Los inversores inmobiliarios comerciales que se decantan por la financiación de la deuda a tipo fijo se encuentran a veces con que tienen que pagar penalizaciones por pago anticipado cuando liquidan su deuda antes de la fecha de vencimiento de sus préstamos. De las diferentes opciones de pago anticipado, la cancelación es la que ofrece la mayor flexibilidad y las posibles ganancias financieras cuando los tipos de interés están en alza.
Qué es la caducidad?
La cancelación, como su nombre indica, es un método para reducir las comisiones exigidas cuando un prestatario decide pagar por adelantado un préstamo inmobiliario comercial a tipo fijo. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, la opción de cancelación permite al prestatario intercambiar otro activo con flujo de efectivo por la garantía original del préstamo.
La nueva garantía (normalmente valores del Tesoro) suele ser mucho menos arriesgada que los activos inmobiliarios comerciales originales. En este caso, el prestamista sale ganando porque recibe el mismo flujo de caja y, a cambio, recibe una inversión mucho mejor ajustada al riesgo. Aunque el beneficio de la cancelación para el prestamista es obvio, los prestatarios también pueden beneficiarse significativamente. Si los tipos de interés de los préstamos suben a un tipo superior al de la hipoteca, los prestatarios pueden crear valor y poner dinero en sus bolsillos en el pago anticipado. Dado que la cancelación es una opción que se ofrece durante la negociación de un préstamo inmobiliario comercial, los prestatarios deberían considerarla para preservar la posibilidad de crear valor con su financiación.
Justificación de la caducidad
Los préstamos inmobiliarios comerciales a tipo variable son un método adecuado para financiar necesidades a corto plazo, como la financiación de la construcción o la financiación puente, que es el capital prestado a los propietarios de inmuebles en la fase de arrendamiento; se reembolsa cuando la propiedad acaba produciendo flujo de caja.
Aunque el riesgo de los tipos de interés es elevado, y no hay límite a la desventaja financiera, algunos prestatarios aceptan una financiación a largo plazo y a tipo variable. Esto suele ocurrir cuando hay una alta probabilidad de que una propiedad con flujo de caja se venda antes del vencimiento del préstamo.
Los prestatarios utilizan la financiación a tipo variable por muchas razones. Una razón importante es evitar las penalizaciones por pago anticipado que los prestamistas exigen en los pagos anticipados de la deuda a tipo fijo. En la financiación a tipo variable, los prestamistas no incurren en el riesgo de reinversión porque los tipos de interés del préstamo flotan con el mercado. Cuando se devuelven los fondos, se pueden volver a prestar, a los mismos tipos de mercado.
Riesgos para los prestamistas
La financiación a tipo fijo tiene el potencial de crear pérdidas financieras o la reducción de la rentabilidad de un prestamista cuando el capital se reembolsa y luego se presta a tipos de mercado más bajos. Debido al riesgo potencial de reinversión, los prestamistas suelen exigir algún tipo de penalización por pago anticipado a quienes piden un préstamo a tipo fijo. Originalmente, los prestamistas exigían el „mantenimiento de la rentabilidad”, que dictaba que los prestatarios pagaran el diferencial de tipos (entre el tipo del préstamo y el tipo vigente en el mercado) sobre el capital prepagado durante el periodo restante hasta el vencimiento del préstamo. Dado que existe un coste financiero y de oportunidad asociado a la creación de nuevos activos hipotecarios, la cancelación se diseñó como una forma de eliminar el riesgo de reinversión y la necesidad de volver a prestar el capital prepagado.
La extinción permite a los prestatarios sustituir la garantía de sus préstamos por activos que proporcionan los mismos flujos de efectivo que el préstamo original. Este intercambio de activos permite a los prestamistas seguir recibiendo el rendimiento esperado durante el plazo del préstamo sin tener que encontrar nuevas oportunidades de préstamo para sustituir el capital prepagado. Como se ha mencionado anteriormente, el intercambio de un activo de menor riesgo (U.S. Los bonos del Tesoro en lugar de un inmueble comercial) reduce el riesgo global de la inversión del prestamista. Este es un beneficio aún mayor para las instituciones que titulizan estas hipotecas. Al aumentar la probabilidad de que los inversores reciban todos los pagos de intereses y principal contratados, la cancelación aumenta en gran medida el valor de los valores respaldados por hipotecas, así como los beneficios de los prestamistas.
Beneficios y problemas para los prestatarios
A diferencia del mantenimiento de la rentabilidad, la cancelación ofrece un potencial alcista para los prestatarios cuando los tipos de mercado suben por encima del tipo de préstamo contratado. El mantenimiento de la rentabilidad se denomina penalización, porque los prestatarios están sujetos a algún tipo de pago independientemente de la dirección en que se muevan los tipos de mercado. Suele estructurarse como el mayor de los cálculos de mantenimiento del rendimiento o un porcentaje de la cantidad prepagada. Dado que la cancelación requiere la compra de bonos del Tesoro, la evolución de los tipos influye directamente en los costes de estos activos y determina si la cancelación supondrá un coste o una ganancia en el momento del pago anticipado.
En la mayoría de los casos, la cancelación implica la compra de bonos del Tesoro con vencimientos iguales al plazo restante del préstamo, con tipos de cupón que proporcionan los ingresos necesarios para compensar los pagos periódicos de intereses y capital contratados. Estos bonos se asignan a un fideicomiso de cancelación que transfiere los flujos de caja periódicos al prestamista hasta el vencimiento de los bonos. Dependiendo de la diferencia entre los tipos de los bonos necesarios para cancelar los préstamos y los tipos de mercado, los bonos del Tesoro se negociarán con un descuento o una prima.
Cuando los tipos suben, los bonos del Tesoro (o cualquier inversión de renta fija) pierden valor y se abaratan. Cuando esto ocurre, los prestatarios pueden comprar los bonos requeridos por menos de lo que se requiere para prepagar el préstamo, lo que resulta en efectivo adicional en sus bolsillos. En la situación inversa, cuando los tipos bajan, las inversiones en renta fija se encarecen. Esto requiere que el prestatario pague una cantidad superior al saldo del préstamo en el momento del pago anticipado. Por otro lado, el cálculo del mantenimiento de la rentabilidad dará como resultado exactamente la misma cantidad de capital adicional necesaria para cancelar el préstamo. Esto no tiene en cuenta los costes de transacción en los que se incurriría para comprar los bonos necesarios para cancelar el préstamo. Estos costes varían en función del diferencial entre oferta y demanda o de las fuerzas de la oferta y la demanda de los bonos. En el lado positivo, el defeasance es beneficioso mientras que el mantenimiento de la rentabilidad seguirá requiriendo el pago de alguna penalización.
La opción de cancelación ofrece a los prestatarios de tipo fijo ventajas sobre los que eligen el mantenimiento del rendimiento o la financiación a largo plazo a tipo variable. Es una buena decisión táctica para los prestatarios que consideran que tienen la habilidad de predecir los movimientos de los tipos de interés. También es una buena opción para los inversores inmobiliarios que saben que tendrán que vender sus propiedades a corto plazo, pero que están preocupados por los posibles aumentos del servicio de la deuda si optan por utilizar una deuda de tipo variable.
Los prestatarios que utilizan la deuda a nivel de cartera (un préstamo que está garantizado por múltiples propiedades comerciales) descubren que los prestamistas a veces exigen a los prestatarios que devuelvan un porcentaje mayor de un préstamo que la contribución del valor de un activo a la cartera. Esta situación se produce cuando el prestamista cree que un prestatario está vendiendo un activo que es menos arriesgado que el resto de los activos de la cartera. Dado que la cartera se vuelve más arriesgada cuanto menos activo de menor riesgo posea, los prestamistas exigirán un importe de prepago que les compense por el mayor riesgo soportado, desapalancando de hecho la cartera restante y reduciendo la rentabilidad apalancada del inversor.
Dado que la cancelación da lugar al intercambio de un activo menos arriesgado que la garantía, los prestatarios pueden mantener el mismo porcentaje de deuda en la cartera tras la venta de un activo. Con el acuerdo del prestamista puede ser posible aumentar el porcentaje de deuda sobre los activos restantes cuando se ejecute la defeasance.
Otra ventaja para los prestatarios es que los prestamistas no suelen exigir ningún tipo de pago, ya sea por adelantado o mediante el aumento de los tipos de los préstamos, para recibir la opción de cancelación. Si los tipos suben, existe un potencial de creación de valor para el prestatario; por tanto, es concebible que los prestamistas puedan pedir una compensación por vender la opción.
El resultado final
Los prestatarios deben conocer sus opciones de pago anticipado para tomar las decisiones correctas de gestión de activos. Por ejemplo, en periodos de subidas significativas de los tipos de interés, puede ser preferible vender un activo comercial subóptimo por el valor creado al cancelar el préstamo. En el lado negativo, puede tener sentido mantener un activo, incluso después de la optimización del valor. El tiempo que le queda al préstamo en el momento del prepago influye directamente en los costes de prepago. En igualdad de condiciones, las penalizaciones por pago anticipado se disipan con el tiempo.
Al negociar las condiciones de un préstamo inmobiliario comercial, los prestatarios deben pedir la posibilidad de cancelar sus préstamos a tipo fijo, incluso si no tienen intención de pagar por adelantado la obligación antes del vencimiento. La clara ventaja que ofrece la cancelación sobre otras opciones de pago anticipado es significativa debido a su capacidad para crear un evento generador de ingresos cuando los tipos de interés del mercado suben. Es concebible que durante los periodos de subida de los tipos de interés, los propietarios de bienes inmuebles que prefieren la financiación a tipo fijo puedan obtener ganancias de capital en sus obligaciones de deuda que puedan compensar con creces la disminución del valor de los bienes inmuebles. Los inversores que utilizan el apalancamiento financiero para adquirir bienes inmuebles que se van a fijar y luego vender deberían considerar la financiación a tipo fijo con la opción de defeasance como una alternativa atractiva a la financiación a corto plazo a tipo variable.
Fuentes del artículo
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