Jumbo frente a. Hipotecas convencionales: Una visión general
Las hipotecas Jumbo y las hipotecas convencionales son dos tipos de financiación que los prestatarios utilizan para comprar viviendas. Ambos préstamos exigen que los propietarios de viviendas cumplan ciertos requisitos de elegibilidad, como una puntuación crediticia mínima, umbrales de ingresos, capacidad de reembolso y pagos iniciales. Ambas son hipotecas emitidas y suscritas por prestamistas del sector privado, en contraposición a las agencias gubernamentales como la Administración Federal de la Vivienda (FHA), el Departamento de.S. Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) o el Servicio de Vivienda Rural (RHS) del USDA.
Aunque pueden servir para el mismo propósito -asegurar una propiedad- estos dos productos hipotecarios tienen varias diferencias clave. Las hipotecas Jumbo se utilizan para comprar propiedades con precios elevados, a menudo de millones de dólares. Las hipotecas convencionales, en cambio, son más pequeñas y se ajustan más a las necesidades del comprador de vivienda medio. También pueden ser adquiridas por una empresa patrocinada por el gobierno (GSE), como Fannie Mae o Freddie Mac.
Puntos clave
- Las hipotecas Jumbo y convencionales son dos tipos de préstamos privados que los prestatarios utilizan para garantizar sus propiedades.
- Una hipoteca convencional suele tener un tamaño determinado, establecido anualmente por la FHFA, y se adhiere a ciertas directrices gubernamentales.
- Una hipoteca jumbo supera las normas de la FHFA, normalmente a partir de 650.000 dólares, y no puede ser respaldada por empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae o Freddie Mac.
- Las hipotecas Jumbo suelen tener requisitos más estrictos para los prestatarios que los préstamos convencionales.
Hipotecas Jumbo
Las hipotecas Jumbo son préstamos destinados a la financiación de inmuebles de alto precio, como su nombre indica. Básicamente, se trata de grandes sumas: alrededor de 650.000 dólares como mínimo y a menudo de millones. Las casas de lujo y las que se encuentran en mercados inmobiliarios locales muy competitivos suelen financiarse mediante hipotecas jumbo.
Debido en gran parte a su tamaño, las hipotecas o préstamos jumbo no son conformes. Esto significa que quedan fuera de las restricciones de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) sobre el tamaño y el valor de los préstamos y, por tanto, no pueden recibir el respaldo de Fannie Mae o Freddie Mac. También superan el límite máximo de préstamos conformes en sus respectivos condados.
$647,200
El límite máximo de préstamo conforme de 2022 para una vivienda unifamiliar en la mayor parte de Estados Unidos. Las hipotecas Jumbo suelen implicar cualquier cantidad superior que este límite.
Otros factores que descalifican a los jumbos de ser préstamos conformes pueden ser los prestatarios acomodados con necesidades únicas o las hipotecas de sólo interés que culminan con pagos globales, en los que todo el saldo prestado vence al final del plazo del préstamo. A pesar de ello, muchos préstamos jumbo siguen cumpliendo las directrices de las hipotecas cualificadas (como no permitir el exceso de comisiones o plazos del préstamo o la amortización negativa) establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
Para poder optar a un préstamo jumbo, los prestatarios deben tener una excelente puntuación de crédito. Los prestatarios también deben estar en un rango de ingresos más alto. Al fin y al cabo, se necesita mucho dinero para estar al día con los pagos regulares de la hipoteca y otros gastos relacionados. Y debido a que los requisitos de los préstamos se han vuelto más estrictos tras la crisis financiera, se exige a los prestatarios una baja relación entre la deuda y los ingresos (DTI).
Requisitos de los préstamos Jumbo
Debido a que los préstamos jumbo no están respaldados por las agencias federales, los prestamistas asumen más riesgos cuando los ofrecen. Se enfrentará a requisitos crediticios más estrictos si intenta conseguir una. También tendrá que cumplir algunos requisitos mínimos para poder optar a ella, entre ellos:
- Prueba de ingresos: Acuda preparado con la documentación fiscal de dos años o similar para demostrar que tiene una fuente de ingresos fiable y constante. Los prestamistas también querrán ver que tienes suficientes activos líquidos a mano para cubrir seis meses de pagos de la hipoteca o más.
- Puntuación e historial de crédito: Cuanto más alto, mejor. Hay una probabilidad muy baja de que los prestamistas le aprueben una hipoteca jumbo si su puntuación de crédito está muy por debajo de 700.
- Ratio DTI: La relación entre la deuda y los ingresos (las obligaciones mensuales de la deuda comparadas con los ingresos mensuales) no debe ser superior al 43% o al 45% para poder optar a una hipoteca convencional. Los prestamistas suelen buscar un DTI aún más bajo para las hipotecas jumbo -como máximo el 43% e idealmente el 36% o incluso menos- porque los préstamos son muy grandes.
Las hipotecas convencionales
Técnicamente, una hipoteca convencional es cualquier hipoteca no respaldadas por el gobierno federal. Así que cualquier cosa que no sea un préstamo FHA, un préstamo VA o un préstamo USDA, pero que sea ofrecido y emitido por prestamistas privados como bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias, puede considerarse un préstamo o una hipoteca convencional.
A diferencia de los préstamos jumbo, las hipotecas convencionales pueden ser conformes o no conformes. Los préstamos conformes son aquellos cuyos límites de tamaño son fijados por la FHFA y cuyas directrices de suscripción son establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Estas directrices tienen en cuenta la puntuación y el historial crediticio del prestatario, el coeficiente de endeudamiento (DTI), la relación préstamo-valor (LTV) de la hipoteca y otro factor clave: el volumen del préstamo.
Los límites de los préstamos conformes se ajustan anualmente para seguir el ritmo de la media de la U.S. precio de la vivienda, por lo que cuando los precios aumentan, los límites de los préstamos también lo hacen en el mismo porcentaje. Para 2022, el máximo nacional para los préstamos convencionales conformes es de 647.200 dólares para una vivienda de una sola unidad, frente a los 548.250 dólares de 2021.
Más de 200 condados de Estados Unidos.S. se designan como zonas de alto coste y competencia. Los límites máximos de los préstamos en estas zonas pueden llegar a 970.800 dólares en 2022, frente a los 822.375 dólares de 2021. La ciudad de Nueva York, Los Ángeles y Nantucket son algunos de estos lugares. Así que las hipotecas en estos mercados inmobiliarios se considerarían „jumbo” si superaran estos importes.
Fannie Mae y Freddie Mac comprarán, empaquetarán y revenderán prácticamente cualquier hipoteca siempre que se ajuste a sus directrices de préstamos conformes y a los límites de tamaño de la FHFA. Por qué es importante? Porque estas dos agencias patrocinadas por el gobierno son los principales creadores de mercado para las hipotecas, y la capacidad de vender un préstamo a ellos -como la mayoría de los prestamistas eventualmente hacen- hace que esa hipoteca sea mucho menos arriesgada desde el punto de vista del prestamista. Por lo que es más probable que aprueben una solicitud para ello y ofrezcan mejores condiciones.
Al igual que los préstamos jumbo, los préstamos convencionales requieren un pago inicial, una puntuación de crédito mínima y un determinado nivel de ingresos, así como una baja proporción DTI. Por lo general, necesitará una puntuación de crédito de al menos 620 (considerada „aceptable”) antes de que un prestamista le apruebe una hipoteca convencional.
Sin embargo, no todas las hipotecas convencionales se ajustan a estas directrices, y las que no lo hacen se consideran préstamos no conformes. Suelen ser más difíciles de obtener que las hipotecas conformes porque no están respaldadas por el gobierno ni son comercializables para Fannie y Freddie, por lo que la elegibilidad y las condiciones se dejan en manos de los prestamistas.
Si quiere ponerse técnico, un préstamo jumbo es, en la jerga de los prestamistas, un préstamo convencional no conforme.
Jumbo frente a. Préstamos convencionales: Cuánto cuestan?
En el pasado, los tipos de interés de los préstamos „jumbo” eran mucho más altos que los de las hipotecas tradicionales y convencionales. Todavía tienden a ser un poco más altos, aunque la brecha se ha ido cerrando, Incluso puede encontrar algunas tasas jumbo que son más bajos que las tasas convencionales. Una calculadora de hipotecas puede mostrarle el impacto de diferentes tipos de interés en su pago mensual.
Sin embargo, los jumbos pueden costar más en otros aspectos. Los requisitos de pago inicial son más estrictos, llegando en un momento dado a alcanzar el 30% del precio de compra de la vivienda; aunque ahora es más común ver que los préstamos jumbo exigen un pago inicial del 15% al 20%, más alto que el 10% al 15% que exigen algunos préstamos convencionales (y, por supuesto, mucho más alto que el 3% que permiten la FHA y otros préstamos federales). Los tipos de interés y los pagos iniciales más elevados suelen establecerse principalmente para compensar el mayor grado de riesgo que entrañan los jumbos, ya que no están garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac.
Las hipotecas Jumbo suelen tener costes de cierre más elevados que las hipotecas normales.
3.42%
El tipo de interés medio nacional para una hipoteca jumbo fija a 30 años (basado en las ofertas de 200 de los principales prestamistas del país) en octubre de 2021. Esto se compara con el 3.25% para una hipoteca convencional comparable.
Los prestamistas esperan más de los prestatarios jumbo, también. Sus puntuaciones de crédito deben ser más altas (preferiblemente por encima de 700), sus DTI más bajos y los saldos de sus cuentas bancarias deben cubrir los gastos de 12 meses de propiedad de la vivienda, casi el doble del requisito para los prestatarios de hipotecas convencionales. En otras palabras, se espera que los hipotecados jumbo sean personas con pocas deudas y muchos activos líquidos.
A continuación, una comparación de las condiciones típicas de las hipotecas jumbo y convencionales.
Convencional frente a. Comparación de hipotecas Jumbo | ||
---|---|---|
Préstamo convencional | Préstamo Jumbo | |
Importe máximo del préstamo | $647,200-$970,800* | A partir de 647.200 dólares* |
Pago inicial típico | 3%-20% | 10%-20% |
Puntuación de crédito mínima | 620 | 700 |
Relación entre la deuda y los ingresos | 43%-45% | 36%-43% |
Reservas de efectivo necesarias | Gastos de 0 a 6 meses de propiedad de la vivienda | Hasta 12 meses de gastos de propiedad de la vivienda |
Relación máxima préstamo-valor | 97% | 80% o menos |
*basado en las cifras de la FHFA de 2022 |
El resultado final
Una hipoteca „jumbo” es un préstamo de gran tamaño, emitido por instituciones financieras privadas, que se destina a propiedades de alto precio, de al menos 500.000 dólares o más. Un préstamo convencional es un término más general, que engloba cualquier hipoteca emitida de forma privada -en contraposición a la subvencionada por el gobierno federal-.
Muchos préstamos convencionales son conformes: Están dentro de un umbral de tamaño establecido anualmente por la FHFA y pueden ser vendidos a los creadores del mercado hipotecario Fannie Mae y Freddie Mac. Otros préstamos convencionales no lo son y se consideran no conformes.
Pero la conclusión es que normalmente los préstamos convencionales son más pequeños que los jumbos y tienen requisitos y normas menos estrictos.
Qué son los puntos hipotecarios?
Los puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, son una comisión que los prestatarios pagan a los prestamistas para recibir un tipo de interés más bajo. En otras palabras, usted está pagando por adelantado los intereses durante un periodo de tiempo para pagar menos en los costes totales de su préstamo durante toda su vida.
Un punto hipotecario cuesta el 1% del importe del préstamo. Por ejemplo, si toma un préstamo de 500.000 dólares, pagará 5.000 dólares para reducir su tasa en 0.25%. Puede no parecer una cantidad enorme, pero puede sumar decenas de miles de dólares en intereses durante la vida del préstamo.
¿Cuánto puedo pagar por una hipoteca??
La cantidad que puede pedir prestada dependerá de factores como su puntuación de crédito, sus ingresos, sus activos y el valor de la propiedad. Las hipotecas Jumbo suelen ser las más adecuadas para personas con ingresos elevados, es decir, para quienes pueden permitirse pagos más elevados.
Aunque los prestamistas ofrezcan una cantidad específica de préstamo, no significa que tengas que comprar una casa hasta ese límite. Considere cuidadosamente cuánto quiere pagar y puede permitirse fácilmente para poder alcanzar sus otros objetivos financieros, como ahorrar para la jubilación.
Cómo se fijan los tipos de las hipotecas Jumbo?
Al igual que las hipotecas convencionales, los tipos se ven influidos por las referencias de la Reserva Federal y por factores individuales como la puntuación de crédito del prestatario. Los tipos de las hipotecas Jumbo subirán y bajarán en función de los tipos de interés a corto plazo de la Reserva Federal.
Además, como estos préstamos cuestan más de medio millón de dólares y suponen un gran riesgo para los prestamistas, los prestatarios se enfrentarán a requisitos crediticios más rigurosos. Esto incluye tener una puntuación de crédito mucho más alta (a menudo al menos 700) y una relación deuda-ingresos más baja. Los prestamistas también querrán que los prestatarios demuestren que tienen una cierta cantidad de efectivo en reserva. Cuanto mejor sea su perfil crediticio, más baja será la tasa de su hipoteca jumbo.
Fuentes del artículo
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