Hay muchas razones y formas de invertir en bienes inmuebles. Puede ser una cobertura contra la volatilidad del mercado cuando las acciones caen, y hay muchas ventajas asociadas a la posesión de una propiedad de inversión.
Ya sea que esté comprando y conservando un terreno para su futuro desarrollo, volteando una propiedad, comprando una propiedad para que un pariente mayor viva en ella y disfrute de la apreciación cuando se venda, o creando un flujo de ingresos pasivos alquilando la propiedad, la compra de una propiedad de inversión es una gran manera de diversificar su cartera. A diferencia de la inversión en el mercado de valores, que puede hacerse por muy poco dinero, la inversión en bienes inmuebles tiene un coste inicial generalmente elevado. Una vez que haya decidido que la inversión en bienes inmuebles es adecuada para usted, haya investigado y haya encontrado una buena oferta, deberá considerar cómo asegurar la financiación de su propiedad de inversión.
Los cuatro tipos de préstamos que puede utilizar para la inversión inmobiliaria son los préstamos bancarios convencionales, los préstamos de dinero duro, los préstamos de dinero privado y los préstamos con garantía hipotecaria.
La financiación de una propiedad de inversión puede adoptar varias formas, y existen criterios específicos que los prestatarios deben poder cumplir. Elegir el tipo de préstamo equivocado puede repercutir en el éxito de su inversión, por lo que es vital entender los requisitos de cada tipo de préstamo y cómo funcionan las distintas alternativas antes de dirigirse a un prestamista.
Puntos clave
- Hay varias formas de financiar las propiedades de inversión, incluida la utilización del capital de su vivienda personal.
- Si no se dispone de dinero en efectivo para financiar un pago inicial por cuenta propia, es posible utilizar fondos donados, pero las donaciones de dinero en efectivo deben estar documentadas.
- Comprar propiedades y renovarlas para revenderlas con beneficio se llama flipping en la jerga inmobiliaria.
- Los préstamos de dinero duro actúan como financiación a corto plazo, y la mayoría de las veces tienen un período de devolución más corto que una hipoteca convencional.
- Los bancos no ofrecen préstamos de dinero duro, sólo hipotecas convencionales.
Opción 1: Préstamos bancarios convencionales
Si ya tiene una casa que es su residencia principal, probablemente esté familiarizado con la financiación convencional. Una hipoteca convencional se ajusta a las directrices establecidas por Fannie Mae o Freddie Mac, y a diferencia de la Federal Home Administration (FHA), U.S. Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), o U.S. El préstamo del Departamento de Agricultura (USDA) no está respaldado por el gobierno federal.
Con la financiación convencional, la expectativa típica de pago inicial es del 20% del precio de compra de la vivienda. Sin embargo, si se trata de una propiedad de inversión, el prestamista puede exigir el 30% de los fondos como pago inicial.
Con un préstamo convencional, su puntuación de crédito personal y su historial crediticio determinan tanto su capacidad para ser aprobado como el tipo de interés que se aplica a la hipoteca. Los prestamistas también revisan los ingresos y activos de los prestatarios. Y, obviamente, los prestatarios deben ser capaces de demostrar que pueden hacer frente a su hipoteca actual y a los pagos mensuales del préstamo sobre una propiedad de inversión.
Los futuros ingresos por alquiler no se tienen en cuenta en los cálculos de la relación deuda-ingresos (DTI), y la mayoría de los prestamistas esperan que los prestatarios tengan al menos seis meses de efectivo reservados para cubrir ambas obligaciones hipotecarias.
Opción 2: Préstamos de dinero duro
Un préstamo de dinero duro es un préstamo a corto plazo que es más adecuado para voltear una propiedad de inversión en lugar de comprarla y mantenerla, alquilarla o desarrollarla.
Si bien es posible utilizar un préstamo de dinero duro para comprar una propiedad y luego pagar inmediatamente el préstamo de dinero duro con un préstamo convencional, un préstamo de dinero privado o un préstamo con garantía hipotecaria, comenzar con una de las otras opciones es más conveniente y rentable si no tiene la intención de voltear su propiedad.
La ventaja de utilizar un préstamo de dinero duro para financiar un cambio de casa es que puede ser más fácil de calificar en comparación con un préstamo convencional. Aunque los prestamistas siguen teniendo en cuenta aspectos como el crédito y los ingresos, el objetivo principal es la rentabilidad de la propiedad.
El valor estimado de la vivienda después de la reparación (ARV) se utiliza para determinar si podrá devolver el préstamo. También es posible obtener la financiación del préstamo en cuestión de días, en lugar de esperar semanas o meses para el cierre de una hipoteca convencional.
El mayor inconveniente de utilizar un préstamo de capital fijo es que no es barato. Los tipos de interés de este tipo de préstamos pueden llegar al 18%, dependiendo del prestamista, y el plazo para devolverlo puede ser corto. No es raro que los préstamos de capital riesgo tengan plazos inferiores a un año. Las comisiones de apertura y los costes de cierre también pueden ser más elevados en comparación con la financiación convencional, lo que podría reducir la rentabilidad.
Opción 3: Préstamos de dinero privado
Los préstamos de dinero privado son préstamos de un particular a otro. La fuente de la mayoría de los préstamos de dinero privado suelen ser los amigos y la familia de un inversor. Si no tiene amigos o familiares en condiciones de prestarle dinero para la compra de una propiedad de inversión, un buen lugar para empezar a buscar prestamistas de dinero privado es ir a los eventos locales de redes de inversión inmobiliaria. El popular podcast de inversión inmobiliaria BiggerPockets mantiene un directorio de clubes locales de inversión inmobiliaria a los que puede unirse para establecer contactos.
Las condiciones y los tipos de interés reales de los préstamos de dinero privado pueden variar considerablemente, desde los más favorables hasta los más abusivos, dependiendo de la relación entre el prestatario y el prestamista. Estos préstamos suelen estar garantizados por algún tipo de contrato legal que permite al prestamista ejecutar la hipoteca de la propiedad si no se efectúan los pagos. Si es nuevo en la inversión inmobiliaria, considere detenidamente cómo puede agriarse su relación con la persona que le presta dinero privado si no cumple con sus obligaciones antes de firmar un acuerdo con un ser querido.
Opción 4: Aprovechar el capital de la vivienda
Recurrir al capital de su vivienda, a través de un préstamo con garantía hipotecaria, una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o una refinanciación en efectivo, es una cuarta forma de asegurar una propiedad de inversión. En la mayoría de los casos, es posible pedir un préstamo de hasta el 80% del valor de la vivienda para utilizarlo en la compra, rehabilitación y reparación de una propiedad de inversión.
Utilizar el patrimonio neto para financiar una inversión inmobiliaria tiene sus pros y sus contras, dependiendo del tipo de préstamo que se elija. Con una HELOC, por ejemplo, se puede pedir un préstamo sobre el patrimonio neto como si se tratara de una tarjeta de crédito, y los pagos mensuales suelen ser sólo de intereses. Sin embargo, el tipo de interés suele ser variable, lo que significa que puede aumentar si cambia el tipo de interés preferente.
Una refinanciación en efectivo vendría con una tasa fija, pero puede extender la vida de su hipoteca existente. Un plazo de préstamo más largo podría significar pagar más en intereses por la vivienda principal. Eso tendría que sopesarse con los rendimientos previstos que aportaría una propiedad de inversión.
Qué se necesita para que le aprueben la financiación de una propiedad de inversión?
Cada prestamista y tipo de financiación tendrá requisitos diferentes. Los prestamistas privados pueden simplemente exigir una relación con el prestatario. Los prestamistas de dinero duro sólo pueden exigir un mercado inmobiliario en alza y un buen valor estimado después de la reparación (ARV). Los prestamistas de préstamos con garantía hipotecaria, líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y préstamos convencionales tendrán los requisitos más estrictos en cuanto a ingresos y puntuación de crédito.
¿Es mejor un préstamo con garantía hipotecaria o un HELOC para la financiación de una inversión inmobiliaria??
Los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC son productos muy similares con importantes diferencias. Si tiene la intención de comprar una sola propiedad y necesita una cantidad exacta de dinero para la compra, las reparaciones y la rehabilitación, un préstamo con garantía hipotecaria es una buena opción. Si planea comprar y vender varias propiedades en rápida sucesión, entonces una HELOC es más conveniente porque tendrá acceso rotativo al efectivo a medida que retira y paga su línea de crédito con cada compra y venta, en lugar de sacar y pagar varios préstamos sobre el capital de la vivienda.
El resultado final
Invertir en una propiedad de alquiler o abordar un proyecto de cambio de casa son empresas arriesgadas, pero ofrecen el potencial de una gran recompensa. Encontrar el dinero para aprovechar una oportunidad de inversión no tiene por qué ser un obstáculo si se sabe dónde buscar. Al comparar las diferentes opciones de préstamo, tenga en cuenta los costes a corto y largo plazo y cómo cada uno de ellos puede afectar al resultado de la inversión.
Fuentes del artículo
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