Invertir en bienes inmuebles puede ser muy lucrativo, pero iniciarse en las inversiones inmobiliarias requiere una gran cantidad de capital.
Dicho esto, si no tiene cientos de miles de dólares a mano, hay otras opciones para invertir en bienes inmuebles sin comprar una propiedad física. (Vea también: Cuáles son las diferencias entre invertir en bienes inmuebles y en acciones?)
Invertir en un REIT
Un REIT, o fideicomiso de inversión inmobiliaria, es una empresa que posee y gestiona bienes inmuebles y activos relacionados, como hipotecas o bonos hipotecarios. La mayoría de los ingresos y activos de un REIT deben estar vinculados a los bienes inmuebles. Para ser un REIT, las empresas deben cumplir estas normas, además de otras definidas por la Comisión de Valores y Bolsa:
- Invertir al menos el 75% del activo total en activos inmobiliarios
- Derivar al menos el 75% de los ingresos brutos del alquiler de la propiedad o de los intereses hipotecarios
- Tener un mínimo de 100 accionistas tras su primer año como REIT
- No tener más del 50% de las acciones en manos de cinco o menos personas
- Pagan al menos el 90% de los ingresos imponibles como dividendos a los accionistas
Esta última regla es importante para los inversores particulares. Los REIT no son simplemente empresas que poseen bienes inmuebles; son negocios que proporcionan flujo de caja a sus inversores. Si invierte en un REIT con reinversión de dividendos, puede hacer crecer su cartera hasta llegar a un punto en el que pueda comprar propiedades individuales usted mismo, o seguir invirtiendo en carteras inmobiliarias gestionadas. (Véase también: 5 tipos de REITs y cómo invertir en ellos.)
Invierta en una empresa centrada en el sector inmobiliario
Muchas empresas que poseen y gestionan bienes inmuebles no están estructuradas como un REIT. Las acciones de estas empresas suelen pagar un dividendo mucho menor que un REIT, pero las empresas tienen más libertad para reinvertir los beneficios para expandirse.
Algunas empresas de otros sectores se comportan como una empresa inmobiliaria aunque ese no sea el servicio principal que ofrecen. Algunos ejemplos son las cadenas hoteleras, los operadores de complejos turísticos y los gestores de centros comerciales y galerías.
Por supuesto, también existen empresas inmobiliarias tradicionales para invertir. Las empresas incluyen compañías de servicios inmobiliarios como RE/MAX Holdings Inc. (RMAX), operadores inmobiliarios comerciales como CBRE Group (CBG) y empresas de centros comerciales como Equity One (EQY).
Como con cualquier inversión en acciones individuales, siempre hay que investigar mucho antes de tomar una decisión de inversión. Invertir fuertemente en una acción o sector en relación con el resto de su cartera le expone al riesgo de concentración de la cartera.
Invertir en la construcción de viviendas
El sector inmobiliario no se limita a comprar y sacar provecho de las empresas existentes. Existe toda una industria de constructores de viviendas encargada de desarrollar nuevos barrios en áreas metropolitanas en crecimiento. Estas empresas pueden estar involucradas en múltiples aspectos del proceso de construcción de viviendas.
A la hora de evaluar a los constructores de viviendas, hay que tener en cuenta todos los aspectos del negocio. Pregúntese si la empresa se centra en una región con escaso rendimiento inmobiliario si la empresa se centra sólo en viviendas de gama muy alta o baja, y compare el enfoque con las tendencias inmobiliarias.
Entre los grandes constructores de viviendas se encuentran Lennar Corp. (LEN), D.R. Horton Inc. (DHI), KB Home (KBH), PulteGroup Inc. (PHM) y NVR Inc. (NVR).
Tenga en cuenta que el rendimiento de los constructores de viviendas puede estar muy correlacionado con la economía. Cuando el crecimiento del empleo es fuerte, la gente quiere comprar nuevas viviendas. Cuando la economía es floja, las ventas de viviendas nuevas tienden a caer.
Invertir en un fondo de inversión inmobiliario
Uno de los obstáculos más difíciles en la inversión inmobiliaria es la diversificación. Como inversor minorista en el mercado de valores, no es difícil encontrar una amplia gama de inversiones. Las acciones de muchas empresas cotizan a un precio lo suficientemente bajo como para lograr una cartera diversificada a un precio razonable mediante la planificación. El sector inmobiliario es bastante diferente. En el sector inmobiliario, un solo activo suele costar más de seis cifras. Sólo una empresa, Berkshire Hathaway Inc. (BRK.A) cotiza a ese nivel. Pocos valores alcanzan un nivel alto de cuatro cifras.
Para obtener diversificación en el sector inmobiliario, los inversores pueden recurrir a fondos de inversión centrados en el sector inmobiliario, fondos indexados y ETFs. Algunos fondos inmobiliarios funcionan como un fondo de inversión tradicional, invirtiendo principalmente en acciones inmobiliarias. Otros se centran en los REIT o incluso en la compra directa de inmuebles.
Un ejemplo de un popular ETF de REIT es el Vanguard REIT ETF (VNQ). Este ETF cotiza como una acción, pero le ofrece una exposición instantánea a una cartera de REITs. Este fondo tiene 145 valores diferentes. Las principales participaciones son Simon Property Group Inc. (SPG) y Public Storage (PSA).
Si prefiere un fondo de inversión inmobiliario, el Prudential Global Real Estate Fund (PURAX) es un fondo inmobiliario global. El fondo es 97.5% invertido en bienes inmuebles: El 52% de las participaciones están en Norteamérica, y el resto se invierte en Europa (13%) y Asia (19%). Este fondo se centra principalmente en los mercados desarrollados, con menos del 2% de los fondos invertidos en los mercados emergentes.
El resultado final
Invertir en propiedades individuales requiere mucho capital y conlleva un alto riesgo. Invertir en otras opciones disponibles en el mercado de valores – REITs, fondos de inversión y ETFs – puede dar a su cartera una exposición inmobiliaria sin tener que desembolsar cientos de miles de dólares. Como cualquier otra inversión, invertir en el sector inmobiliario y en las empresas relacionadas con él conlleva cierto riesgo. Evalúe cualquier opción de inversión antes de comprar para asegurarse de que se ajusta a sus objetivos de inversión.
El sector inmobiliario estadounidense y mundial ha tenido un buen comportamiento en los últimos años, pero no todos los mercados son iguales. Una cierta exposición al sector inmobiliario proporciona una excelente cobertura contra otras fluctuaciones del mercado, pero una concentración excesiva en el sector inmobiliario le deja expuesto a pérdidas cuando el mercado inmobiliario se tambalea, como ha ocurrido en los últimos años con la burbuja inmobiliaria y la crisis hipotecaria.
Sin embargo, una vez que comprenda bien sus objetivos de inversión y el papel que puede desempeñar el sector inmobiliario, podrá invertir con confianza y convertir el sector inmobiliario en una parte de su cartera, tanto para objetivos de inversión a corto como a largo plazo.
Fuentes del artículo
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