Se pregunta cómo invertir en bienes inmuebles? Muchos inversores que quieren entrar en el sector inmobiliario comparan los REIT con los bienes inmuebles reales y tangibles. Los REIT -o fideicomisos de inversión inmobiliaria- son sociedades que actúan como fondos de inversión para la inversión inmobiliaria. Se puede invertir en un REIT sin tener que poseer o gestionar ninguna propiedad. También puede optar por la vía de la inversión inmobiliaria directa y comprar propiedades residenciales o comerciales.
Puntos clave
- Los REITs permiten a los inversores individuales ganar dinero con los bienes inmuebles sin tener que poseer o gestionar propiedades físicas.
- La inversión inmobiliaria directa ofrece más exenciones fiscales que las inversiones en REIT, y da a los inversores más control sobre la toma de decisiones.
- Muchos REIT cotizan en bolsa, por lo que son más fáciles de comprar y vender que los inmuebles tradicionales.
Inmuebles directos
Con una inversión inmobiliaria directa, usted compra una propiedad específica o una participación en una, como un complejo de apartamentos (residencial) o un centro comercial (comercial). Los inversores inmobiliarios directos ganan dinero a través de los ingresos por alquiler, la revalorización y los beneficios generados por cualquier actividad empresarial que dependa de los bienes inmuebles.
Ventajas de la inversión inmobiliaria directa
Una de las ventajas de invertir en propiedades físicas es la posibilidad de generar un importante flujo de caja, así como la posibilidad de aprovechar numerosas exenciones fiscales para compensar esos ingresos. Por ejemplo, puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para gestionar, conservar y mantener la propiedad. Otra gran ventaja fiscal es la depreciación, en la que se deducen los costes de compra y mejora de una propiedad a lo largo de su vida útil (y se reducen los ingresos imponibles en el proceso).
Por supuesto, también existe la perspectiva de la revalorización del precio. Aunque el mercado inmobiliario fluctúa como la bolsa, los precios de las propiedades suelen aumentar con el tiempo, por lo que es posible que pueda vender más tarde a un precio más alto.
Otra de las ventajas de la propiedad inmobiliaria directa es que se tiene más control sobre la toma de decisiones que con los REITs. Por ejemplo, puede seleccionar sólo las propiedades que coincidan con sus preferencias de ubicación, tipo de propiedad y estructura de financiación. Puede fijar los precios de los alquileres, elegir a los inquilinos y decidir cuántas propiedades comprar. También puede refinanciar su hipoteca cuando los tipos de interés bajen, o aprovechar el capital de su vivienda mediante préstamos o líneas de crédito para otros fines.
Contras de la inversión inmobiliaria directa
Una de las principales desventajas de la inversión directa es que requiere una gran cantidad de tiempo y energía (capital de riesgo) si se quiere tener éxito. Tienes que lidiar con los problemas de los inquilinos, las emergencias de mantenimiento y tu responsabilidad si hay algún accidente en la propiedad.
La financiación puede ser otra desventaja. Muchos inversores tienen que hipotecarse o solicitar algún otro tipo de financiación para pagar las inversiones. Si el mercado se hunde o tiene dificultades para encontrar inquilinos de calidad, existe la posibilidad de que no pueda pagar el préstamo.
Otro aspecto negativo es que los bienes inmuebles no son activos líquidos. Eso significa que probablemente no podrá venderlo rápidamente si necesita dinero en efectivo en caso de emergencia.
Pros
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Flujo de caja positivo y revalorización
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Ventajas fiscales
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Control sobre las decisiones
Contras
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Requiere tiempo y energía
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Riesgo de impago de la financiación
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Ilíquidos (no son fáciles de comprar y vender)
REITs
Un REIT es una corporación que posee, opera o financia bienes raíces que producen ingresos o activos relacionados con los bienes raíces. Siguiendo el modelo de los fondos de inversión, los REITs reúnen el capital de numerosos inversores.
En la actualidad, hay más de 225 REIT en los Estados Unidos.S. que cotizan en las principales bolsas de valores y que están registrados en la Comisión del Mercado de Valores (SEC). Estos REITs tienen una capitalización bursátil combinada de más de 1 billón de dólares. En todo el mundo, más de 35 países ofrecen actualmente REITs.
Los REITs pueden ser apropiados para nuevos inversores con poca experiencia en el sector inmobiliario que quieran diversificar su cartera sin un gran riesgo.
Ventajas de los REIT
Quizás la mayor ventaja de los REITs es que los inversores individuales pueden acceder a los beneficios de los bienes inmuebles sin necesidad de poseer, operar o financiar directamente las propiedades. Ofrecen una forma económica de invertir en el mercado inmobiliario. Se puede invertir en un fondo con tan sólo 500 dólares, un punto de entrada mucho más bajo que la inversión inmobiliaria directa.
Otra ventaja es que los REIT ofrecen un atractivo potencial de rentabilidad total. Por ley, los REIT tienen que pagar al menos el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas, y no es raro que tengan una rentabilidad del 5% de los dividendos, o más. Los REIT también tienen el potencial de revalorización del capital a medida que aumenta el valor de los activos subyacentes.
Otra ventaja importante es la liquidez. Al igual que las acciones, se pueden comprar y vender acciones de REIT en una bolsa. En general, los REIT se negocian con un gran volumen, lo que significa que puede entrar o salir de una posición cuando lo desee (o lo necesite).
Contras de los REITs
Por supuesto, los REIT tienen algunos inconvenientes. Para empezar, la mayoría de los dividendos de los REITs no se consideran „dividendos cualificados”, por lo que tributan a un tipo más alto. Esto es algo a lo que hay que prestar más atención si se poseen REITs en una cuenta de corretaje sujeta a impuestos. Tenga en cuenta que puede tener REITs en una cuenta Roth IRA con ventajas fiscales.
Otra desventaja es que los REITs pueden ser muy sensibles a las fluctuaciones de los tipos de interés, y el aumento de los tipos de interés es malo para los precios de los REITs. En general, los precios de los REIT y los rendimientos del Tesoro tienen una relación inversa: cuando uno sube, el otro baja, y viceversa.
Otro inconveniente es que, si bien los REIT pueden ayudarle a diversificar su cartera de inversiones en general, la mayoría de los REIT individuales no están en absoluto diversificados. Esto se debe a que se centran en un tipo específico de propiedad, como oficinas o centros comerciales. Si un REIT invierte únicamente en hoteles, por ejemplo, y la economía se hunde o la gente deja de viajar, puede estar expuesto a riesgos específicos de la propiedad.
Pros
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Beneficios inmobiliarios sin tener que poseer, gestionar o financiar la propiedad
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Dividendos superiores a la media y potencial de revalorización
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Es líquido (fácil de comprar y vender)
Contras
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No hay ventajas fiscales
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Sensible a las fluctuaciones de los tipos de interés
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Riesgos específicos de la propiedad
El resultado final
La inversión inmobiliaria directa puede ser una mejor opción si desea un flujo de caja, exenciones fiscales para compensar esos ingresos y un gran potencial de revalorización. También es bueno si quiere tener más control sobre sus inversiones y le gusta tener un enfoque sobre el terreno.
Los REITs tienen sentido para los inversores que no quieren operar y gestionar bienes inmuebles, así como para aquellos que no tienen el dinero o no pueden conseguir la financiación para comprar bienes inmuebles. Los REIT son también una buena forma de que los inversores inmobiliarios principiantes adquieran cierta experiencia en el sector.
Fuentes del artículo
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