Si usted está pensando en comprar una segunda casa para las vacaciones, los ingresos de alquiler, o una eventual residencia de jubilación, tiene sentido financiero para aprovechar todas las ventajas fiscales disponibles. Al fin y al cabo, puede reducir considerablemente el coste de poseer una segunda vivienda solicitando deducciones fiscales por los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y los gastos de alquiler.
La Ley de Recortes de Impuestos y Empleos (TCJA, por sus siglas en inglés) cambió el funcionamiento de las exenciones fiscales, como la reducción de la deducción de los intereses hipotecarios. Aun así, incluso con estos cambios, existen útiles exenciones fiscales que pueden ayudar a que tener una segunda vivienda sea más asequible. He aquí un rápido resumen.
Puntos clave
- La Ley de Recortes y Empleos Fiscales cambió el funcionamiento de muchas exenciones fiscales.
- La deducción de los intereses hipotecarios se rige por normas diferentes según que su segunda vivienda se considere una residencia personal o un inmueble de alquiler.
- Puede deducir los intereses de los préstamos con garantía hipotecaria, pero sólo si utiliza los fondos para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda.
- Si la vivienda se considera una propiedad de alquiler, puede deducir los costes relacionados con la propiedad y la explotación de la misma.
Deducción de intereses hipotecarios
La deducción de los intereses hipotecarios ha sido alabada durante mucho tiempo como una forma de hacer más asequible la propiedad de una vivienda. Sin embargo, la TCJA, promulgada en diciembre de 2017, cambió la cantidad que puede ahorrar a través de las deducciones de intereses hipotecarios tanto para las residencias principales como para las segundas residencias.
Si la segunda vivienda se considera una residencia personal, debe presentar el formulario 1040 o 1040-SR y detallar las deducciones en el Anexo A para reclamar la deducción por intereses hipotecarios. Además, la hipoteca debe ser una deuda garantizada sobre una vivienda que reúna los requisitos necesarios y en la que usted tenga una participación.
En la mayoría de los casos, los declarantes solteros y los casados que presentan una declaración conjunta pueden deducir todos los intereses hipotecarios de hasta 750.000 dólares de deuda hipotecaria. Esta norma se aplica a cualquier residencia personal, ya sea su primera o segunda vivienda. El límite anterior era de 1 millón de dólares de deuda hipotecaria, que todavía se aplica a los préstamos hipotecarios contraídos antes de diciembre. 16, 2017.
Se aplican diferentes normas fiscales a la deducción de los intereses hipotecarios dependiendo de si su segunda vivienda se considera una residencia personal o una propiedad de alquiler. En el caso de los alquileres, también entra en juego el número de días que se alquila la propiedad, en lugar de vivir en ella.
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Exenciones fiscales para los propietarios de segundas viviendas
Deducción de los intereses hipotecarios-Residencia personal
Si su segunda propiedad se considera una residencia personal, puede deducir los intereses hipotecarios de la misma manera que lo haría en su vivienda principal, hasta 750.000 dólares si es soltero o está casado y presenta una declaración conjunta. El límite es de 375.000 $ si está casado y declara por separado.
Para tener derecho a la deducción, la hipoteca debe ser una deuda garantizada sobre una vivienda cualificada de la que sea propietario y debe detallar sus deducciones presentando el Anexo A. Según Hacienda, una vivienda es „cualificada” si es tu vivienda principal o una segunda residencia. El hogar puede ser una casa, condominio, cooperativa, casa móvil, remolque de la casa, barco, o propiedad similar, siempre y cuando tenga alojamientos básicos (i.e., de dormir, cocinar y asearse).
El límite de 1 millón de dólares en intereses hipotecarios volverá en 2025 cuando expire la TCJA, a menos que los legisladores actúen para mantener la ley en vigor.
Deducción de los intereses hipotecarios en caso de alquiler
Las reglas son más complicadas si alquilas la propiedad durante parte o todo el año. Lo que importa es el desglose entre el uso personal y el de alquiler. Si el IRS considera la casa como una propiedad de inversión, no puede reclamar la deducción de los intereses hipotecarios, pero puede deducir los intereses hipotecarios como un gasto de negocio para reducir sus ingresos por alquiler.
El uso que haga de la propiedad se clasificará en una de las tres categorías:
Uso frecuente, alquiler poco frecuente
No tiene que declarar los ingresos por alquiler al Servicio de Impuestos Internos (IRS) si alquila su casa durante 14 días o menos durante el año fiscal.
La casa se considera una residencia personal, por lo que no puedes deducir los gastos relacionados con el alquiler, como la publicidad y los servicios públicos. Sin embargo, puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad como lo haría con cualquier vivienda.Y, cuando venda la vivienda, será tratada como una residencia personal, no como una propiedad de inversión.
Esta regla se aplica incluso si alquila su casa por 10.000 dólares por noche. La sección 280A(g) del Código de Impuestos Internos dice que no es necesario incluir el dinero en sus ingresos brutos, siempre que haya alquilado la casa durante menos de 15 días al año.
Utilizarla raramente, alquilarla a menudo
Su casa se considera una propiedad de alquiler -y no una residencia personal- si:
- La alquilas durante más de 14 días al año, y
- El uso de la vivienda no supere los 14 días o el 10% de los días de alquiler, lo que sea mayor
Como la casa se considera un negocio, puede deducir los gastos de alquiler, incluidos los intereses de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, los gastos de seguro, los honorarios del administrador de la propiedad, los servicios públicos y la depreciación de la propiedad. Sin embargo, debe declarar cualquier ingreso de la propiedad como ingreso por alquiler, y ese ingreso será gravado como ingreso ordinario de acuerdo con su nivel de impuestos.
Hay que tener en cuenta que los días de mantenimiento o reparación de la vivienda no cuentan como días de uso personal. Por lo tanto, es posible superar el límite de 14 días si se queda en su propiedad para realizar una reparación. Planee documentar sus actividades de mantenimiento conservando los recibos para demostrar que no estaba simplemente de vacaciones en esos días.
Si utiliza su segunda vivienda para fines personales y de alquiler, generalmente debe dividir sus gastos totales entre el uso personal y el de alquiler en función del número de días que la haya utilizado para cada fin.
Usar un poco, alquilar un poco
Su segunda vivienda se considera una residencia personal -y no una propiedad de alquiler- si usted:
- Alquilarla durante más de 14 días al año, y
- Utilizarla durante más de la mayor de las siguientes cantidades: 14 días o el 10% del total de los días que la vivienda estuvo alquilada
Esto significa que puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad como lo haría con cualquier vivienda. Puede deducir los gastos de alquiler, pero sólo hasta el nivel de ingresos por alquiler (e.g., no puede reclamar pérdidas por alquiler).
A continuación, recapitulemos los distintos supuestos:
Reglas de alquiler de 14 días | |||
---|---|---|---|
Residencia personal | Propiedad alquilada | Residencia personal | |
Situación de alquiler | Días de alquiler ≤ 14 | Días de alquiler > 14, días personales ≤ 14 | Días personales > 14 o 10% de los días de alquiler |
Impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler? | No | Sí | Sí |
Deducción de gastos de alquiler? | No | Sí | Sí |
Formularios fiscales | Anexo A | Anexo E o C | Anexo A, E o C |
Si un miembro de su familia utiliza la propiedad (incluidos su cónyuge, hermanos, padres, abuelos, hijos y nietos), esos días cuentan como días personales, a menos que esté cobrando un precio de alquiler justo durante esas estancias familiares.
Deducción de los intereses del préstamo con garantía hipotecaria
Además de la deducción de los intereses hipotecarios, puede deducir los intereses de un préstamo con garantía hipotecaria. Sin embargo, la TCJA ha cambiado estas reglas también.
Anteriormente, podía pedir un préstamo sobre el valor de la vivienda y deducir los intereses, independientemente de si utilizaba los ingresos para pagar una tarjeta de crédito, tomarse unas vacaciones o comprar una segunda vivienda. Ahora, puede deducir los intereses de la deuda de la vivienda sólo si utiliza los fondos „para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda del contribuyente que garantiza el préstamo.”
Según estas disposiciones, si quiere deducir los intereses de una segunda vivienda, debe tener una hipoteca sobre ella. Si tomó un préstamo sobre el capital de su primera vivienda para financiar la compra de su segunda vivienda, no puede deducir los intereses. Al igual que una hipoteca, puede deducir los intereses de hasta 750.000 dólares de la deuda de la vivienda si es soltero o está casado y presenta una declaración conjunta (375.000 dólares si está casado y presenta una declaración por separado).
El límite de la deducción de los intereses hipotecarios se aplica a toda la deuda hipotecaria y de la vivienda. Si ya tiene una deuda hipotecaria de 750.000 dólares o más, no puede reclamar una deducción de intereses sobre los préstamos con garantía hipotecaria que superen esa cantidad.
Deducción del impuesto sobre bienes inmuebles
Puede deducir los impuestos sobre la propiedad de su segunda vivienda y, por tanto, de tantas propiedades como posea. Sin embargo, la TCJA también ha traído cambios que afectan a esas deducciones.
Ya no puede deducir el importe total de los impuestos sobre la propiedad que haya pagado por los bienes inmuebles de su propiedad. Ahora, el total de los impuestos estatales y locales (SALT) elegibles para una deducción -incluyendo la propiedad y los impuestos sobre la renta- se limita a 10.000 dólares por declaración de impuestos, o 5.000 dólares si está casado y presenta una declaración por separado. Muchas personas que compran una segunda vivienda ya superan ese límite con su primera casa, por lo que es posible que no vean un ahorro fiscal adicional por su segunda vivienda.
Vender su segunda vivienda
Si vende su vivienda principal, puede excluir de sus ingresos hasta 250.000 dólares en concepto de plusvalías, o hasta 500.000 dólares si está casado y presenta una declaración conjunta. Sin embargo, esto es sólo para las ventas de viviendas principales. Cuando vendes tu segunda vivienda, debes pagar un impuesto de plusvalía sobre la totalidad de tu ganancia.
Convertir la segunda vivienda en la principal podría disminuir potencialmente el golpe de las ganancias de capital. Para ello, tendría que vivir en la segunda propiedad durante al menos dos de los cinco años antes de venderla. Esto calificaría la propiedad como su residencia principal. Además, para poder acogerse a la exclusión, no debe haberse acogido a la exclusión de plusvalías por la venta de otra vivienda durante los dos años anteriores.
Intercambios 1031
Si tiene una segunda propiedad con fines comerciales o de inversión, podría aplazar los impuestos sobre las plusvalías mediante un intercambio 1031. Conocido como intercambio de bienes, implica la venta de la propiedad y su sustitución por otra similar (ambas propiedades deben estar situadas en los Estados Unidos).S.). Una vez que venda la propiedad inicial, debe identificar una propiedad de sustitución en un plazo de 45 días y adquirirla en un plazo de 180 días. Las plusvalías se aplazan entonces hasta que se venda el inmueble de sustitución (aunque es posible diferir continuamente los impuestos con otros intercambios en especie).
Debe cumplir varias condiciones para poder realizar un intercambio en especie:
- Debe ser propietario del inmueble durante al menos dos años antes de venderlo
- En cada uno de los dos períodos de 12 meses anteriores a la venta, debe haber alquilado la propiedad durante al menos 14 días
- Su uso personal de la propiedad no puede exceder el mayor de 14 días o el 10% de los días que la casa fue alquilada
El inmueble de sustitución también debe cumplir estas mismas condiciones. Debe ser:
- Ser propietario durante al menos dos años antes de venderla el intercambio en especie
- Se alquila durante al menos 14 días al año
- El periodo utilizado para el disfrute personal no supera los 14 días o el 10% de los días de alquiler de la vivienda, lo que sea mayor.
Dado que las leyes fiscales son complicadas y cambian periódicamente, es aconsejable consultar con un especialista cualificado en fiscalidad inmobiliaria que pueda explicarle las implicaciones fiscales y las leyes pertinentes y ayudarle a determinar la estrategia de propiedad más favorable para su situación.
¿Los ingresos por alquiler tributan como ingresos ordinarios??
Quizás. Si alquila su vivienda durante más de 14 días al año, debe declarar los ingresos en su declaración de la renta, y los ingresos netos tributan como ingresos ordinarios. Si alquila su casa durante 14 días o menos, no tiene que declarar ni pagar impuestos sobre los ingresos.
¿Qué ocurre si no declara los ingresos por alquiler??
Si alquila su casa durante más de 14 días, debe declarar los ingresos en sus impuestos. Si está obligado a declarar los ingresos -y no lo hace- estará cometiendo fraude fiscal, lo que puede acarrear multas e incluso penas de cárcel. El IRS puede descubrir los ingresos por alquiler no declarados a través de auditorías fiscales provocadas por la selección aleatoria, el cribado informático, el cotejo de registros y la presentación de informes de terceros.
¿Son deducibles los gastos de una segunda vivienda??
Sí, pero depende del uso que haga de la vivienda. Si la vivienda cuenta como residencia personal, generalmente puede deducir los intereses hipotecarios de los préstamos de hasta 750.000 dólares, así como hasta 10.000 dólares de impuestos estatales y locales (SALT). Si la vivienda se considera una propiedad de inversión (según las normas del IRS), puede deducir los gastos relacionados con la propiedad, el mantenimiento y la explotación de la misma.
¿Es deducible el interés del préstamo sobre el capital de la vivienda??
Quizás. Puede deducir los intereses que paga por un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) sólo si utiliza el dinero para comprar, construir o mejorar sustancialmente su vivienda.Si utiliza los fondos para pagar, por ejemplo, unas vacaciones o la universidad, no puede deducir los intereses.
El resultado final
Si es económicamente viable, tener una segunda vivienda puede ser una excelente inversión para las vacaciones o el alquiler, y también podría proporcionar una vivienda principal adecuada durante la jubilación. Aun así, ser propietario de cualquier vivienda conlleva una importante carga financiera, desde la hipoteca y los impuestos hasta el mantenimiento y las reparaciones. Le conviene conocer las implicaciones fiscales de la propiedad de una segunda vivienda antes de lanzarse a ella, y trabajar con un especialista fiscal experimentado si necesita aclaraciones u orientación.
Fuentes del artículo
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