Qué es un tope de interés periódico
El límite periódico del tipo de interés se refiere al ajuste máximo del tipo de interés permitido durante un periodo concreto de un préstamo o hipoteca de tipo variable. El límite de la tasa periódica protege al prestatario limitando la cantidad de cambios o ajustes de un producto hipotecario de tasa ajustable (ARM) durante cualquier intervalo.
Desglose Techo de interés periódico
Cuando vence un período de ajuste, el tipo de interés se ajusta para reflejar los tipos vigentes, lo que puede ser un ajuste al alza o a la baja, y está limitado por el tope del tipo de interés periódico. Aunque el tope del tipo de interés periódico es una cifra crucial que hay que entender, es sólo una de las cifras que determinan la estructura de una hipoteca de tipo variable (ARM). Otros términos importantes que el prestatario debe conocer son:
- El tope de por vida es el tipo de interés máximo permitido en un préstamo ARM.
- Un tipo de interés inicial es un tipo introductorio en un préstamo de tipo variable o ajustable, normalmente por debajo de los tipos de interés vigentes, que permanece constante durante un periodo de seis meses a 10 años.
- El tope del tipo de ajuste inicial es la cantidad máxima que puede moverse el tipo en la primera fecha de ajuste programada.
- El tipo mínimo es el tipo acordado en la franja inferior de los tipos asociados a un producto de préstamo a tipo variable.
- Un techo de tipo de interés que es similar, y a veces se denomina, a los topes de por vida. Sin embargo, un límite de tipo de interés suele ser un valor porcentual absoluto. Por ejemplo, las condiciones contractuales de la hipoteca pueden establecer que el tipo de interés máximo nunca puede superar el 15%.
Cómo funcionan los topes de tipos de interés de los ARM
Las hipotecas de tipo variable se presentan en muchos tipos diferentes. Los ARMs tendrán descripciones que incluyen expresiones numéricas de los plazos y la cantidad de incrementos de las tasas. Por ejemplo, una hipoteca ARM 3/1 con un tipo inicial del cuatro por ciento puede tener una estructura de tope de 2/1/8.
Al final del periodo inicial de tres años, el tipo del cuatro por ciento puede ajustarse hasta un dos por ciento. El ajuste puede ser a un tipo de interés más bajo o más alto. Así, tras el periodo inicial de tres años, el interés aplicado puede cambiar a un porcentaje entre el 2 y el 6 por ciento. Cada año después del ajuste inicial, el tipo puede subir o bajar hasta un uno por ciento. En ningún momento el prestamista puede modificar el tipo de interés por encima del ocho por ciento.
Cuando hay que hacer cada ajuste, el prestamista utiliza uno o una combinación de índices para reflejar los tipos de interés actuales del mercado. La elección del índice por parte del prestamista debe figurar en el contrato de préstamo inicial. Los puntos de referencia comúnmente utilizados son el tipo de interés interbancario de Londres (LIBOR), el índice medio del Tesoro a 12 meses o el Tesoro de vencimiento constante. El prestamista también añadirá un margen al tipo de interés establecido. Los detalles sobre el importe del margen también deben figurar en la documentación original del préstamo.
Aunque los prestamistas no pueden mover el tipo por encima de ese límite máximo, en algunos casos los prestatarios siguen siendo responsables de los tipos por encima de un tope. Esta situación puede producirse si el índice más el margen sitúan un tipo periódico por encima del tope. Volviendo al ejemplo anterior, si el prestamista tiene un margen del 2%, el prestatario puede tener un tipo de interés al diez por ciento.