Invertir en una propiedad fuera del estado

Comprar y poseer una propiedad no suele ser fácil ni sencillo. Cuando la propiedad en cuestión está en un lugar lejano, los retos se multiplican. No obstante, invertir en una propiedad fuera del estado puede parecer atractivo si se vive en una zona donde los bienes inmuebles son caros. También podría ser atractivo si ya es dueño de su casa pero quiere diversificar sus inversiones. Puede que sólo quiera ser propietario de una casa de vacaciones. O sus motivos pueden combinar todas estas razones y más.

Puntos clave

  • Compre en una ciudad que conozca, o conozca la ciudad antes de comprar.
  • Encontrar una empresa de gestión de la propiedad y un trabajador de mantenimiento es tan importante como encontrar un agente inmobiliario.
  • No se limite a visitar la propiedad. Consiga una inspección.

Independientemente de ello, estos son los aspectos a tener en cuenta antes de hacer una oferta.

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Invertir en propiedades fuera del estado

Razones para comprar

Si vives en un lugar donde los precios están por las nubes, como San Francisco o la ciudad de Nueva York, la inversión inmobiliaria local o incluso la propiedad de una vivienda local podría estar fuera de lugar. Es preferible buscar zonas en las que los fundamentos del mercado son sólidos, pero los costes de la propiedad son significativamente más bajos.

Por otro lado, si vive en una zona con precios inmobiliarios deprimidos o a la baja, quizá prefiera alquilar una vivienda e invertir en inmuebles en otro lugar.

La clave es el retorno de la inversión

En cualquiera de los casos, es posible que el rendimiento de la inversión (ROI) sea mejor en otro lugar que en casa. Esa es una de las principales razones por las que muchos compran fuera de la región en la que viven. El precio de compra, las tasas de revalorización, los gastos hipotecarios, los impuestos, la normativa de la vivienda, las condiciones del mercado de alquiler y otros factores pueden ser más favorables en otro estado y contribuirán al posible rendimiento de la inversión de una propiedad.

Desafíos a tener en cuenta

No tendrá el mismo conocimiento íntimo y cotidiano de un mercado lejano que el que tiene del mercado en el que vive. No tiene un conocimiento profundo de los mejores barrioso los peores. Tendrá que confiar en la investigación, el boca a boca, el instinto y las opiniones de los profesionales que contrate.

Entender las leyes y reglamentos relativos a la propiedad y los impuestos sobre la propiedad en su zona de destino es otro reto. Aunque lea todas las líneas de los códigos y ordenanzas locales, lo que dice en el papel y lo que ocurre en el mundo real no siempre coincide. Hable con los propietarios de la zona para conocer realmente los problemas locales.

Red de contactos fuera del estado

Necesitará buenos contactos en la zona para que su plan de inversión tenga éxito. Eso no sólo significa un agente inmobiliario. Es posible que necesite un administrador de la propiedad, un trabajador de mantenimiento y un contratista en poco tiempo.

El secreto del éxito de muchos inversores de fuera del estado es encontrar y contratar una excelente empresa de gestión inmobiliaria. Su trabajo consistirá en cubrir las vacantes, cobrar el alquiler, hacer reparaciones y gestionar las emergencias.

Si viviera en la zona, podría optar por gestionar la propiedad usted mismo. Si vive lejos, la gestión profesional de la propiedad es un gasto extra en el que simplemente debe incurrir para salvaguardar su inversión.

El experimentado constructor y administrador de propiedades Rusty Meador señala: "Por muy buena que sea la oferta inmobiliaria que encuentre, sólo es tan buena como su capacidad de ser gestionada correctamente."

Las complicaciones

Incluso con una empresa de gestión inmobiliaria en nómina, tendrá que visitar de vez en cuando su propiedad para asegurarse de que lo que le dicen los administradores y los inquilinos coincide con la realidad. Se trata de un coste adicional de tiempo y dinero que hay que tener en cuenta.

Además, al comprar una propiedad de alquiler, especialmente fuera del estado, es probable que te encuentres con tasas de seguro de vivienda más altas, tasas de interés hipotecarias más altas y requisitos de pago inicial más altos. Los prestamistas consideran los alquileres más arriesgados que las hipotecas para propietarios.

También complicará su situación fiscal al poseer una propiedad de alquiler y obtener ingresos en más de un estado. Es posible que tengas que contratar a un profesional del impuesto sobre la renta para mantenerte en gracia con las autoridades fiscales.

Hasta dónde llegar

Después de considerar todos estos factores, es posible que descubra que ser propietario-ocupante o comprar una propiedad de inversión cerca de casa es una propuesta mucho más sencilla y menos costosa.

De hecho, piénselo bien. Incluso San Francisco y Nueva York están a un par de horas de inmuebles menos caros, y hasta los lugares donde los precios están deprimidos tienen barrios sólidos bastante cerca.

Antes de comprar fuera del estado

Si todavía tiene la intención de comprar fuera del estado, asegúrese de prestar atención a estas advertencias adicionales. No compre a ciegas. La información en línea sobre una propiedad puede estar desactualizada o incompleta. Un agente inmobiliario local o un propietario pueden mentir para cerrar una venta.

Si se convierte involuntariamente en el propietario de una propiedad molesta que viola las leyes de salud y seguridad, puede estar en el gancho para las violaciones del código que son largas y costosas de arreglar. Si una propiedad ha estado desocupada el tiempo suficiente, puede desarrollar problemas de mantenimiento que sólo se pueden resolver con una excavadora, y usted podría estar en el gancho para la factura de demolición.

Obtenga una inspección

Asegúrese de ver la propiedad en persona y contrate a un profesional para que realice una inspección.

Encontrar inquilinos de calidad es especialmente importante para los propietarios ausentes. No estará allí para vigilar de cerca el comportamiento de sus inquilinos o el trato que le dan a la propiedad, ni para presionarlos para que paguen si el alquiler está vencido. Además de contratar a una empresa de gestión inmobiliaria de primera categoría, querrá tener inquilinos que no le causen a usted ni a su empresa de gestión dolores de cabeza.

Consiga la preaprobación

Durante la visita, tómese el tiempo necesario para reunirse con varios prestamistas e investigar los distintos tipos de hipotecas y tipos de interés disponibles en la zona. Lo mejor es conseguir la preaprobación de una hipoteca, ya que esto reducirá el tiempo necesario para cerrar el trato una vez que haya encontrado la casa de sus sueños fuera del estado.

Por último, si nunca ha tenido una propiedad, comprar su primera propiedad fuera del estado es un riesgo adicional. No importa cuántos libros lea sobre la propiedad inmobiliaria, no hay nada que sustituya a la experiencia.

Cómo hacer que funcione

Si va a comprar fuera del estado, considere la posibilidad de comprar en una zona con la que esté familiarizado, tal vez su ciudad universitaria o su ciudad natal. Es útil tener algún conocimiento de la zona.

Necesitará una red de profesionales locales que le ayuden a gestionar su propiedad.

Como ventaja, si compras en una zona que visitas de todos modos, tus viajes de ocio pueden ser deducibles, al menos en parte, porque estarás añadiendo un componente de negocio a esos viajes para comprobar tu propiedad.

Qué hacer y qué no hacer

Compre en una zona con algunas similitudes con la zona en la que vive, como el clima, la demografía o la antigüedad de la propiedad, para tener una idea de lo que está tratando. Si ha vivido toda su vida en un suburbio de California de los años 60, no compre una casa victoriana en Boston.

No compre una propiedad de alto riesgo. Compre en un vecindario ocupado principalmente por los propietarios para atraer a inquilinos que representen un menor riesgo económico, dice Ryan L. Hinricher, socio fundador de la empresa de venta de viviendas de inversión Investor Nation. Una propiedad de alta calidad suele tener menos mantenimiento y conservación, señala. "Estas propiedades también se alquilan más rápidamente, ya que suelen tener una distribución moderna y un número adecuado de dormitorios y baños."

Por último, como ya se ha mencionado, es fundamental crear una gran red de profesionales que le ayuden y visitar de vez en cuando su propiedad.

Alternativas fuera del estado

Hay otras formas de invertir en bienes inmuebles. Una opción es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) o un fondo cotizado en bolsa (ETF) REIT. Esto es similar a la inversión en acciones y puede elegir un REIT con un perfil de riesgo/rendimiento que se ajuste a lo que está buscando.

Al igual que un propietario de acciones no tiene que tomar decisiones sobre la gestión de la empresa, cuando posee acciones de un REIT no tendrá ninguno de los quebraderos de cabeza asociados a la propiedad real de un inmueble.

Fuentes del artículo

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  1. Servicio de Impuestos Internos. "Publicación 527: Propiedad de alquiler residencial (incluido el alquiler de casas de vacaciones)." Consultado el 30 de julio de 2020.

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