Las 10 características principales de una propiedad de alquiler rentable

¿Quiere comprar una vivienda de alquiler para aumentar su cartera de inversiones?? Invertir en propiedades puede ser emocionante y muy gratificante si se hace la elección correcta. Pero, aparte de los ingresos y las recompensas, invertir en bienes inmuebles puede resultar desalentador para un inversor primerizo.

El sector inmobiliario es un negocio difícil y el campo está salpicado de minas terrestres que pueden destruir sus ganancias. Por eso es importante investigar en profundidad antes de lanzarse a la aventura para conocer todos los pros y los contras de la inversión inmobiliaria. Estos son los aspectos más importantes que hay que tener en cuenta a la hora de buscar un inmueble de renta.

Puntos clave

  • Investiga a fondo el barrio: su habitabilidad y sus servicios son fundamentales.
  • Un barrio con una alta tasa de desocupación no es una buena señal.
  • Conozca los precios de venta de la zona para hacerse una idea del valor del mercado local.
  • Investigue el alquiler medio en el vecindario y trabaje a partir de ahí para determinar si la compra de una propiedad de alquiler es económicamente viable para usted.

Comenzando su búsqueda

Comience a buscar un la propiedad por su cuenta antes de recurrir a un profesional. Un agente puede presionarle para que compre antes de haber encontrado la inversión que más le conviene. Y para encontrar esa inversión se necesitan algunas habilidades de detective y un poco de cuero de zapato.

Esta investigación le ayudará a definir varias características clave que desea para su propiedad, como el tipo, la ubicación, el tamaño y los servicios. Una vez hecho esto, es posible que quieras que un agente inmobiliario te ayude a completar la compra.

Sus opciones de ubicación se verán limitadas por su intención de gestionar activamente la propiedad o de contratar a alguien para que lo haga por usted. Si tiene la intención de gestionarlo activamente usted mismo, no querrá una propiedad que esté demasiado lejos de donde vive. Si va a contratar a una empresa de gestión inmobiliaria para que se ocupe de ella, la proximidad es un problema menor.

Las 10 características más importantes a tener en cuenta

Echemos un vistazo a las 10 cosas más importantes que debe tener en cuenta a la hora de buscar la propiedad de alquiler adecuada.

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Las 10 características principales de una propiedad de alquiler rentable

1. Vecindario

El barrio en el que compre determinará los tipos de inquilinos que atraiga y su tasa de vacantes. Si compra cerca de una universidad, lo más probable es que los estudiantes dominen su grupo de inquilinos potenciales y podría tener problemas para cubrir las vacantes cada verano. Tenga en cuenta que algunas ciudades intentan desalentar las conversiones de alquileres imponiendo tasas de permiso exorbitantes y acumulando trámites burocráticos.

2. Impuestos sobre la propiedad

Es probable que los impuestos sobre la propiedad varíen mucho en la zona a la que te diriges, y quieres ser consciente de cuánto vas a perder. Los altos impuestos sobre la propiedad no siempre son malos, por ejemplo, en un buen barrio que atrae a inquilinos de larga duración, pero hay lugares poco atractivos que también tienen impuestos altos.

La oficina de evaluación del municipio tendrá toda la información sobre los impuestos en sus archivos, o puede hablar con los propietarios de la comunidad. Asegúrese de averiguar si es probable que el impuesto sobre la propiedad aumente en un futuro próximo. Una ciudad con problemas financieros puede subir los impuestos mucho más allá de lo que un propietario puede cobrar por el alquiler.

3. Escuelas 

Considere la calidad de las escuelas locales si se trata de viviendas de tamaño familiar. Aunque lo que más le preocupa es el flujo de caja mensual, el valor global de su propiedad en alquiler entra en juego cuando finalmente la venda. Si no hay buenas escuelas cerca, puede afectar al valor de su inversión.

4. Crimen

Nadie quiere vivir al lado de un foco de actividad delictiva. La policía local o la biblioteca pública deberían tener estadísticas precisas sobre la delincuencia en los barrios. Compruebe los índices de vandalismo y de delitos graves y leves, y no olvide observar si la actividad delictiva está aumentando o disminuyendo. También puede preguntar por la frecuencia de la presencia policial en el barrio.

5. Mercado de trabajo 

Los lugares con crecientes oportunidades de empleo atraen a más inquilinos. Para saber cómo se clasifica una zona específica en cuanto a la disponibilidad de empleo, consulte con la U.S. Oficina de Estadísticas Laborales (BLS) o visite una biblioteca local. Si ve un anuncio sobre una empresa importante que se traslada a la zona, puede estar seguro de que los trabajadores que buscan un lugar para vivir acudirán allí. Esto puede hacer que los precios de la vivienda suban o bajen, según el tipo de negocio del que se trate. Puede suponer que si a usted le gustaría tener esa empresa en su patio trasero, a sus inquilinos también.

6. Servicios

Recorra el barrio y compruebe los parques, restaurantes, gimnasios, cines, conexiones de transporte público y todas las demás ventajas que atraen a los inquilinos. El Ayuntamiento puede tener folletos promocionales que le den una idea de dónde se puede encontrar la mejor combinación de servicios públicos y propiedad privada.

7. Desarrollo futuro

El departamento municipal de planificación tendrá información sobre los desarrollos o planes que ya se han zonificado en el área. Si se está construyendo mucho, es probable que sea una buena zona de crecimiento. Esté atento a los nuevos desarrollos que podrían perjudicar el precio de las propiedades circundantes. Las nuevas viviendas también podrían competir con su propiedad.

8. Número de anuncios y vacantes

Si un vecindario tiene un número inusualmente alto de listados, puede ser señal de un ciclo estacional o de un vecindario en declive; debe averiguar cuál es. En cualquier caso, las altas tasas de vacantes obligan a los propietarios a bajar los alquileres para atraer a los inquilinos. Las bajas tasas de desocupación permiten a los propietarios subir los alquileres.

9. Alquileres medios

Los ingresos por alquileres serán su pan de cada día, por lo que debe conocer el alquiler medio de la zona. Asegúrese de que cualquier propiedad que considere puede soportar un alquiler suficiente para cubrir el pago de la hipoteca, los impuestos y otros gastos. Investiga la zona lo suficiente como para calibrar hacia dónde podría dirigirse en los próximos cinco años. Si puede permitirse la zona ahora pero se prevé que los impuestos aumenten, una propiedad asequible hoy podría significar la quiebra más adelante.

10. Desastres naturales

El seguro es otro de los gastos que tendrá que restar a sus rendimientos, por lo que debe saber cuánto le va a costar. Si una zona es propensa a los terremotos o a las inundaciones, los costes de la cobertura del seguro pueden mermar sus ingresos por alquiler.

Obtener información

Las fuentes oficiales son excelentes, pero querrá hablar con los vecinos para obtener la verdadera información. Hable con los inquilinos y con los propietarios. Los inquilinos serán mucho más sinceros sobre los aspectos negativos de un barrio porque no han invertido en él. Visite la zona a diferentes horas y en diferentes días de la semana para ver a sus futuros vecinos en acción.

Elección de la vivienda

La mejor inversión inmobiliaria para principiantes suele ser una vivienda unifamiliar o un condominio. Los condominios son de bajo mantenimiento porque la asociación de condominios se encarga de las reparaciones externas, dejando que usted se preocupe por el interior. Sin embargo, los condominios tienden a obtener alquileres más bajos y se revalorizan más lentamente que las viviendas unifamiliares.

Las viviendas unifamiliares suelen atraer a inquilinos de larga duración. A veces se considera que las familias o las parejas son mejores inquilinos que las personas solteras porque existe la percepción de que las familias pueden ser económicamente estables y pagar el alquiler con regularidad.

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que te han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puedes tomar. Uno de esos pasos es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Cuando tengas el vecindario acotado, busca una propiedad con potencial de revalorización y un buen flujo de caja proyectado. Compruebe las propiedades que son más caras de lo que puede pagar, así como las que están a su alcance. Los inmuebles suelen venderse por debajo de su precio de venta.

Observe los precios de venta de otras propiedades y compruebe los precios de venta finales en los registros municipales para hacerse una idea de cuál es realmente el valor de mercado en un barrio.

Para obtener un potencial de revalorización, busque una propiedad que, con algunos cambios estéticos y pequeñas renovaciones, atraiga a inquilinos que puedan pagar alquileres más altos. Esto también aumentará el valor de la propiedad si decide venderla al cabo de unos años.

Por supuesto, para garantizar una empresa rentable, es importante comprar una propiedad a un precio razonable. La recomendación para las propiedades de alquiler es no pagar más de 12 veces el alquiler anual que se espera obtener.

Cómo determinar el alquiler

Cómo se determina el alquiler potencial? Tendrás que hacer una estimación informada. No se deje llevar por suposiciones demasiado optimistas. Fijar un alquiler demasiado alto y acabar con una unidad vacía durante meses merma rápidamente el beneficio global. Empiece por el alquiler medio del barrio y parta de ahí. Considere si su vivienda vale un poco más o un poco menos, y por qué.

Para saber si la cifra del alquiler le conviene como inversor, calcule lo que realmente le costará la propiedad. Reste el pago mensual previsto de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad divididos por 12 meses, los costes del seguro divididos por 12 y una generosa asignación para el mantenimiento y las reparaciones.

No subestime los costes de mantenimiento de la propiedad. Estos gastos dependen de la edad de la propiedad y de la cantidad de mantenimiento que usted mismo piense hacer. Un edificio más nuevo probablemente requerirá menos trabajo que uno más antiguo. Un apartamento en una comunidad de jubilados probablemente no estaría sujeto a la misma cantidad de daños que una vivienda universitaria fuera del campus.

Hacer tus propias reparaciones reduce considerablemente los costes, pero también significa estar de guardia las 24 horas del día para las emergencias. Otra opción es contratar a una empresa de gestión de la propiedad, que se encargaría de todo, desde los inodoros rotos hasta el cobro del alquiler cada mes. Es de esperar que se pague alrededor del 10% de los ingresos brutos del alquiler por este servicio.

Si todas estas cifras salen igualadas o, mejor aún, con un poco de dinero restante, ya puedes hacer que tu agente inmobiliario presente una oferta.

Hacer la compra

Los bancos exigen unos requisitos de préstamo más estrictos para las propiedades de inversión que para las residencias principales. Suponen que si los tiempos se ponen difíciles, la gente está menos dispuesta a poner en peligro su casa que un inmueble comercial. Prepárate para pagar al menos entre el 20% y el 30% de la cuota inicial, más los gastos de cierre. Haga que la propiedad sea inspeccionada a fondo por un profesional y que un abogado inmobiliario lo revise todo antes de firmar.

No olvides pagar un seguro suficiente. El seguro de alquiler cubre las pertenencias del inquilino, pero el edificio en sí es responsabilidad del propietario, y el seguro puede ser más caro que el de una vivienda similar ocupada por el dueño. Los intereses de la hipoteca, el seguro y la depreciación de la propiedad son deducibles de los impuestos hasta una determinada cantidad.

El resultado final

Cada estado tiene buenas ciudades, cada ciudad tiene buenos barrios y cada barrio tiene buenas propiedades. Se necesita mucho trabajo e investigación para alinear las tres cosas. Cuando encuentre su propiedad de alquiler ideal, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de que sus propias finanzas están lo suficientemente saneadas como para poder esperar a que la propiedad empiece a generar dinero.

Fuentes de artículos

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  1. Todo sobre la gestión inmobiliaria. "P: ¿Cuánto cobran los administradores de fincas??" Accedido en agosto. 28, 2020.

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