecuta, el prestamista venderá la vivienda para recuperar el dinero prestado. La tasación ayuda al banco a protegerse para no prestar más de lo que podría recuperar en el peor de los casos.
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Lo que debe saber sobre las tasaciones de viviendas
El proceso de tasación y cómo se determinan los valores
Debido a que la evaluación protege principalmente los intereses del prestamista, el prestamista suele pedir la evaluación. La tasación cuesta varios cientos de dólares y el prestatario suele pagar los honorarios.
Según el Appraisal Institute, una asociación de tasadores inmobiliarios profesionales, un tasador cualificado debe tener licencia o certificación -como se exige en los 50 estados- y estar familiarizado con la zona local. Según la normativa federal, el tasador debe ser imparcial y no tener ningún interés directo o indirecto en la transacción.
El valor de tasación de una propiedad está influenciado por las ventas recientes de propiedades similares y por las tendencias actuales del mercado. Los servicios de la vivienda, el número de habitaciones y baños, la funcionalidad del plano y los metros cuadrados son también factores clave para determinar el valor de la casa. El tasador debe realizar una inspección visual completa del interior y el exterior y anotar cualquier condición que afecte negativamente al valor de la propiedad, como las reparaciones necesarias.
Qué es un informe de tasación?
Normalmente, los tasadores utilizan el Informe de Tasación Residencial Uniforme de Fannie Mae para las viviendas unifamiliares. El informe pide al tasador que describa el interior y el exterior del inmueble, el barrio y las ventas comparables cercanas. El tasador proporciona un análisis y conclusiones sobre el valor de la propiedad basado en sus observaciones.
El informe de tasación debe incluir:
- Un callejero que muestre el inmueble tasado y las ventas comparables utilizadas
- Un croquis exterior del edificio
- Una explicación de cómo se han calculado los metros cuadrados
- Fotografías de la fachada, la parte trasera y la calle de la casa
- Fotografías exteriores frontales de cada propiedad comparable utilizada
- Otra información pertinente -como datos de ventas en el mercado, registros públicos de terrenos y registros fiscales- que el tasador necesita para determinar el valor justo de mercado de la propiedad.
Al refinanciar una hipoteca, si el valor de la tasación sitúa el valor de su vivienda por debajo del 20%, tendrá que pagar el seguro hipotecario privado (PMI).
Lo que los compradores de vivienda deben saber sobre las tasaciones
Cuando se compra una casa y se firma un contrato, la tasación es uno de los primeros pasos del proceso de cierre. Si la tasación es igual o superior al precio del contrato, la transacción sigue su curso. Sin embargo, si la tasación es inferior al precio del contrato, puede retrasar o desbaratar la transacción.
Lo más probable es que ni usted ni el vendedor quieran que la transacción se frustre. Como comprador, tiene una ventaja, ya que una tasación baja puede servir como herramienta de negociación para convencer al vendedor de que baje el precio. El banco no le prestará a usted ni a ningún otro posible comprador más de lo que vale la casa.
Aunque las tasaciones ayudan a los compradores a evitar pagar de más por las casas, un vendedor puede considerar que una tasación baja es inexacta y ser reacio a bajar el precio. Si una mala tasación se interpone entre usted y la compra o venta de su vivienda, busque una segunda opinión mediante otra tasación realizada por una persona diferente. Los tasadores pueden cometer errores o tener información imperfecta, y las tasaciones pueden verse afectadas por prejuicios. También puede intentar presentar al tasador original un argumento de hecho para obtener un valor más alto. Es posible que le den la razón y revisen la tasación.
Las directrices federales destinadas a eliminar los valores de tasación inflados que contribuyeron a la crisis inmobiliaria de 2008 a veces hacen que las tasaciones estén por debajo del valor justo de mercado y pueden hacer que las tasaciones bajas sean difíciles de impugnar.
Lo que los vendedores de viviendas deben saber sobre las tasaciones
Como vendedor, una tasación baja, si es exacta, significa que tendrá que bajar el precio de su casa para venderla. Si espera a un comprador que pague todo en efectivo y no exija una tasación como condición para completar la transacción, es poco probable que consiga un precio de venta más alto. Nadie quiere pagar de más por una casa.
Desafortunadamente, si su área circundante ha experimentado ventas recientes en dificultades, eso puede reducir el valor de tasación de su casa. Si cree que el valor de su casa se ha visto afectado por el precio de venta de las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto cercanas, puede convencer al tasador de que su casa vale más si está en mucho mejor estado que esas propiedades.
Obtener una tasación también es un paso necesario cuando se regala una casa a un familiar como patrimonio.
Lo que los propietarios de viviendas de refinanciación deben saber sobre las tasaciones
Si vas a refinanciar una hipoteca convencional, una tasación baja puede impedirlo. La vivienda debe tasarse por el importe que desea refinanciar o por encima del mismo para que se apruebe el préstamo. Sin embargo, si su hipoteca existente es una hipoteca de la FHA, puede refinanciar sin una evaluación a través del programa FHA streamline – una gran opción para los propietarios de viviendas bajo el agua.
Cuánto dura la tasación de una vivienda?
El proceso de tasación dura una media de siete a diez días. El tasador visita la propiedad y dedica una o dos horas a inspeccionar el interior y el exterior de la vivienda, medir los metros cuadrados y evaluar las características y los accesorios de la casa. El tasador también compara la vivienda con otras similares, vendidas recientemente en el vecindario (también conocidas como „comps”). Tras realizar la inspección física y comparar los datos, el tasador redacta un informe de tasación. El tiempo que dura el proceso completo depende de la complejidad de la tasación y de la carga de trabajo u horario del tasador.
¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda??
Las tasaciones de viviendas suelen costar entre 300 y 450 dólares. La ubicación, el tamaño y el estado de la vivienda influyen en el coste. Los tasadores deben trabajar con una tarifa fija o por horas. Si el tasador espera que le paguen un porcentaje del valor de la vivienda, puede ser señal de una práctica poco ética, que debe evitarse.
Qué ocurre después de la tasación?
Una vez realizada la tasación de la vivienda, el siguiente paso es la suscripción de la hipoteca. El suscriptor revisa el expediente del préstamo para asegurarse de que todo está en orden y de que se han presentado todos los documentos necesarios. A continuación, el suscriptor evalúa el riesgo asociado al préstamo y lo deniega o lo aprueba en función de toda la información.
Lo que rebaja la tasación de una vivienda?
La ubicación de la vivienda es lo que más influye en la tasación. Por ejemplo, el valor se verá afectado negativamente si la casa se encuentra en un barrio indeseable o está situada junto a un depósito de chatarra, líneas eléctricas o una calle muy transitada. Aunque no puede cambiar la ubicación de la propiedad, puede hacer algo con respecto a otros factores que podrían reducir la tasación de la vivienda. Por ejemplo, puede mejorar el aspecto de la fachada, asegurarse de que la casa esté limpia y ordenada, y ocuparse de las reparaciones ligeras y los elementos de mantenimiento rutinarios.
El resultado final
Cuando todo va bien, la tasación de la vivienda no es más que otra casilla que hay que marcar en la lista de comprobación del cierre. Cuando el valor de la tasación es inferior al esperado, la transacción puede retrasarse o incluso cancelarse. Independientemente de la situación en la que se encuentre en su experiencia de compra, venta o refinanciación de una vivienda, un conocimiento básico de cómo funciona el proceso de tasación sólo puede jugar a su favor, especialmente si está comprando su primera vivienda.
Fuentes del artículo
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