Parece tan fácil! Comprar una casa, hacer unos cuantos arreglos estéticos, volver a ponerla en el mercado y obtener un gran beneficio. En cualquier momento, media docena de programas de televisión presentan a inversores guapos y bien vestidos que hacen que el proceso parezca rápido, divertido y rentable.
Y muchos hogares son n cambio de rumbo. Las viviendas vendidas por sorpresa representan el 6.El 2% de todas las ventas de viviendas en la U.S. en 2019, un máximo de ocho años, según los datos que ATTOM Data Solutions publicó en su informe 2019 U.S. Informe sobre el cambio de casa. Aunque hubo un ligero descenso en 2020, las cifras han repuntado en el segundo trimestre de 2021.
Sin embargo, el camino hacia la riqueza inmobiliaria no se reduce al atractivo de la fachada y a los carteles de „vendido”. Demasiados aspirantes a magnates inmobiliarios pasan por alto los aspectos básicos y acaban fracasando. ¿Cuáles son los cinco mayores errores que cometen los aspirantes a flippers?? Y cómo evitarlos?
Puntos clave
- La compraventa de casas es un negocio como cualquier otro: Requiere conocimiento, planificación y experiencia para tener éxito.
- Los errores más comunes que cometen los inversores inmobiliarios novatos son subestimar el tiempo o el dinero que requerirá el proyecto.
- Otro error que cometen los flippers es sobrestimar sus habilidades y conocimientos.
- La paciencia y el buen juicio son especialmente importantes en un negocio basado en el tiempo como la inversión inmobiliaria.
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Los 5 elementos imprescindibles para vender casas
Cómo funciona la compraventa de casas
El Flipping (también llamado inversión inmobiliaria al por mayor) es un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra una propiedad no para utilizarla, sino con la intención de venderla para obtener un beneficio.
Los inversores que cambian de casa se concentran en la compra y posterior reventa de una propiedad, o de un grupo de propiedades. Muchos inversores intentan generar un flujo constante de ingresos realizando frecuentes intercambios.
Entonces, ¿cómo se puede vender un edificio o una casa?? En términos sencillos, se trata de comprar barato y vender caro (como la mayoría de las inversiones). Pero en lugar de adoptar una estrategia de comprar y mantener, se completa la transacción lo más rápidamente posible para limitar el tiempo en que su capital está en riesgo. En general, hay que centrarse en la rapidez y no en el máximo beneficio. Esto se debe a que cada día que pasa le cuesta más dinero (hipoteca, servicios públicos, impuestos sobre la propiedad, seguro y otros costes asociados a la propiedad de la vivienda). Ese es el plan general, aunque viene con varios escollos.
Ese beneficio suele provenir de la revalorización del precio resultante de un mercado inmobiliario caliente en el que los precios suben rápidamente o de las mejoras de capital realizadas en la propiedad, o de ambas cosas. Por ejemplo, un inversor puede comprar una casa de segunda mano en un barrio de moda, hacer renovaciones sustanciales y ofrecerla a un precio que refleje su nueva apariencia y comodidades.
Por dónde empezar
El primer y mejor consejo es limitar el riesgo financiero y maximizar el potencial de rentabilidad. En pocas palabras, no pague demasiado por una casa (sabiendo lo que vale), y asegúrese de saber también cuánto costarán las reparaciones o mejoras necesarias antes de comprarla. Con esta información, puedes calcular el precio de compra ideal.
La regla del 70% establece que un inversor no debe pagar más del 70% del valor después de la reparación (ARV) de una propiedad menos las reparaciones necesarias. El ARV es el valor de la vivienda una vez reparada por completo.
He aquí un ejemplo: Si el valor real de una casa es de 150.000 dólares y necesita 25.000 dólares en reparaciones, la regla del 70% significa que un inversor no debería pagar más de 80.000 dólares por la casa: 150.000 dólares x 0.70 = $105,000 – $25,000 = $80,000.
Al igual que cualquier otra pequeña empresa, el esfuerzo requerirá tiempo y dinero, planificación y paciencia, habilidad y esfuerzo. Es probable que acabe siendo más difícil y más caro de lo que imaginaba. Tómelo a la ligera por su cuenta y riesgo: Si lo que busca es hacerse rico rápidamente volteando una casa, podría terminar en la casa de los pobres. Estos son los cinco errores que debe evitar si está pensando en vender una casa.
Incluso si se acierta en todos los detalles, las condiciones cambiantes del mercado pueden hacer que todas las suposiciones que se hicieron al principio no sean válidas al final.
1. No hay suficiente dinero
Incursionar en el sector inmobiliario es caro. El primer gasto es el coste de adquisición de la propiedad. Aunque abundan los reclamos de financiación con poco o ningún dinero de entrada, encontrar estas ofertas de un vendedor legítimo es más fácil de decir que de hacer. Además, si se financia la adquisición, se pagan intereses.
Aunque los intereses sobre el dinero prestado siguen siendo deducibles de los impuestos, incluso después de la aprobación de la Ley de recortes de impuestos y empleos, no es una deducción del 100%. Cada dólar gastado en intereses se suma a la cantidad que hay que ganar con la venta para alcanzar el equilibrio.
Y si utiliza una hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para financiar la compra de su casa, sólo los intereses son deducibles. Las partes de capital, impuestos y seguro de su pago no son.
Investiga a fondo tus opciones de financiación para determinar qué tipo de hipoteca se adapta mejor a tus necesidades y encuentra un prestamista que ofrezca tipos de interés bajos. Una forma fácil de investigar los costes de financiación es utilizar una calculadora de hipotecas, que permite comparar los tipos de interés que ofrecen varios prestamistas. Por supuesto, el pago en efectivo de la propiedad elimina el coste de los intereses, pero incluso en ese caso hay costes de mantenimiento de la propiedad y costes de oportunidad por inmovilizar el efectivo.
Obtener beneficios es más difícil que antes. De hecho, en 2019 se redujeron los márgenes de beneficio hasta alcanzar la media más baja de retorno bruto de la inversión (ROI) desde 2011, según ATTOM Data. Eso no significa que no se pueda ganar dinero (el ROI fue del 40.6%), pero significa que hay que tener cuidado. El beneficio bruto medio de un flip en 2019 fue de 62.900 dólares, pero ten en cuenta que eso es bruto.
También hay que tener en cuenta los costes de renovación. Si piensa arreglar la casa y venderla para obtener un beneficio, el precio de venta debe superar el coste combinado de adquisición, el coste de mantenimiento de la propiedad y el coste de las reformas.
Una cocina de 25.000 dólares, un cuarto de baño de 10.000 dólares, 5.000 dólares en impuestos inmobiliarios, servicios públicos y otros gastos de mantenimiento reducen esa cifra en unos dos tercios. Si a esto le añadimos un problema estructural inesperado en la propiedad, el beneficio bruto puede convertirse en una pérdida neta.
Incluso si consigues superar los obstáculos financieros de la venta de una casa, no te olvides de los impuestos sobre las ganancias de capital, que reducirán tus beneficios.
2. No hay tiempo suficiente
Renovar y vender casas es una empresa que requiere mucho tiempo. Puede llevar meses encontrar y comprar la propiedad adecuada. Una vez que sea propietario de la casa, tendrá que invertir tiempo en arreglarla. Si tienes un trabajo diurno, el tiempo dedicado a la demolición y la construcción puede traducirse en pérdidas de tardes y fines de semana. Si pagas a otra persona para que haga el trabajo, seguirás dedicando más tiempo del que esperas a supervisar la actividad y los costes de pagar a otros reducirán tu beneficio.
Una vez realizadas las obras, tendrá que programar inspecciones para asegurarse de que la propiedad cumple con los códigos de construcción aplicables antes de poder venderla. Si no la tiene, tendrá que dedicar más tiempo y dinero para ponerla a punto.
A continuación, la venta de la propiedad puede suponer una gran inversión de tiempo. Si la enseñas tú mismo a los posibles compradores, es posible que pases mucho tiempo yendo y viniendo del inmueble y en reuniones. Si utiliza un agente inmobiliario, deberá pagar una comisión.
Merece la pena? Para muchas personas, podría tener más sentido seguir con un trabajo diario, donde pueden ganar el mismo tipo de dinero en unas pocas semanas o meses a través de un cheque de pago constante, sin riesgo y un compromiso de tiempo constante.
3. No hay suficientes conocimientos
Los constructores profesionales y los profesionales cualificados, como los carpinteros y los fontaneros, suelen vender casas como un ingreso adicional a sus trabajos habituales. Tienen los conocimientos, las habilidades y la experiencia para encontrar y arreglar una casa. Algunos de ellos también tienen empleos sindicales que les proporcionan cheques de desempleo durante todo el invierno mientras trabajan en sus proyectos paralelos.
El verdadero dinero en la compra de una casa proviene de la equidad del sudor. Si es hábil con el martillo, le gusta poner alfombras y puede colgar paneles de yeso, techar una casa e instalar un fregadero, tiene las habilidades necesarias para vender una casa.
Por otra parte, si no sabe distinguir un destornillador de estrella de un destornillador plano, tendrá que pagar a un profesional para que haga las reformas y reparaciones. Y eso reducirá las probabilidades de obtener un beneficio sustancial de su inversión.
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El número de viviendas unifamiliares y condominios que se voltearon en 2019, según ATTOM Data Solutions.
4. No hay suficientes conocimientos
Para tener éxito, sabes elegir la propiedad adecuada, en la ubicación adecuada, al precio adecuado. En un barrio de casas de 100.000 dólares, ¿realmente esperas comprar a 60.000 dólares y vender a 200.000?? El mercado es demasiado eficiente para que eso ocurra con regularidad.
Incluso si consigues el trato de tu vida, por ejemplo, al comprar una casa en proceso de ejecución hipotecaria por una canción, es fundamental saber qué reformas hacer y cuáles omitir. También hay que entender las leyes fiscales y de zonificación aplicables, y saber cuándo hay que cortar por lo sano y salirse antes de que el proyecto se convierta en un pozo de dinero.
Los grandes prestamistas también han empezado a buscar beneficios en el mercado de los préstamos de segunda mano, y la empresa de inversión global KKR se ha unido a otras empresas de inversión privadas que buscan una parte de la acción.
5. No tiene suficiente paciencia
Los profesionales se toman su tiempo y esperan la propiedad adecuada. Los novatos se apresuran a comprar la primera casa que ven. Entonces contratan al primer contratista que hace una oferta para abordar el trabajo que no pueden hacer ellos mismos. Los profesionales hacen el trabajo ellos mismos o se apoyan en una red de contratistas de confianza previamente acordada.
Los novatos contratan a un agente inmobiliario para que les ayude a vender la casa. Los profesionales recurren a la „venta por el propietario” para minimizar los costes y maximizar los beneficios. Los novatos esperan apresurarse en el proceso, dar una mano de pintura y ganar una fortuna. Los profesionales entienden que comprar y vender casas lleva tiempo y que los márgenes de beneficio son a veces escasos.
El resultado final
Si está pensando en vender una casa, asegúrese de entender lo que se necesita y los riesgos que conlleva. Los flippers novatos pueden subestimar el tiempo o el dinero necesarios y sobrestimar sus habilidades y conocimientos. Conseguir un buen beneficio rápidamente cambiando una casa no es tan fácil como parece en la televisión.
Fuentes del artículo
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